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2025克而瑞杭州半年報 | 土地市場熱度沖高,新房成交呈現圈層分化

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上半年,杭州全面邁入不限價時代,土地、新房、二手房市場表現不一。土地市場,涉宅用地成交規(guī)模同比漲51%,成交金額高達1160億元,位居全國第一。新房市場,推盤規(guī)模同比下降16%,整體開盤去化率61%,區(qū)域分化加劇,一圈層去化高位小幅波動,二圈層去化走高,尤其是環(huán)一圈板塊,三圈層持冷,僅個別高性價比單盤表現較好。二手房市場,成交量顯著上漲,上半年共成交約4.6萬套,月均成交7738套,為近5年來最高。

下半年杭州房地產市場會怎么走?政策端和供應端將呈現哪些新趨勢?克而瑞浙江區(qū)域發(fā)布「2025杭州房地產市場半年報」,今天我們摘取報告核心內容與大家進行分享。(可點擊查看大圖)


大事記

事件一:非限價盤主導市場銷售,價格博弈后兩級分化加劇

非限價盤陸續(xù)入市已成為市場主流銷售形式,核心及熱門板塊存在補漲空間,開啟新房價格體系重塑時代,價格博弈后市場兩級分化加劇,“卷產品、卷品質”成為市場競爭核心,產品力升級已成為核心區(qū)實現溢價或加快非熱點區(qū)域去化共識。


事件二:地王頻現彰顯房企信心,未來房價預期大幅上調

上半年杭州已有近20個板塊刷新地價紀錄,樓面價最高紀錄被三度刷新,地價從6字頭兩連跳漲至8字頭,成為全國土地市場的焦點。限價解除后,熱門板塊售價預期“瘋狂”、低密化供地背景下“高低配”成為主流,增加貨值預期。地王潮本質是房企對核心城市稀缺資源的激烈爭奪,低密產品爆發(fā)則順應了改善需求升級大趨勢。


事件三:項目開發(fā)周期拉長,全年成交規(guī)模預計縮水16%

限價放開后,產品配置+細節(jié)研磨+定價多輪商榷導致大部分項目的開盤周期拉長,尤其是地王級項目,入市節(jié)點一推再推,核心區(qū)項目平均開盤周期增加2.2個月。受供應端節(jié)奏放緩的影響,2025年新房整體成交規(guī)模預計縮水16%。


事件四:計容新規(guī)顯成效,建筑密度降低,居住品質升檔

計容新規(guī)落地實施,推動新房品質升級。以時舟里為例,地面抬升3米,采用地庫頂板抬高+下挖半層(約1.5米)做半地下室;主入口門廳、風雨連廊符合新規(guī)要求,不計容,陽臺按1/2計容;不僅減少了建筑面積占比,更讓小區(qū)品質有了升檔。


土地市場

杭十區(qū)半年度成交宅地465萬方,攬金1160億,全國第一

上半年杭十區(qū)共計成交涉宅用地68宗,建筑面積約465萬方,成交金額約1160億元,成交均價24933元/㎡,綜合溢價率36%。在2025上半年全國各城市土地出讓金排行榜中,杭州位列第一。


優(yōu)質地塊集中供應,溢價率顯著攀升,半年三破地王紀錄

受限價放開后市場預期走高+供應土地素質高雙重影響,上半年杭十區(qū)土拍熱度創(chuàng)新高,20宗土地溢價率高于50%,最高溢價率115%,最高樓面價88029元/㎡。供地結構出現明顯變化,蕭山、錢塘、臨平供地占比提升,余杭、富陽、臨安供地占比下降,一圈層供地維穩(wěn)。


濱江、綠城、建發(fā)為拿地前三強,建發(fā)競得蔣村地王

半年度杭州土拓榜單顯示,濱江、綠城穩(wěn)居第一梯隊,于市場波動中持續(xù)保持高市占率,建發(fā)、保利發(fā)展、中海等國央企持續(xù)深耕杭州。中海以約81億元競得總價最高的海潮TOD項目。建發(fā)競得蔣村低密項目,樓面地價88029元/㎡,刷新杭州地王。保利發(fā)展競得約20萬方慢生活街區(qū)大型地塊。


新房市場

上半年住宅供應278萬方,成交316萬方,均價33902元/㎡

上半年杭十區(qū)商品住宅供應278萬方,同比縮量32%,成交316萬方,同比縮量9%,成交均價33902元/㎡,同比上漲3%。限價全面放開以來,剛需剛改板塊經歷價格重塑,300萬以下產品占比有所提升;主流非限價高改項目尚未入市,總價1000萬以上占比6%,無顯著提升。


推盤規(guī)模下降16%,開盤去化率61%,區(qū)域分化加劇

上半年杭十區(qū)共開盤220批次、19702套房源,推盤規(guī)模同比下降16%,整體開盤去化率61%,同比上漲5個百分點。一圈層開盤去化率高位小幅波動;二圈層去化走高,運河、之江、未科、華豐等環(huán)一圈板塊表現較好;三圈層持冷,僅個別性價比單盤有較好表現。


上半年累計參搖登記量僅5.2萬組,一圈層中簽率持低

上半年參與杭十區(qū)公證搖號登記戶數為5.2萬戶,6月底集中開盤潮中預估有5400組實際客戶,較去年同期減少6成。高端改善成市場搖號的核心需求,1000萬以上房源搖號客戶占比約43.2%。一圈層中簽率持低,基本控制在10-20%區(qū)間,二圈層波動,三圈層普遍流搖。


酒店式公寓及商業(yè)成交規(guī)模同比向好,寫字樓規(guī)模收縮

上半年杭州酒店式公寓成交38萬方,同比上漲22%,期末狹義存量180萬方,去化周期約33個月;商業(yè)成交50萬方,同比上漲34%,期末狹義存量216萬方,去化周期約29個月;寫字樓成交47萬方,同比下降16%,期末狹義存量220萬方,去化周期約35.2個月。


下半年趨勢

趨勢一:“商改住”適度收縮供給,提升地塊含金量

至2025年中,“商改住”整體呈現收縮態(tài)勢,涉及區(qū)域與體量均有所減少,項目分布也從絕對市中心向新興板塊轉移,部分板塊甚至出現“商改工”、“商改農”等反向操作。由于2024年大量核心優(yōu)質地塊集中釋放,未來“商改住”適度收縮勢在必行。通過適量供地,穩(wěn)定新房市場,托舉二手房價值,“商改住”的含金量將持續(xù)提升。


趨勢二:現房銷售雖為大勢所趨,但短期不宜落地推行

從二十屆三中全會的決定,看未來房地產行業(yè)是否推行“現房銷售”:短期內不宜推行現房銷售,可能引發(fā)較大市場震蕩,不利于供需穩(wěn)定;但從長遠來看,現房銷售具備制度基礎和發(fā)展條件,是解決諸多社會問題、完善行業(yè)制度的重要一步。


趨勢三:建筑新規(guī)催生出“架空地庫”或曇花一現

杭州建筑新規(guī)的實施催生出一類“架空地庫”新型產品,項目整體或部分抬高,使傳統二樓能享受到四樓的采光及視野。但開發(fā)及銷售過程中,實際投效比不佳,并未達到顯著“降本增效”的預期,使得后期房企謹慎看待,“抬升地庫”或曇花一現。


以上內容節(jié)選自

「2025杭州房地產市場半年報」

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