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在商品房買賣中，逾期辦證導致的合同解除糾紛及關聯借款合同的處理常成為司法實踐焦點。北京大興一起案件中，購房者因開發商逾期 3 年未辦理產權證起訴解除合同及借款合同，法院認定開發商構成根本違約，支持解除合同并判令開發商返還房款及貸款本息。這起案件為商品房逾期辦證的維權路徑提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：林浩（購房者）

被告：宏業公司（開發商）

第三人：惠民銀行（貸款銀行）

涉案房屋：大興區六號房屋（辦公性質商品房）

（二）爭議焦點

法院是否有權一并審理涉及仲裁條款的借款合同糾紛？

商品房預售合同是否因開發商逾期辦證構成根本違約而解除？

借款合同是否應隨商品房合同解除而一并解除？

（三）事件經過

2017 年 2 月 27 日，林浩與宏業公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定以 337.06 萬元購買六號房屋，其中 167 萬元通過惠民銀行貸款支付。合同補充協議約定：開發商應在交房及購房者提交資料后 720 日內辦理產權轉移登記，逾期未辦證購房者可在 720 日屆滿后 30 日內書面提出退房，逾期未提視為放棄權利。

2018 年 9 月 21 日，林浩與妻子張莉作為共同借款人，與宏業公司（保證人）、惠民銀行簽訂《個人購房借款 / 擔保合同》，約定貸款爭議由北京仲裁委員會管轄。林浩依約支付首付款 170.06 萬元并辦理貸款，宏業公司交付房屋但未按約辦證。截至 2024 年起訴時，宏業公司仍未取得大產權，辦證無明確期限。

林浩起訴主張：宏業公司逾期辦證構成根本違約，請求解除商品房合同及借款合同，由開發商返還房款、已還貸款本息并支付剩余貸款。宏業公司辯稱：購房者超過合同約定的 30 日退房期限，且房屋已交付使用，行業下行期應體諒企業困境，不同意解除合同。惠民銀行提出借款合同糾紛應由仲裁管轄，法院無管轄權。

二、案件分析

（一）管轄爭議的認定

法院有權一并審理的核心依據：

關聯合同的不可分性：商品房預售合同是借款合同的基礎，兩個法律關系緊密關聯。雖然借款合同約定仲裁條款，但商品房合同糾紛由法院主管，為避免當事人訴累、統一裁判尺度，法院可對借款合同糾紛一并處理，不違反專屬管轄原則。

訴訟效率的考量：若將借款合同單獨提交仲裁，可能導致商品房合同解除后貸款責任認定不一致，法院一并審理有助于徹底解決糾紛，符合公平原則和訴訟經濟理念。

（二）商品房預售合同的解除條件

法院認定解除合同的關鍵邏輯：

法定解除權的適用：根據《民法典》第 563 條，當事人一方遲延履行債務致使不能實現合同目的，另一方可行使法定解除權。本案中，開發商逾期辦證已超 3 年，且未明確辦證期限，導致購房者無法取得產權，合同目的落空，構成根本違約。

約定解除權的補充：雖然合同約定購房者需在 720 日辦證期滿后 30 日內提出退房，否則視為放棄，但開發商逾期辦證行為持續存在且無解決跡象，約定解除權期限不應限制法定解除權行使，否則顯失公平。

（三）借款合同的解除依據

法院支持解除借款合同的理由：

司法解釋的明確規定：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 20 條，商品房買賣合同解除導致借款合同目的無法實現的，購房者可請求解除借款合同。本案中商品房合同已解除，貸款失去基礎，借款合同應一并解除。

責任承擔的合理性：合同解除后，開發商作為過錯方應承擔返還責任，包括購房者已還貸款本息及剩余貸款，符合權利義務對等原則，避免購房者既失房屋又背負貸款的雙重損失。

三、裁判結果

法院判決：

確認林浩與宏業公司簽訂的《北京市商品房預售合同》于 2024 年 6 月 7 日（開發商收到起訴材料日）解除；

確認林浩、張莉與惠民銀行簽訂的《個人購房借款 / 擔保合同》于 2024 年 6 月 7 日（銀行收到起訴材料日）解除；

宏業公司于判決生效后十日內返還林浩購房款 170.06 萬元及利息（以 170.06 萬元為基數，自 2019 年 8 月 23 日起按同期 LPR 計算至實際付清日）；

宏業公司于判決生效后十日內向林浩支付截至判決生效日已償還的貸款本息（以銀行核算為準）；

宏業公司于判決生效后十日內向惠民銀行支付截至判決生效日未償還的貸款本息（以銀行核算為準，含 2024 年 6 月 7 日后積欠部分）。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范要點

合同條款的細化約定：簽訂合同時應明確辦證期限及逾期責任，約定 “若開發商逾期超過 1 年未辦證且無合理理由，購房者可隨時解除合同”，避免約定解除權期限過短限制維權。

證據留存的及時性：妥善保管付款憑證、交房證明、催告辦證記錄等，定期查詢房屋產權狀態，發現開發商違約及時主張權利，避免因證據不足影響維權。

貸款合同的審慎審查：簽訂借款合同時注意爭議解決條款，盡量選擇訴訟管轄，或約定 “如商品房合同糾紛由法院審理，貸款糾紛可一并處理”，減少管轄爭議。

（二）開發商的合規經營建議

辦證義務的主動履行：加強項目開發管理，及時辦理大產權，對可能出現的辦證延遲，應提前與購房者協商延期方案并書面約定，避免違約。

違約責任的合理設置：合同中違約金條款應公平合理，避免通過短期限定退房權利排除法定解除權，否則可能面臨條款無效風險。

危機應對的誠信原則：遇行業困境時應積極與購房者溝通解決方案，如承諾 “逾期辦證期間按日支付房款萬分之一違約金”，而非單純以行業下行抗辯，避免激化矛盾。

（三）金融機構的風險管控

貸款審查的全面性：發放房貸前核查開發商項目進度及產權辦理計劃，對存在逾期辦證風險的項目審慎放貸，降低合同解除后的貸款回收風險。

爭議條款的明確化：借款合同中可約定 “如商品房合同糾紛由法院審理，貸款糾紛同意由同一法院管轄”，減少管轄沖突，提高糾紛解決效率。

款項回收的及時主張：合同解除后應及時核算貸款本息，向開發商主張剩余貸款清償責任，避免損失擴大。

本案中，法院通過認定開發商根本違約支持合同解除，充分保護了購房者的合法權益，也為類似案件提供了明確指引。購房者在遭遇逾期辦證時，應注意區分約定解除權與法定解除權，及時通過法律途徑維權；開發商應誠信履行辦證義務，避免因拖延承擔解除合同的沉重代價。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）