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在涉及無民事行為能力人財產(chǎn)處分的糾紛中，監(jiān)護(hù)人是否依法履行職責(zé)直接影響交易行為的效力。北京海淀一起案件中，兒子作為母親的監(jiān)護(hù)人，將母親名下房產(chǎn)通過自簽合同形式過戶到自己名下，其他繼承人起訴主張合同無效。法院最終判決該房屋買賣合同無效。這起案件為監(jiān)護(hù)人履職邊界及無民事行為能力人財產(chǎn)保護(hù)提供了重要司法參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：劉芳（三女）、朱麗（孫女，代位繼承人）、劉強(qiáng)（孫子，轉(zhuǎn)繼承人）、劉英（次女）

被告：劉軍（次子）

涉案房屋：一號房屋（北京市海淀區(qū)某路某號院房屋）

被監(jiān)護(hù)人：趙桂蘭（母親，已故）

（二）爭議焦點(diǎn)

劉軍作為監(jiān)護(hù)人，與自己簽訂的房屋買賣合同是否有效？

以明顯低價自賣自買的行為是否損害被監(jiān)護(hù)人權(quán)益？

（三）事件經(jīng)過

趙桂蘭與丈夫育有五子女，長女早逝（朱麗為其獨(dú)女），長子已故（劉強(qiáng)為其兒子），在世子女為劉英、劉軍、劉芳。2021 年，趙桂蘭通過房改購房取得一號房屋產(chǎn)權(quán)，該房屋長期由趙桂蘭與劉芳共同居住。

2022 年 8 月，法院經(jīng)鑒定宣告趙桂蘭為無民事行為能力人，指定劉軍為其監(jiān)護(hù)人。2022 年 12 月 21 日，劉軍以監(jiān)護(hù)人身份代趙桂蘭與自己簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號房屋以 10 萬元價格 “出售” 給自己，合同中趙桂蘭的簽名由劉軍代簽，未實(shí)際支付購房款。同日，房屋過戶至劉軍名下，當(dāng)月月底趙桂蘭去世。

劉芳等人在繼承訴訟中發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)已變更，遂撤訴后另行起訴，主張合同系劉軍偽造簽名，且作為監(jiān)護(hù)人自賣自買損害被監(jiān)護(hù)人利益，請求確認(rèn)合同無效。劉軍辯稱父母生前同意由其購房，自己盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，過戶時其他姐妹知情且房屋實(shí)際由其出資購買，但未提供充分證據(jù)。

二、案件分析

（一）監(jiān)護(hù)人職責(zé)的違法性

法院認(rèn)定合同無效的核心依據(jù)：

禁止自我交易的原則：根據(jù)《民法典》第 35 條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。劉軍作為監(jiān)護(hù)人，與自己簽訂房屋買賣合同屬于典型的自我交易，明顯違背監(jiān)護(hù)職責(zé)的基本要求。

意思表示的虛假性：合同簽訂時趙桂蘭已被宣告為無民事行為能力人，無法作出真實(shí)的房屋買賣意思表示，合同中 “趙桂蘭” 的簽名由劉軍代簽，缺乏真實(shí)合意基礎(chǔ)，不符合合同成立的法定要件。

（二）交易行為的利益損害性

法院否定交易效力的關(guān)鍵邏輯：

價格明顯不合理：一號房屋面積 65.2 平方米，交易價格僅 10 萬元，遠(yuǎn)低于市場合理價值，且劉軍未實(shí)際支付房款，屬于以合法形式掩蓋非法轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的目的，嚴(yán)重?fù)p害了趙桂蘭的財產(chǎn)權(quán)益。

遺產(chǎn)權(quán)益的侵害：該房屋作為趙桂蘭的遺產(chǎn)，本應(yīng)由各繼承人依法繼承。劉軍通過自我交易將房屋過戶至自己名下，實(shí)質(zhì)上剝奪了其他繼承人的繼承權(quán)利，違反公平原則和公序良俗。

（三）抗辯理由的不成立性

法院對被告抗辯的否定：

出資主張證據(jù)不足：劉軍雖提供銀行流水主張房改時出資，但劉芳等人抗辯稱已向其支付對應(yīng)款項(xiàng)，劉軍未能證明出資的獨(dú)立性，且房改購房登記在趙桂蘭名下，應(yīng)認(rèn)定為趙桂蘭的個人財產(chǎn)。

知情不等于同意：劉軍主張其他姐妹知情過戶事宜，但未能證明她們同意以 10 萬元低價轉(zhuǎn)讓給劉軍，且劉芳等人對最終過戶行為明確否認(rèn)，不能構(gòu)成對交易的追認(rèn)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)趙桂蘭與劉軍于 2022 年 12 月 21 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

四、案件啟示

（一）監(jiān)護(hù)人履職的邊界

禁止自我交易：監(jiān)護(hù)人不得利用職務(wù)便利與被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行交易，尤其是房屋等重大財產(chǎn)的處分，即使存在所謂 “生前意愿”，也需通過遺囑等合法形式固定，而非自行簽訂合同轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。

利益最大化原則：處分被監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)必須基于維護(hù)其利益的目的，如支付醫(yī)療費(fèi)用等，單純?yōu)樽陨砝娴慕灰仔袨楸厝槐徽J(rèn)定為無效。

（二）遺產(chǎn)保護(hù)的注意事項(xiàng)

及時關(guān)注產(chǎn)權(quán)變動：繼承人應(yīng)關(guān)注被繼承人財產(chǎn)狀況，尤其是在親屬被認(rèn)定為無民事行為能力后，需監(jiān)督監(jiān)護(hù)人的履職行為，發(fā)現(xiàn)異常產(chǎn)權(quán)變動及時維權(quán)。

留存居住使用證據(jù)：對長期共同居住的房屋，應(yīng)留存租賃合同、繳費(fèi)憑證等，證明對房屋的實(shí)際貢獻(xiàn)，為主張權(quán)益提供參考。

（三）交易風(fēng)險的防范

登記機(jī)關(guān)的審慎審查：不動產(chǎn)登記部門對監(jiān)護(hù)人代簽的交易應(yīng)加強(qiáng)審查，核實(shí)交易價格的合理性及是否存在自我交易情況，必要時要求提供其他親屬的書面意見。

證據(jù)意識的強(qiáng)化：涉及老年人財產(chǎn)處分時，建議通過公證等方式固定意思表示，避免日后因 “簽名真實(shí)性”“意思表示是否真實(shí)” 等問題引發(fā)糾紛。

本案中，法院嚴(yán)格適用監(jiān)護(hù)制度的禁止性規(guī)定，否定了監(jiān)護(hù)人自賣自買的效力，有力保護(hù)了無民事行為能力人的財產(chǎn)權(quán)益和繼承人的合法權(quán)利。這一判決警示監(jiān)護(hù)人必須依法履行職責(zé)，不得濫用監(jiān)護(hù)權(quán)損害被監(jiān)護(hù)人利益，否則交易行為將面臨無效的法律后果。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）