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在農村房屋買賣中，宅基地使用權歸屬是核心問題。北京一起案件中，村民因購買無權處分的房屋，最終被判決返還宅基地，遂起訴賣家索賠。法院結合雙方過錯程度，判決賣家返還購房款并賠償部分可得利益損失。這起案件為農村房屋交易風險防范提供了重要司法參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：張平、王麗（夫妻，同村村民）

被告：趙剛（同村村民，賣房人）

第三人：孫浩（宅基地合法權利人）

涉案房屋：二號房屋（某鎮某村的紅磚 5 間、青磚 3 間）

涉案宅基地：孫浩名下宅基地（面積約 208㎡）

（二）爭議焦點

趙剛無權處分宅基地房屋是否構成違約？

可得利益損失（宅基地區位補償價）應如何計算和分擔？

（三）事件經過

2001 年 2 月，趙剛與張平、王麗簽訂《協議書》，將二號房屋（含紅磚 5 間、青磚 3 間）及院內樹木以 1.12 萬元價格出售，張平夫婦付清房款后入住。2022 年，張平夫婦起訴確認合同有效，法院判決支持。

2023 年，孫浩以宅基地合法權利人身份提起第三人撤銷之訴，法院撤銷原合同有效判決。2024 年，法院終審判決確認房屋買賣協議有效，但因趙剛系無權處分，張平夫婦需向孫浩返還宅基地，趙剛、張平夫婦共同賠償孫浩房屋財產損失 4245 元。

協議目的落空后，張平夫婦起訴趙剛，要求返還購房款 4200 元及可得利益損失 25 萬元。他們提交村委會證明、拆遷補償辦法等證據，主張宅基地現區位價值應作為損失依據，并申請價值評估，但因缺乏地方指導價，評估公司不予受理。趙剛同意返還購房款，但認為可得利益損失過高。

二、案件分析

（一）違約行為的認定

法院認定趙剛構成違約的核心依據：

無權處分的法律后果：生效判決已確認孫浩為宅基地合法權利人，趙剛未經授權出售房屋屬于無權處分。根據《民法典》第 593 條，當事人一方因第三人原因違約的，應向對方承擔違約責任，故趙剛需對張平夫婦的損失負責。

合同目的無法實現：張平夫婦因需返還宅基地，無法繼續占有使用房屋，合同核心目的落空，符合違約賠償的法定條件。

（二）損失計算與過錯分擔

法院關于損失認定的邏輯：

可得利益損失的合理性：雖房屋未實際拆遷，但農村房屋價值與區位緊密相關，區位補償價可作為可得利益參考。法院結合當地拆遷項目標準，酌定每平方米 1200 元，208㎡宅基地總價值 24.96 萬元，符合農村宅基地市場價值規律。

過錯比例的劃分：趙剛明知宅基地屬孫浩仍出售，存在主要過錯（70%）；張平夫婦作為同村村民，未審查宅基地權屬證明，未盡審慎義務，自擔 30% 責任。按比例計算，趙剛需賠償 17.472 萬元。

三、裁判結果

法院判決：

趙剛于判決生效后十日內返還張平、王麗購房款 4200 元；

趙剛于判決生效后十日內支付張平、王麗可得利益損失 174720 元；

駁回張平、王麗的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣的核心注意事項

權屬審查務必嚴格：購買農村房屋前，需要求賣方提供宅基地使用權證、村委會證明等權屬文件，確認賣方為合法權利人。本案張平夫婦因未核查權屬，最終承受損失。

書面協議明確權責：協議中應注明宅基地權屬狀況、違約責任（如無權處分的賠償范圍）及爭議解決方式，避免口頭約定。建議由村委會見證或備案，增強協議效力。

（二）違約損失的主張與舉證

可得利益的合理舉證：主張區位補償損失時，需提供當地拆遷政策、同區域類似宅基地交易案例等證據，輔助法院認定價值。本案雖評估未成功，但村委會證明和拆遷辦法為損失計算提供了參考。

過錯程度影響賠償比例：買方需證明已盡到審慎義務（如核查權屬），可降低自身責任比例；賣方需證明已如實披露權屬狀況，否則將承擔主要責任。

（三）風險防范的實操建議

優先選擇有權處分交易：購買農村房屋應直接與宅基地登記權利人交易，避免從非權利人處受讓，減少無權處分風險。

留存交易全程證據：保存付款憑證、房屋交接記錄、村委會溝通記錄等，一旦發生糾紛，可作為證明交易真實性和損失合理性的依據。

警惕 “口頭手續” 承諾：本案協議中 “賣方幫助做好事后口頭手續” 的約定無實際效力，需通過書面變更登記或村委會備案完成權屬轉移，否則不發生物權效力。

本案中，法院平衡了交易安全與過錯責任，既支持了買方的合理損失賠償，也通過過錯分擔警示交易雙方需審慎對待農村房屋權屬問題。農村房屋買賣涉及宅基地制度特殊性，務必堅守 “權屬清晰、手續合規” 原則，才能有效防范風險。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）