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在農村房屋交易中，口頭協議的效力認定及反悔維權常成為爭議焦點。北京大興一起案件中，購房者通過口頭協議購買租地自建房屋，十年后原房主以受脅迫為由起訴主張協議無效。法院經審理認定口頭協議合法有效，駁回原房主的訴訟請求。這起案件為農村房屋口頭交易的效力認定提供了重要司法參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙剛（房屋原建設者）

被告：孫強、周偉（房屋買受人）

涉案房屋：大興區榆垡鎮三號院、四號院（原租地自建房屋，拆遷時被確認為兩處院落）

（二）爭議焦點

趙剛與孫強、周偉之間的口頭房屋買賣協議是否有效？

趙剛主張受脅迫簽訂協議的事實能否成立？

本案是否構成重復起訴？

（三）事件經過

2002 年 5 月，趙剛通過招商引資與榆垡村三隊簽訂 20 年租地協議，在租賃土地上自建房屋 421.84 平方米（即后來的三號院、四號院）。2010 年 11 月，涉案房屋所在區域面臨拆遷，趙剛稱榆垡村三隊未告知其拆遷政策，僅告知外地人無法參與拆遷，而孫強、周偉可作為本村村民以宅基地名義拆遷。

趙剛主張在孫強的恐嚇威脅下，雙方達成口頭房屋買賣協議，2011 年 2 月孫強、周偉支付房款 140 萬元（每人 70 萬元）。隨后，榆垡村三隊出具產權證明，將涉案房屋認定為周偉祖宅，孫強、周偉以本村村民身份簽訂拆遷補償協議。

2021 年，趙剛以拆遷補償合同糾紛起訴孫強、周偉及拆遷公司，法院判決認定雙方存在合法買賣關系，駁回趙剛訴求，該判決已生效。2023 年，趙剛再次起訴，主張 2010 年 11 月的口頭買賣協議無效，理由是受脅迫簽訂協議，且榆垡村三隊與孫強、周偉惡意串通虛構祖宅事實。

孫強、周偉辯稱：雙方買賣關系合法有效，趙剛曾認可收款事實，且無證據證明脅迫；前訴已認定買賣合法，本次起訴構成重復起訴，應駁回。

二、案件分析

（一）口頭協議的效力認定

法院確認協議有效的核心依據：

交易事實的客觀存在：雙方均認可 2010 年達成口頭協議，2011 年孫強、周偉支付 140 萬元房款，趙剛收取款項并交付房屋鑰匙，拆遷時趙剛在場且未提出異議，交易已實際履行完畢。

合法占有與拆遷參與：孫強、周偉基于買賣協議取得房屋，拆遷單位根據村集體證明與二人簽訂補償協議，二人實際享受拆遷權益，形成穩定的權利狀態已逾十年。

法律適用的明確性：根據《合同法》規定，當事人訂立合同可以采取口頭形式，本案口頭協議內容明確（房屋買賣、價款 140 萬元），且不違反法律強制性規定，應認定有效。

（二）脅迫主張的舉證不能

法院駁回脅迫主張的理由充分：

舉證責任的分配：趙剛主張受脅迫簽訂協議，需提供證據證明存在恐嚇威脅行為，但僅口頭陳述 “被威脅不敢報警”，未提交報警記錄、證人證言等任何佐證，無法證明脅迫事實。

行為合理性審查：趙剛在收取房款后十年內未報警或通過法律途徑主張權利，拆遷時在場且配合交房，其行為與受脅迫的主張矛盾，不符合常理。

生效判決的既判力：2021 年生效判決已認定雙方買賣關系合法，明確趙剛無證據證明脅迫，本次訴訟中趙剛仍未補充新證據，其主張難以成立。

（三）重復起訴的認定

法院認定不構成重復起訴但實體駁回：

訴訟請求的差異：前訴為拆遷補償合同糾紛，主張分割補償利益；本次為確認合同無效糾紛，訴訟請求不同，不構成重復起訴。

實體審理的一致性：雖不構成重復起訴，但本次訴訟的核心事實（買賣關系合法性）已由前訴認定，趙剛無新證據推翻原認定，實體上應駁回訴求。

三、裁判結果

法院判決：

駁回趙剛的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農村房屋交易的風險防范

書面協議的必要性：農村房屋買賣應簽訂書面協議，明確房屋位置、面積、價款、付款方式、交付時間及違約責任，避免口頭約定引發舉證困難。本案中雖口頭協議被認定有效，但若無付款記錄和履行證據，后果可能截然不同。

交易主體的適格審查：購買農村房屋需確認賣方是否為房屋合法權利人（如自建房屋需提供租地協議、建設證明），買方是否符合宅基地使用條件（本村村民），避免因主體不適格導致合同無效。

留存履行證據：付款時應通過銀行轉賬并注明 “購房款”，要求賣方出具收款收據；交接房屋時留存鑰匙交付記錄、現場照片等，確保交易事實可追溯。

（二）脅迫主張的舉證要點

及時固定證據：若存在脅迫行為，應第一時間報警并留存報警記錄、出警回執，必要時申請傷情鑒定或調取周邊監控，證明脅迫事實發生。本案趙剛自稱受威脅卻未報警，十年后主張脅迫因無證據未被采信。

合理行為的佐證：受脅迫后的行為應符合常理，如立即拒絕履行、向第三方求助或提起訴訟。若收取款項、交付房屋且長期未提出異議，將被視為默認交易，難以認定脅迫。

（三）重復起訴的避免與應對

訴訟請求的明確性：首次起訴時應全面主張權利，明確合同效力、補償分配等核心訴求，避免分多次起訴導致重復審理。本案趙剛前訴主張補償利益，本次起訴主張合同無效，雖不構成重復起訴，但增加了訴累。

生效判決的拘束力：對生效判決已認定的事實，當事人若無新證據，不應重復起訴，可通過申請再審等法定途徑救濟，避免因濫用訴權承擔敗訴后果。

（四）農村拆遷中的權益維護

提前了解政策：租地自建房屋面臨拆遷時，應主動向拆遷部門核實補償政策，明確外地人是否享有補償資格，避免輕信他人陳述放棄權益。

村集體行為的監督：對村集體出具的產權證明、確權文件有異議的，可通過村務公開申請、行政復議或訴訟等方式核查文件真實性，及時糾正錯誤確權行為。

本案中，法院基于十年履行事實、付款憑證及生效判決認定，駁回了趙剛的無效主張，體現了對交易穩定性和誠實信用原則的維護。農村房屋交易雙方應增強證據意識，規范交易流程，避免因口頭約定模糊、證據缺失導致權益受損。同時，當事人應理性維權，對無證據支持的主張切勿濫用訴權，以免承擔不利后果。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）