5年暴增65%！西安中介瘋狂擴(kuò)張真相

“中介比便利店多”：西安樓市的畸形繁榮

西安中介數(shù)量5年翻倍，背后藏著什么秘密？

從開發(fā)商到中介：西安財(cái)富鏈大轉(zhuǎn)移

3.7萬(wàn)中介爭(zhēng)奪一杯羹：西安房產(chǎn)內(nèi)卷實(shí)錄

西安人的朋友圈正在上演一場(chǎng)無(wú)聲的財(cái)富遷徙。每刷3條動(dòng)態(tài)必見1條房產(chǎn)廣告的密度，讓這座千年古城意外成為“中介之都”。但吊詭的是，新房成交量跌回十年前水平，二手房掛牌量卻突破18萬(wàn)套大關(guān)——這場(chǎng)冰火交織的樓市迷局里，3.7萬(wàn)中介大軍正在改寫游戲規(guī)則。

第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查揭開了西安房地產(chǎn)的“變形記”。開發(fā)企業(yè)數(shù)量縮減12%的背面，是融創(chuàng)、碧桂園等頭部企業(yè)西北事業(yè)部集體裁撤25%以上崗位。某TOP10房企營(yíng)銷總監(jiān)透露，2023年其團(tuán)隊(duì)人均帶看量暴跌55%，“現(xiàn)在策劃崗都在兼職做主播”。

與開發(fā)端蕭條形成魔幻對(duì)照的，是中介機(jī)構(gòu)數(shù)量5年暴增65.3%。曲江新區(qū)成為修羅場(chǎng)，芙蓉西路十字路口驚現(xiàn)鏈家、德祐、房江湖、住商不動(dòng)產(chǎn)四店“貼身肉搏”。更夸張的是，中介從業(yè)人員增速（35%）是全市就業(yè)人口增速的3.8倍，這種職業(yè)結(jié)構(gòu)劇變堪比2015年的O2O創(chuàng)業(yè)潮。

西安市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年二手房成交11.8萬(wàn)套創(chuàng)歷史新高，但成交周期拉長(zhǎng)至175天，比2020年增加2.1倍。曲江紫汀苑一套185㎡房源掛牌18個(gè)月降價(jià)9次，從650萬(wàn)直降至520萬(wàn)仍未成交。業(yè)主李女士的經(jīng)歷頗具代表性：“每周接8個(gè)中介電話，全是勸我降價(jià)的。”

中介市場(chǎng)正陷入“人海戰(zhàn)術(shù)”怪圈。某平臺(tái)要求經(jīng)紀(jì)人每天必須新增2套房源，導(dǎo)致58同城上35%的西安二手房標(biāo)著“已售”卻仍在展示。更荒誕的是，有中介為完成帶看指標(biāo)，把同事偽裝成客戶互相刷數(shù)據(jù)——這種“左右手互搏”的把戲，讓二手房帶看量虛增30%以上。

長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城周邊藏著另一個(gè)平行世界。90后二房東張強(qiáng)把一套89㎡住宅隔成5個(gè)膠囊單間，月租金從3000元暴漲至7500元。他透露行業(yè)內(nèi)幕：“現(xiàn)在做租賃的中介，七成都在幫二房東抬價(jià)。”這種操作導(dǎo)致西崔家莊片區(qū)租金5年翻倍，遠(yuǎn)超畢業(yè)生承受能力。

更觸目驚心的是租賃信息造假。某平臺(tái)內(nèi)部文件顯示，西安租賃房源中52%的裝修描述存在夸大，“精裝”變“簡(jiǎn)裝”，“地鐵房”實(shí)際步行距離超1.2公里已成常態(tài)。雁塔區(qū)電子正街租客王皓的遭遇引發(fā)共鳴：“簽合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)，照片里的落地窗其實(shí)是隔壁樓的。”

與中介瘋狂擴(kuò)張形成諷刺對(duì)比的，是物業(yè)行業(yè)的口碑崩塌。西安物業(yè)費(fèi)收繳率從2018年的80%跌至2023年的58%，業(yè)主們發(fā)明了“三不抵抗”策略：不投訴、不繳費(fèi)、不妥協(xié)。曲江某高端樓盤業(yè)主張薇算過(guò)一筆賬：“物業(yè)砍掉夜間巡邏后，我家裝監(jiān)控的錢都?jí)蚪?年物業(yè)費(fèi)。”

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，西安物業(yè)從業(yè)人員5年激增35%，但服務(wù)質(zhì)量卻在倒退。高新區(qū)的楓林綠洲小區(qū)上演現(xiàn)代版“羅生門”：物業(yè)聲稱保潔成本上漲25%，業(yè)主調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)垃圾清運(yùn)頻次減少40%。這種矛盾催生出新型鄰里關(guān)系——業(yè)主微信群置頂消息從拼團(tuán)購(gòu)物變成了“物業(yè)監(jiān)督打卡”。

當(dāng)其他新一線城市祭出二手房指導(dǎo)價(jià)時(shí)，西安購(gòu)房者還在“裸泳”。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)20%的成交價(jià)偏離掛牌價(jià)超12%，這種價(jià)格迷霧讓買賣雙方都成了驚弓之鳥。從事IT行業(yè)的購(gòu)房者陳濤說(shuō)：“現(xiàn)在看房要帶兩份預(yù)算，一份給業(yè)主看，一份藏著防中介。”

中介行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)已引發(fā)監(jiān)管警覺(jué)。2024年3月，西安市房協(xié)突擊檢查發(fā)現(xiàn)，25%的中介門店存在陰陽(yáng)合同問(wèn)題，有公司甚至偽造“購(gòu)房資格預(yù)審碼”。這些亂象背后，是行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)走低——現(xiàn)在入行無(wú)需資格證書，崗前培訓(xùn)從7天壓縮到3小時(shí)。

對(duì)比成都的“物業(yè)紅黑榜”、長(zhǎng)沙的“中介信用積分”，西安缺的從來(lái)不是調(diào)控手段，而是刮骨療毒的決心。杭州已實(shí)現(xiàn)二手房交易全流程可視化，每套房源歷史報(bào)價(jià)、帶看記錄全網(wǎng)可查；廣州推行“中介服務(wù)明碼標(biāo)價(jià)”，杜絕吃差價(jià)亂象——這些他山之石，或許能刺破西安樓市的虛假泡沫。

未央?yún)^(qū)某售樓部策劃總監(jiān)的感慨耐人尋味：“現(xiàn)在購(gòu)房者比開發(fā)商還懂容積率、得房率。”當(dāng)信息不對(duì)稱優(yōu)勢(shì)消失，或許正是行業(yè)回歸理性的起點(diǎn)。畢竟，3.7萬(wàn)中介養(yǎng)活不了1300萬(wàn)西安人，但健康的樓市生態(tài)能托起整座城市的未來(lái)。