成都樓市驚現"面粉貴過面包"！4萬地王背后：供地銳減31%如何攪動買房邏輯？

政策托底+服務升溫：這座城市讓破防業主重獲安居底氣。

從破防到心安：這座城市給業主的「定心丸」配方揭秘。

主城供地創19年新低，成都人買房只剩兩條路？

2025年3月27日，成都土拍市場炸出驚雷——錦江區交子公園旁一宗宅地以41200元/㎡的樓面價成交，溢價率高達106%，刷新成都地價紀錄。更耐人尋味的是，這已是開年來的第7宗"地王"，而同步公布的《2025年度供地計劃》卻顯示：商品房用地同比銳減31%。這場"饑餓游戲"背后，暗藏怎樣的樓市密碼？

土地市場的魔幻現實：地王頻出與供地縮量的冰火兩重天

4萬地王的誕生并非偶然。3月27日的土拍現場，建發與12家房企經過146輪鏖戰，最終將金融城三期地塊推上神壇。該地塊周邊二手房均價已突破5萬元/㎡，未來新房售價或將觸及6萬元/㎡天花板。更瘋狂的是，這宗地距離上次大源西地王誕生僅隔16天——3月11日，高新南63.88畝宅地經19家房企爭奪，成交價較起拍價翻倍，樓面價達31700元/㎡。

供地計劃揭示的真相更令人心驚。成都市規劃和自然資源局數據顯示，2025年全市住宅用地供應量僅460公頃，其中商品房用地392公頃，較2024年減少175公頃，降幅達30.8%。更關鍵的是，供地呈現"掐尖式"傾斜：核心區宅地供應占比從11%提升至15%，但總量卻減少近三成。這意味著金融城、大源等熱門板塊的新盤將成"絕版貨"。

庫存數據佐證了稀缺性。克而瑞監測顯示，截至3月，大成都新房庫存去化周期僅9.03個月，主城"5+2區域"更是低至5.17個月。實地走訪發現，大源板塊僅剩2個在售新盤，新川、林家壩等區域的庫存僅夠支撐半年。這種"僧多粥少"的局面，直接催生了開發商的搶地潮。

房價重構：從"面粉貴過面包"到"次新房夾縫求生"

地王效應正在重塑房價體系。以建發地塊為例，41200元/㎡的樓面價，加上精裝成本、稅費，未來售價或將突破6萬元/㎡。而周邊二手房掛牌價已率先反應——金融城地塊成交后，周邊二手房單周跳漲8%，某2019年次新房源掛牌價從4.8萬元/㎡直飆至5.2萬元/㎡。

開發商的"豪賭"推高市場預期。2025年一季度，成都涉宅地塊平均溢價率飆升至58%，較2024年同期翻番。3月11日高新南地塊競拍中，某閩系房企代表直言："寧可高價拿地，也要鎖定核心區稀缺資源。"這種心態背后，是主城宅地供應創2006年以來新低的現實。

次新房成為"折中選擇"卻面臨分化。攀成鋼板塊成為典型樣本：2024年二手房成交量同比上漲23%，成交均價穩定在3.8-4.2萬元/㎡，與新盤價差縮小至15%以內。但分化同樣明顯：大源某2018年次新房掛牌價突破4.5萬元/㎡，而龍泉驛某同期房源卻較2022年高點回落20%。市場正形成"核心區拼稀缺、近郊拼性價比、遠郊拼價格"的三級格局。

城市戰略轉向：南拓與更新的雙軌博弈

供地計劃泄露"南拓"野心。2025年工礦倉儲用地占比提升至23.3%，重點投向電子信息、生物醫藥等產業。與之對應，天府新區住宅供地從2宗增至5宗，新川、大源西等產城融合區成為新寵。這種"產業+居住"的聯動，正在重塑成都經濟地理。

主城更新釋放"隱藏價值"。老城區通過舊改釋放稀缺地塊，如駙馬板塊推出的限價地，樓面價25100元/㎡，未來售價被限定在4.5萬元/㎡，成為剛需"撿漏"機會。但這類地塊鳳毛麟角，2025年僅計劃供應3宗。

區域分化加劇"多中心"格局。龍泉驛計劃供應宅地90公頃，但樓面價僅為主城的1/3，承接外溢剛需；青白江、新津等遠郊區域庫存去化周期超23個月，房價下行壓力明顯。這種"南強北弱、東進西控"的戰略，正在重構購房者的選擇邏輯。

風險與策略：在分化市場中尋找確定性

警惕"地價與購買力脫鉤"風險。克而瑞數據顯示，核心區600萬級新盤占比已超40%，但成都家庭年收入中位數僅15.6萬元。這意味著，高價盤去化周期可能拉長，未來二手市場或將出現"有價無市"現象。

次新房"流動性陷阱"需規避。近郊區域如大面、航空港的次新房，因同質化嚴重，已出現"掛牌量激增但成交量低迷"的困局。某中介門店經理透露："2015年的電梯房，掛牌價2.2萬元/㎡，半年只帶看了3組客戶。"

政策不確定性仍是達摩克利斯之劍。若土地財政依賴度過高，不排除出臺限價、限購加碼等政策。2024年成都已試點"熱點樓盤積分制"，未來可能擴大范圍。

購房策略：在分化中尋找"最優解"

剛需客群：緊盯"限價地"與"保障房"。駙馬板塊限價盤、雙流TOD項目等，是上車核心區的最后機會。同時，關注人才公寓、共有產權房等保障房，如高新南區推出的"職住平衡"房源，價格較周邊低30%。

改善客群：次新板塊+產城融合區。三圣鄉、錦江生態帶等次新板塊，兼顧成熟配套與合理總價；新川、大源西等產城融合區，既能享受產業紅利，又能把握房價成長空間。

投資者：押注"規劃紅利+稀缺資源"。13號線舜和家園站TOD項目、天府新區科學城等板塊，既有軌道交通加持，又有產業人口導入，是長期價值投資的優選。

讀懂了供地計劃，就讀懂了成都樓市的未來

這場"饑餓游戲"的本質，是城市通過土地供應重構價值版圖。核心區資源被"鎖死"，倒逼產業升級；次新板塊成為"緩沖帶"，承接改善需求；遠郊區域則面臨"邊緣化"風險。對于購房者而言，與其追逐地王光環，不如讀懂城市戰略——在成都南拓與更新的雙軌博弈中，找到屬于自己的"價值坐標"。

（注：文中所有案例均來自公開報道及市場調研，數據引用嚴格遵循成都市住建局、克而瑞等機構發布的權威報告）