牛奶廠的自由落體,還沒有結(jié)束。
最近,牛奶廠板塊成交了一套新低四房,142平、總價(jià)640萬,單價(jià)4.49萬/平。
牛奶廠房價(jià)已正式跌破4.5萬/平,這一價(jià)格與2018年板塊尾貨房源的價(jià)格持平。
這也意味著,降價(jià)潮已蔓延至早一批入手的一手房業(yè)主。
即便是早年布局、選中曾被熱捧的網(wǎng)紅板塊,如今也面臨虧損風(fēng)險(xiǎn),這無疑會(huì)顛覆“網(wǎng)紅盤早買不虧” 的固有認(rèn)知。
當(dāng)然,2021年高位沖鋒接盤的業(yè)主更是一把淚,價(jià)格從1265萬腰斬到640萬,跌去49%。
我們統(tǒng)計(jì)了牛奶廠上半年的公開成交數(shù)據(jù),去了一趟現(xiàn)場,和大家分享幾個(gè)有意思的點(diǎn)。
①4字頭遍地,牛奶廠一視同仁
今年上半年,牛奶廠只有4套洋房高于5萬單價(jià),其余均價(jià)都在4字頭。
其中,有兩套比較特別成交。
一套是成交價(jià)高達(dá)12萬/平的166平大平層。中介透露,這套大概率是金融操作,不是常規(guī)成交。
另一套是,8.5萬/平的別墅。牛奶廠靠近馬路邊有一排別墅,10萬+,現(xiàn)在價(jià)格也打下來了。
無論是大戶型還是小戶型,牛奶廠一視同仁都在猛砸。
三房成交5套,均價(jià)約4.7萬;四房成交11套,均價(jià)約4.9萬/平。
兩者價(jià)差,只剩下2000/平了,小戶型只有總價(jià)優(yōu)勢,現(xiàn)在最低400萬就能上車了。
我們走訪了當(dāng)?shù)刂薪椋吹揭惶讍蝺r(jià)單價(jià)低至4.3萬/平的掛牌房源。
“這套性價(jià)比最高了,高樓層視野好,上個(gè)月才剛剛掛牌,最開始460萬,降了50萬,感興趣的話還能幫你談?wù)劇!?/p>
在貝殼平臺(tái)上,已經(jīng)有大量房源的掛牌價(jià)要低于最低成交價(jià)4.49萬/平,卻還沒有成交。
這也代表,牛奶廠,可能還沒到底。
②一代版本一代神,牛奶廠找不到買家
相比起價(jià)格下跌,牛奶廠更慌的是量價(jià)齊跌,找不到新買家了。
即便是掛牌價(jià)比成交價(jià)還低,卻依然不好賣。
牛奶廠數(shù)據(jù)有多淡?上半年,17套!
打不過老對頭廣鋼一個(gè)月。即便是單拎金融街融穗華府,上半年都賣了30套。
中介開玩笑的說,做下去沒客戶,門口還在修路,都想提桶了。
一家去年關(guān)門的中介門面,也終于開新店。一看,果然還得是教培行業(yè)。
牛奶廠成交量上不去,幾方面原因。
·配套兌現(xiàn)慢
賣不過廣鋼,和牛奶廠十年來的一成不變有很大關(guān)系,沒有新開發(fā)商,片區(qū)沒新增量,配套跟不上版本。
先說學(xué)校,廣鋼主打省實(shí)系;牛奶廠是同樣優(yōu)秀的靈秀小學(xué)+奧體東小學(xué),搖號(hào)執(zhí)信天河校區(qū)+清華附中灣區(qū)學(xué)校。
在執(zhí)信搖號(hào)確定性沒那么強(qiáng)后,未來會(huì)多一個(gè)天河外國語智谷學(xué)校。
現(xiàn)在天河名校遍地走,對打教育牌的牛奶廠是致命打擊。
通勤上,廣鋼完爆牛奶廠。
正式開通的10號(hào)線給廣鋼片區(qū)帶來第四個(gè)地鐵站,直達(dá)體育中心、珠江新城、琶洲的地鐵線。
至于牛奶廠,從10年前開盤提起的19號(hào)線,時(shí)至今日還在等待。
雖說大概率在四期規(guī)劃中,但申報(bào)到具體運(yùn)營,時(shí)間表就更久了,可能又是一個(gè)10年。
商業(yè)上,大家半斤八兩,廣鋼未來可期。
說個(gè)冷知識(shí),無論是叮咚、小象、樸樸,都不送牛奶廠,還得靠錢大媽。
牛奶廠和廣鋼一樣,片區(qū)內(nèi)都有小型商業(yè)。
未來規(guī)劃上,廣鋼距離太古里、萬象城都是兩三個(gè)地鐵站;牛奶廠周邊,只能等世界大觀片區(qū)的臨湖商業(yè),體量上是有差距。
牛奶廠圈層、景觀,在如今的市場難以定價(jià),拼刺刀還是要看學(xué)鐵商配套。
舉個(gè)例子,“我鄰居開邁巴赫”不一定讓房子升值,但“小象不送上門”、“家門口沒通地鐵”是真的會(huì)降價(jià)。
牛奶廠配套及定位不好調(diào)整,而廣鋼的成熟社區(qū)、學(xué)鐵商配套以及老城區(qū)地位,可以吸引到剛需、剛改客戶。
當(dāng)然,一切的前提下是價(jià)格。前兩年,廣鋼也經(jīng)歷了一輪暴跌,從6-8萬/平,降到如今小戶型3-4萬/平,大戶型約4-5萬/平。
但牛奶廠的業(yè)主,并不想輕易讓步。
·業(yè)主惜售,想保房價(jià)
業(yè)主對板塊自住、配套的價(jià)值都認(rèn)可,心理預(yù)期高,之前價(jià)格漲到9-10萬/平,由奢入儉難。
牛奶廠定位相對中產(chǎn),不少業(yè)主吃到了時(shí)代紅利,自身學(xué)歷高,有車有房,對生活有追求,不愿意賤賣。
只有,想快速出手的業(yè)主,認(rèn)清現(xiàn)實(shí)直接掛了低價(jià),能吸引更多人來看。
·板塊定位不清,新房選擇太多
上半年成交榜單中,前8名定位都是改善/剛改的項(xiàng)目,客群和奶廠希望賣的客群是高度重合的。
拼刺刀時(shí),新房普遍產(chǎn)品更新、配套更全、通勤更好,有硬傷的牛奶廠不占優(yōu)勢。
雖然,牛奶廠的外立面保持得不錯(cuò),但比起新產(chǎn)品還是有差距的。
牛奶廠,在板塊定位、價(jià)格、客群之間,仍沒有找到市場和業(yè)主都認(rèn)可的點(diǎn),剛需夠不著,改善沒選上。
向下探索和板塊定位又錯(cuò)配了,85-90平的三房,125平起的四房,門檻高。400萬左右的剛需客群,市區(qū)有太多學(xué)鐵商更友好的新盤。
③想翻身,得靠對手扶一把了
世界大觀能不能吃上肉,對牛奶廠能不能喝上湯有決定性影響。
當(dāng)然,如果世界大觀選擇把碗砸了,那牛奶廠就更難了。
世界大觀整體發(fā)展完,以及19號(hào)線落地,板塊未來還是有畫面的,會(huì)帶來更好的景觀、環(huán)境、配套。
約1萬平商業(yè)體臨太陽湖而建,要對標(biāo)新加坡圣淘沙濱湖商業(yè)體。
還有后續(xù)的運(yùn)動(dòng)中心、濱湖步道等等,世界大觀配套的全面升級(jí),牛奶廠也是能享受到的。
另一個(gè)變化是城市景觀。
近一年,牛奶廠把家門口的悅景路砸得很亂,人行道和車道都有部分圍擋施工。
一個(gè)主打居住氛圍、空氣好的社區(qū),來看房看到的是工地,一瞬間就想打車回家了。預(yù)期是下半年完工,到時(shí)牛奶廠會(huì)有一個(gè)更好的城市界面。
牛奶廠是天河低密度改善社區(qū),圈層是有的,入住率也高。
沒有賣不出去的房子,只有賣不出的價(jià)格,牛奶廠業(yè)主和市場的博弈,仍在繼續(xù)。
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