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半年賣不過廣鋼一個月,牛奶廠憋著一股氣

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牛奶廠的自由落體,還沒有結束。

最近,牛奶廠板塊成交了一套新低四房,142平、總價640萬,單價4.49萬/平。



牛奶廠房價已正式跌破4.5萬/平,這一價格與2018年板塊尾貨房源的價格持平。

這也意味著,降價潮已蔓延至早一批入手的一手房業主。

即便是早年布局、選中曾被熱捧的網紅板塊,如今也面臨虧損風險,這無疑會顛覆“網紅盤早買不虧” 的固有認知。

當然,2021年高位沖鋒接盤的業主更是一把淚,價格從1265萬腰斬到640萬,跌去49%。

我們統計了牛奶廠上半年的公開成交數據,去了一趟現場,和大家分享幾個有意思的點。

①4字頭遍地,牛奶廠一視同仁

今年上半年,牛奶廠只有4套洋房高于5萬單價,其余均價都在4字頭。

其中,有兩套比較特別成交。

一套是成交價高達12萬/平的166平大平層。中介透露,這套大概率是金融操作,不是常規成交。

另一套是,8.5萬/平的別墅。牛奶廠靠近馬路邊有一排別墅,10萬+,現在價格也打下來了。

無論是大戶型還是小戶型,牛奶廠一視同仁都在猛砸。

三房成交5套,均價約4.7萬;四房成交11套,均價約4.9萬/平。

兩者價差,只剩下2000/平了,小戶型只有總價優勢,現在最低400萬就能上車了。



我們走訪了當地中介,看到一套單價單價低至4.3萬/平的掛牌房源。

“這套性價比最高了,高樓層視野好,上個月才剛剛掛牌,最開始460萬,降了50萬,感興趣的話還能幫你談談。”



在貝殼平臺上,已經有大量房源的掛牌價要低于最低成交價4.49萬/平,卻還沒有成交。

這也代表,牛奶廠,可能還沒到底。

②一代版本一代神,牛奶廠找不到買家

相比起價格下跌,牛奶廠更慌的是量價齊跌,找不到新買家了。

即便是掛牌價比成交價還低,卻依然不好賣。

牛奶廠數據有多淡?上半年,17套!



打不過老對頭廣鋼一個月。即便是單拎金融街融穗華府,上半年都賣了30套。

中介開玩笑的說,做下去沒客戶,門口還在修路,都想提桶了。

一家去年關門的中介門面,也終于開新店。一看,果然還得是教培行業。



牛奶廠成交量上不去,幾方面原因。

·配套兌現慢

賣不過廣鋼,和牛奶廠十年來的一成不變有很大關系,沒有新開發商,片區沒新增量,配套跟不上版本。



先說學校,廣鋼主打省實系;牛奶廠是同樣優秀的靈秀小學+奧體東小學,搖號執信天河校區+清華附中灣區學校。

在執信搖號確定性沒那么強后,未來會多一個天河外國語智谷學校。



現在天河名校遍地走,對打教育牌的牛奶廠是致命打擊。

通勤上,廣鋼完爆牛奶廠。

正式開通的10號線給廣鋼片區帶來第四個地鐵站,直達體育中心、珠江新城、琶洲的地鐵線。



至于牛奶廠,從10年前開盤提起的19號線,時至今日還在等待。

雖說大概率在四期規劃中,但申報到具體運營,時間表就更久了,可能又是一個10年。

商業上,大家半斤八兩,廣鋼未來可期。

說個冷知識,無論是叮咚、小象、樸樸,都不送牛奶廠,還得靠錢大媽。



牛奶廠和廣鋼一樣,片區內都有小型商業。



未來規劃上,廣鋼距離太古里、萬象城都是兩三個地鐵站;牛奶廠周邊,只能等世界大觀片區的臨湖商業,體量上是有差距。

牛奶廠圈層、景觀,在如今的市場難以定價,拼刺刀還是要看學鐵商配套。

舉個例子,“我鄰居開邁巴赫”不一定讓房子升值,但“小象不送上門”、“家門口沒通地鐵”是真的會降價。

牛奶廠配套及定位不好調整,而廣鋼的成熟社區、學鐵商配套以及老城區地位,可以吸引到剛需、剛改客戶。



當然,一切的前提下是價格。前兩年,廣鋼也經歷了一輪暴跌,從6-8萬/平,降到如今小戶型3-4萬/平,大戶型約4-5萬/平。

但牛奶廠的業主,并不想輕易讓步。

·業主惜售,想保房價

業主對板塊自住、配套的價值都認可,心理預期高,之前價格漲到9-10萬/平,由奢入儉難。

牛奶廠定位相對中產,不少業主吃到了時代紅利,自身學歷高,有車有房,對生活有追求,不愿意賤賣。

只有,想快速出手的業主,認清現實直接掛了低價,能吸引更多人來看。



·板塊定位不清,新房選擇太多

上半年成交榜單中,前8名定位都是改善/剛改的項目,客群和奶廠希望賣的客群是高度重合的。



拼刺刀時,新房普遍產品更新、配套更全、通勤更好,有硬傷的牛奶廠不占優勢。

雖然,牛奶廠的外立面保持得不錯,但比起新產品還是有差距的。



牛奶廠,在板塊定位、價格、客群之間,仍沒有找到市場和業主都認可的點,剛需夠不著,改善沒選上。

向下探索和板塊定位又錯配了,85-90平的三房,125平起的四房,門檻高。400萬左右的剛需客群,市區有太多學鐵商更友好的新盤。

③想翻身,得靠對手扶一把了

世界大觀能不能吃上肉,對牛奶廠能不能喝上湯有決定性影響。

當然,如果世界大觀選擇把碗砸了,那牛奶廠就更難了。

世界大觀整體發展完,以及19號線落地,板塊未來還是有畫面的,會帶來更好的景觀、環境、配套。



約1萬平商業體臨太陽湖而建,要對標新加坡圣淘沙濱湖商業體。

還有后續的運動中心、濱湖步道等等,世界大觀配套的全面升級,牛奶廠也是能享受到的。

另一個變化是城市景觀。

近一年,牛奶廠把家門口的悅景路砸得很亂,人行道和車道都有部分圍擋施工。



一個主打居住氛圍、空氣好的社區,來看房看到的是工地,一瞬間就想打車回家了。預期是下半年完工,到時牛奶廠會有一個更好的城市界面。

牛奶廠是天河低密度改善社區,圈層是有的,入住率也高。

沒有賣不出去的房子,只有賣不出的價格,牛奶廠業主和市場的博弈,仍在繼續。

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