北京進(jìn)深 徐迪 7月20日，三間房新盤金茂滿曜二批次取證。

10#、13#、14#、15#共4棟樓98套住宅，擬售均價(jià)8.18萬(wàn)-8.96萬(wàn)元/㎡。

至此，除小區(qū)東側(cè)5#樓外，該項(xiàng)目的其余樓棟均已在預(yù)售范圍內(nèi)，擬售均價(jià)8.5萬(wàn)元/㎡。

總計(jì)667套，目前網(wǎng)簽119套，網(wǎng)簽金額總計(jì)11.83億元。

成交均價(jià)7.8萬(wàn)元/㎡，約為預(yù)售價(jià)的92折。

金茂滿曜住宅總建面9.1萬(wàn)㎡，規(guī)劃19棟8-26F洋房+小高層，共計(jì)719套房源。

5月30日首批次14棟共569套取證，其中央景樓王9#樓的次頂層預(yù)售價(jià)達(dá)到9.43萬(wàn)元/㎡。

包括了全部主推戶型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，此外在東北角的1#樓里還有部分120和148戶型。

主力133戶型的產(chǎn)權(quán)得房率約78%；中央樓王最高可達(dá)79%以上，1#樓得房率最低，為68%。

拓展后的使用率，在94%-98%區(qū)間。

南向通面寬陽(yáng)臺(tái)送一半面積+北向設(shè)備平臺(tái)面積全贈(zèng)送。

6月16日項(xiàng)目正式開盤，目前網(wǎng)簽房源集中在2#、3#、9#、11#、16#和17#這六棟樓里。

其中3#樓77套房源已有30多套網(wǎng)簽，另有若干預(yù)訂。

3#樓為起步戶型，建面115/116㎡三居，以預(yù)售價(jià)計(jì)算，115戶型套總價(jià)在970萬(wàn)左右，加上開盤優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)930萬(wàn)左右。

這個(gè)價(jià)位上車朝青金茂豪宅，還是比較有吸引力的。

9#樓為頂配159㎡戶型，擬售均價(jià)9.13萬(wàn)/㎡，總共31套房源，已有超三成簽約：

其中6月份成交的9套均價(jià)7.86萬(wàn)/㎡，7月份最新成交的1套單價(jià)達(dá)8.25萬(wàn)/㎡。

今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價(jià)87.3億元。

包括兩幅住宅地塊，其中D區(qū)07地塊，由金茂操盤，打造為北京首個(gè)滿系產(chǎn)品：金茂滿曜。

地上建面9.21萬(wàn)㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡。

住宅建面9.1萬(wàn)㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

6月16日，金茂滿曜開盤，首批569套房源目前網(wǎng)簽119套，成交均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡。

距離不到1公里的06地塊，即保利朝觀天珺，在金茂滿曜前一周開盤，首批次397套，目前網(wǎng)簽49套，成交均價(jià)8.4萬(wàn)/㎡。

成交套數(shù)相差較多，但同時(shí)也賣出了近6000元的價(jià)格差。

兩個(gè)項(xiàng)目面積段大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個(gè)140面積段的四居三衛(wèi)雙套房。

定價(jià)邏輯上，金茂滿曜主打“質(zhì)價(jià)比”吸引預(yù)算有限的客群。

僅從樓面價(jià)來(lái)看，金茂滿曜地塊4.8萬(wàn)/㎡，朝觀天珺是5.6萬(wàn)/㎡，差出了8000元，金茂滿曜反而比朝觀天珺多了2000塊利潤(rùn)。

不過(guò)購(gòu)房者大概率是不想看這筆賬的。

兩個(gè)項(xiàng)目相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線。

金茂滿曜靠近黃渠站，距離朝陽(yáng)路更近一些；

保利朝觀天珺則緊鄰朝陽(yáng)北路，比金茂滿曜更靠近地鐵，出大門幾十米就是褡褳坡站。

一個(gè)是2分鐘到地鐵，一個(gè)是10分鐘到地鐵，除此之外，周邊配套資源基本一致。

這種情況下，100平米的房子差出大幾十萬(wàn)，換誰(shuí)都要掐著錢包好好尋思尋思。

附：金茂滿曜戶型圖

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