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在農村房屋買賣中，因缺乏規范手續或事后反悔引發的糾紛屢見不鮮。北京平谷區一起案件中，購房者入住房屋 20 年后，因原房主否認賣房事實導致產權爭議，法院結合多年居住事實、證人證言及原房主在先陳述，最終認定房屋買賣協議有效，明確房屋歸屬。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：劉建軍

被告：王長貴

第三人：王美玲（王長貴之女）

（二）爭議焦點

劉建軍與王長貴于 2003 年簽訂的《房屋買賣契約》是否真實有效？

三號房屋是否應歸劉建軍所有？

（三）事件經過

劉建軍與王長貴均為北京市平谷區某村村民，系東西鄰居，均為農業戶口。2003 年 7 月 16 日，在時任村干部張建國、李海及中證人趙志強、執筆人孫文的見證下，王長貴與劉建軍簽訂《房屋買賣契約》，約定王長貴將祖遺的三號房屋以 2 萬元價格賣給劉建軍，協議落款處各方名字下方均劃 “十” 字為證。劉建軍稱當場交付房款 2 萬元，后應王長貴要求通過趙志強追加支付 4 萬元，王長貴于當年農歷臘月二十一交付房屋，劉建軍居住使用至今。

2023 年，劉建軍因子女單獨立戶需辦理入戶手續，發現王長貴之女王美玲的戶籍仍在三號房屋地址上，多次催告遷出無果。劉建軍咨詢戶籍部門得知需法院確認房屋歸屬才能解決入戶問題，遂起訴要求確認買賣協議有效及房屋歸其所有。

王長貴辯稱未簽訂過買賣協議，僅是讓劉建軍無償居住，房屋已口頭分給女兒王美玲。王美玲述稱意見與王長貴一致，不同意劉建軍的訴訟請求。

二、案件分析

（一）買賣協議真實性的認定

法院對協議效力的審查要點：

書面證據與證人證言的印證：劉建軍提交的《房屋買賣契約》明確記載房屋位置、價款、交付時間等內容，有村干部及中證人簽字見證，執筆人孫文、時任村干部李海出庭作證，證實協議簽訂過程及當場交付房款的事實，協議落款處的 “十” 字符合農村交易習慣中按指印的替代形式。

原房主在先陳述的矛盾：王長貴在 2015 年至 2018 年間與劉建軍的多起相鄰糾紛案件中，多次在起訴狀及庭審中自認 “將三號房屋賣給劉建軍”，村委會出具的《證明》亦載明 “2003 年經中人說和，王長貴將房屋賣予劉建軍”，其在本案中否認賣房的陳述違反誠實信用原則，前后矛盾的主張不予采信。

長期居住事實的佐證：劉建軍自 2003 年起持續居住三號房屋 20 年，王長貴在此期間未提出異議，亦未主張過租金或居住權，符合房屋買賣后實際交付的特征，與借住關系的一般表現不符。

（二）農村房屋買賣的合法性審查

法院對交易效力的分析：

主體資格的合規性：劉建軍與王長貴均為該村集體經濟組織成員，農村房屋在本集體經濟組織內部流轉不違反法律強制性規定，符合《土地管理法》關于宅基地使用權流轉的限制要求。

分家事實的舉證不能：王長貴、王美玲主張房屋已于 2000 年分家給王美玲，但未提供分家協議、證人證言等任何證據證明，應承擔舉證不能的不利后果，且即便存在分家事實，劉建軍基于善意購買并實際居住多年，已構成善意取得。

（三）鑒定申請的必要性判斷

法院對程序問題的處理：

鑒定申請的駁回理由：王長貴申請對協議中 “十” 字是否為本人所劃進行鑒定，但結合其在先自認、證人證言及長期居住事實，現有證據已形成完整證據鏈，足以認定買賣關系成立，鑒定結果對案件處理無實質性影響，故不予準許，避免當事人濫用鑒定程序拖延訴訟。

三、裁判結果

法院判決：

劉建軍與王長貴于 2003 年 7 月 16 日簽訂的房屋買賣協議有效；

位于北京市平谷區某村東路三號房屋歸劉建軍所有。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣的規范要點

簽訂書面協議并留存證據：農村房屋交易應簽訂正式買賣協議，明確房屋位置、價款、交付時間、違約責任等內容，由村干部或無利害關系的中證人見證并簽字，同時保留房款收條、交付憑證等關鍵證據，本案中完整的協議和證人證言成為勝訴關鍵。

重視主體資格審查：購買農村房屋務必確認買賣雙方均為本集體經濟組織成員，避免因主體不適格導致合同無效，本案因雙方同屬一村村民，為交易合法性奠定基礎。

（二）誠實信用原則的司法適用

禁止反言的裁判導向：當事人在訴訟中應恪守誠實信用，不得作出與在先陳述矛盾的主張，本案中王長貴前后矛盾的陳述未被法院采信，警示當事人需對自己的訴訟行為負責。

長期事實的法律認可：房屋買賣后應及時實際占有使用，并保留水電費繳納、修繕記錄等居住證據，長期穩定的占有狀態在爭議發生時可作為重要佐證，本案 20 年居住事實有效反駁了借住主張。

（三）農村產權流轉的風險防范

及時辦理權屬變更：農村房屋買賣雖暫無法辦理產權過戶，但可到村委會備案，由村委會出具權屬變更證明，同時及時辦理戶口遷移手續，避免因戶籍問題影響后續權益，本案戶籍未遷出問題提示需重視交易后的配套手續辦理。

分家析產的書面化：農村家庭分家應簽訂書面分家協議，明確房產歸屬并由家庭成員簽字確認，必要時辦理公證或村委會備案，防止日后因產權歸屬產生爭議，本案被告因無書面分家協議導致主張未獲支持。

本案判決彰顯了法院對農村交易習慣的尊重和誠實信用原則的堅守，為農村房屋買賣糾紛的處理提供了明確指引，即注重證據鏈的完整性和當事人行為的一致性。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）