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在保障性住房糾紛中，經濟適用房的轉讓效力及騰退問題是司法實踐的難點。北京大興區一起案件中，申請人將經適房轉讓給他人出資購買，協議被法院確認無效后，出資方以 “已支付房款” 為由拒絕騰退，法院最終判決出資方 30 日內返還房屋。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周建明（經濟適用房申請人）

被告：鄭海濤、高明（出資方及介紹人）

第三人：甲開發公司（經濟適用房建設單位）

（二）爭議焦點

周建明與鄭海濤簽訂的經適房轉讓協議無效后，房屋是否應返還申請人？

出資方以 “已支付購房款及裝修費” 為由拒絕騰退是否合法？

（三）事件經過

周建明與前妻王麗（已故）于 2009 年 9 月申請經濟適用房，申請人口包括二人及兒子周陽（2011 年去世）。2013 年 8 月，周建明通過搖號選中二號房屋（大興區），2016 年 7 月與甲開發公司簽訂購房合同，房屋性質為經濟適用房，登記在周建明名下。

因無力支付房款，周建明經高明介紹與鄭海濤達成協議：2016 年 8 月簽訂《協議書》約定 “周建明將房屋無償轉讓給鄭海濤購買，購房款及裝修費由鄭海濤承擔，鄭海濤享有居住權”；同年 9 月又簽訂《代理購買經適房協議》，載明 “周建明向鄭海濤借款 70 萬元（月息 2 分）用于購房，房屋作為抵押，鄭海濤可居住至經適房上市，到期不還款則過戶給鄭海濤”。鄭海濤支付購房款 45.3 萬元并裝修入住，房本由其保管。

2018 年，王麗起訴要求確認《協議書》無效，西城法院判決認定 “協議違反經適房管理規定，損害社會公共利益”，確認協議無效。但鄭海濤仍以 “借款抵押” 為由拒絕騰退，現房屋由其兒子一家居住。周建明因身患重病喪失勞動能力，居無定所，遂起訴要求鄭海濤、高明騰退房屋。

二、案件分析

（一）協議效力與騰退依據的核心認定

法院支持騰退的關鍵依據：

轉讓協議自始無效：經濟適用房屬于保障性住房，根據《經濟適用房管理辦法》規定，僅限申請人購買和使用，禁止違規轉讓。周建明與鄭海濤簽訂的《協議書》已被生效判決確認無效，基于無效協議取得的房屋占有失去合法基礎。

抵押關系不成立：鄭海濤主張 “借款抵押” 但未辦理抵押權登記，僅持有房本不產生物權效力。雙方簽訂的《代理購買經適房協議》本質仍屬變相轉讓經適房，因違反強制性規定，無法作為合法占有房屋的依據。

（二）出資方權益的處理邏輯

法院關于房款返還的裁判思路：

騰退與房款糾紛分離處理：鄭海濤支付的購房款及裝修費屬于債權債務關系，與房屋騰退分屬不同法律關系。法院在本案中僅處理物權返還問題，明確其可就房款另行主張權利，但不能以此對抗房屋返還義務。

居住權不能對抗所有權：鄭海濤雖實際居住多年，但房屋所有權始終屬于周建明。協議無效后，所有權人有權主張返還原物，出資方的居住權益不受法律保護。

（三）被告主體資格的審查要點

法院對高明責任的認定：

介紹人不承擔騰退義務：高明僅為交易介紹人，未實際占有房屋，也非協議當事人，周建明要求其騰退缺乏事實依據，法院不予支持。鄭海濤作為協議相對方，明確表示 “可做主騰退事項”，應承擔返還責任。

三、裁判結果

法院判決：

鄭海濤于判決生效后 30 日內向周建明騰退并返還二號房屋（大興區）；

駁回周建明對高明的訴訟請求。

四、案件啟示

（一）經濟適用房交易的風險警示

禁止違規轉讓是紅線：經適房申請人不得通過 “轉讓購買權”“借款抵押” 等名義變相轉讓房屋，此類協議因違反保障性住房政策，必然被認定無效，受讓方無法取得合法權益。本案中鄭海濤雖支付房款，但仍需騰退房屋，面臨 “錢房兩空” 風險。

物權登記是權利核心：經適房產權登記在申請人名下，即使他人出資，也不能改變所有權歸屬。出資方以 “持有房本” 主張權利無法律依據，抵押權成立需辦理登記，單純占有不產生物權效力。

（二）無效協議后的權益救濟

房款可通過債權主張：受讓方支付的購房款可視為 “不當得利” 或 “借款”，可另行起訴要求申請人返還，但需提供轉賬記錄、付款憑證等證據。本案中鄭海濤可就 70 萬元借款及合理裝修費用主張返還，但需扣除房屋使用期間的占用費。

及時止損避免損失擴大：協議被確認無效后，出資方應及時騰退房屋，通過協商或訴訟解決房款返還問題，拖延騰退可能需承擔房屋占用費，增加經濟損失。

（三）經適房申請人的注意事項

珍視保障資格不違規交易：經適房申請人應遵守政策規定，不得因經濟困難將房屋轉讓他人。確需資金可通過合法途徑借款，切勿以房屋作為變相交易標的，否則可能面臨房屋被收回、影響保障資格等后果。

權益受損及時維權：所有權人在協議無效后，可直接依據物權請求權主張騰退，無需等待房款糾紛解決。本案周建明雖身患重病，但通過訴訟成功維權，體現了物權保護的優先性。

本案判決明確了經濟適用房的保障性屬性不可侵犯，違規轉讓協議無效后，房屋應返還申請人。這提醒公眾，經適房交易需嚴格遵守政策規定，任何規避法律的行為都無法得到司法保護。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）