文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

物企以資抵債有了新劇情——退貨。

7月16日，遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677.HK）與遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）刊發(fā)公告，宣布雙方訂立了一份框架協(xié)議。據(jù)此，前者向后者退回位于中國華東區(qū)域的2684個(gè)停車位，總建筑面積合計(jì)約為42,174平方米。

近一兩年物企宣布退貨并不是稀奇的劇本，不過有意思的是，遠(yuǎn)洋服務(wù)此番交易中的車位資產(chǎn)，來源于兩年前遠(yuǎn)洋集團(tuán)向其抵償應(yīng)收款交易的一部分。

兩年前，也是7月份，遠(yuǎn)洋服務(wù)以6.26個(gè)小目標(biāo)收購遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)，其中包括4961個(gè)停車位與168項(xiàng)商用物業(yè)，對(duì)應(yīng)代價(jià)分別為4.74億元、1.52億元，交易以遠(yuǎn)洋集團(tuán)欠遠(yuǎn)洋服務(wù)的應(yīng)收賬款結(jié)算。

根據(jù)公告，最新交易涉及的2684個(gè)停車位便是來源于此，此前的交易價(jià)約為3.23億元，按照最新協(xié)議將予以原數(shù)退回，但遠(yuǎn)洋服務(wù)仍未能拿到真金白銀。公告顯示，3.23億元將由遠(yuǎn)洋服務(wù)作為貸款人向遠(yuǎn)洋集團(tuán)借款人提供的長期貸款結(jié)算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)為擔(dān)保人。

值得注意的是，根據(jù)確認(rèn)的有擔(dān)保貸款應(yīng)收款的現(xiàn)值與交易車位資產(chǎn)賬面（2.46億元）之間的差額，減去交易成本后計(jì)算，遠(yuǎn)洋服務(wù)初步估計(jì)將在此筆交易中確認(rèn)約1.8億元的虧損。

年利率2.00%

地產(chǎn)陷入流動(dòng)性及資金籌措困境，加劇物業(yè)應(yīng)收款變成壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，應(yīng)收款變貸款在物業(yè)與地產(chǎn)之間早有先例。

2022年7月，金科服務(wù)是將金科股份的未償還應(yīng)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為借款，涉及金額15億，在約定8.6%年利率的同時(shí)，還以價(jià)值超22億的商鋪及車位等作了抵押。只是后來的劇情并不美好，金科集團(tuán)未能按時(shí)履行約定還款責(zé)任，金科服務(wù)不得不向法院申請(qǐng)司法強(qiáng)制執(zhí)行。

遠(yuǎn)洋服務(wù)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)之間的交易將往何處走？

根據(jù)公告，遠(yuǎn)洋服務(wù)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)之間形成的貸款期限，為自有擔(dān)保貸款動(dòng)用日期起120個(gè)月。而利息每半年支付一次，悉數(shù)以現(xiàn)金支付及到期后支付，年利率為2.00%。

這算得上十分“親情價(jià)”了。資料顯示，目前國有大行及股份制銀行企業(yè)貸款年利率普遍在2.6%-3.95%區(qū)間，抵押貸款可低至2.6%，信用貸款多在3%-4%區(qū)間。

雙方約定，本金償還將在貸款動(dòng)用后的第48個(gè)月。而對(duì)于前48個(gè)月應(yīng)付的任何利息，遠(yuǎn)洋集團(tuán)借款人將有權(quán)將貸款本金各部分的有關(guān)利息，遞延至本金有關(guān)部分的相應(yīng)攤銷支付日期支付，并不會(huì)產(chǎn)生任何利息。

其中，動(dòng)用日期后第25個(gè)月至第36個(gè)月的利息期，應(yīng)至少支付有擔(dān)保貸款未償還本金0.25%的利息；動(dòng)用日期后第37個(gè)月至第 48個(gè)月的利息期，應(yīng)至少支付有擔(dān)保貸款未償還本金1.5%的利息。

選擇背后

無論是兩年前接受資產(chǎn)銷債應(yīng)收款，還是如今退回部分資產(chǎn)、退款變貸款，看起來都是遠(yuǎn)洋服務(wù)無奈的選擇。

接受停車位、商業(yè)物業(yè)之后，2023年末，遠(yuǎn)洋服務(wù)賬上的存貨從上一年同期的2.50億元飆增至6.51億元。而截至2024年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)的存貨仍高達(dá)6.14億元。在一定程度上，這或也可以說明其停車位等資產(chǎn)的去化節(jié)奏其實(shí)很慢。

而變現(xiàn)力度似乎也并不理想。根據(jù)遠(yuǎn)洋服務(wù)公告，2023年、2024年兩個(gè)年度，此番退回的2684個(gè)停車位就沒有產(chǎn)生任何凈溢利。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額進(jìn)一步下滑，在融資方面仍面臨重重困難。兩年前抵償債務(wù)給了遠(yuǎn)洋服務(wù)的停車位資產(chǎn)，如今披露陷入法律糾紛中。

“由于在開發(fā)項(xiàng)目公司層面的相關(guān)遠(yuǎn)洋關(guān)連人士(作為目標(biāo)資產(chǎn)注冊(cè)擁有人)涉及訴訟、糾紛或未償還債務(wù)，目標(biāo)資產(chǎn)面臨或可能面臨被凍結(jié)及╱或強(qiáng)制執(zhí)行的措施。”遠(yuǎn)洋服務(wù)在公告中表示，此番交易中的停車位資產(chǎn)正面臨被凍結(jié)及持續(xù)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，而這也可能進(jìn)一步導(dǎo)致資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。

目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)可動(dòng)用的現(xiàn)金資源已預(yù)留作中國“保交樓”及“保運(yùn)營”政策下關(guān)鍵業(yè)務(wù)運(yùn)營之用。撤銷原資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并以有擔(dān)保貸款結(jié)算該對(duì)價(jià)，似乎的確是個(gè)較優(yōu)的選擇。

未擺脫的關(guān)聯(lián)方

據(jù)悉，在上市前遠(yuǎn)洋服務(wù)就為遠(yuǎn)洋集團(tuán)貸款發(fā)行過一筆資產(chǎn)支持證券，年利率高達(dá)8.04%，總金額為31.53億元，2027年到期，這使得遠(yuǎn)洋服務(wù)成為資產(chǎn)負(fù)債率較高的物企。

上市后，遠(yuǎn)洋服務(wù)也多番通過收購關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)“反哺”。如5億收購的紅星物業(yè)100%股權(quán)，7736萬收購的位于北京、深圳的辦公樓，以及5400萬收購的遠(yuǎn)洋機(jī)電設(shè)備技術(shù)發(fā)展有限公司等。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，今年3月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)境外債務(wù)重組生效，而其持有遠(yuǎn)洋服務(wù)的605,600,000股股份已被訂立押記。抵押股份占遠(yuǎn)洋服務(wù)已發(fā)行股本的51.15%，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)共持有遠(yuǎn)洋服務(wù)已發(fā)行股本的63.82%。

聚焦遠(yuǎn)洋服務(wù)，其過去的2024年實(shí)現(xiàn)總營收約為28.40億元，同比下降9%。期內(nèi)錄得毛利約5.17億元，同比減少13.46%，整體毛利率約為毛利率18.21%，而上一年同期約為19.08%；凈利潤2859萬元，同比減少28.53%。

“2025年我們對(duì)第三方拓展定位為規(guī)模增長的主要來源，預(yù)期實(shí)現(xiàn)1個(gè)億的合同額指標(biāo)。”3月底的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層立下目標(biāo)，將加大對(duì)第三方市場(chǎng)的增拓力度。

地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)后，物企獨(dú)立意識(shí)愈發(fā)凸顯。

就遠(yuǎn)洋服務(wù)而言，其2024年新增合約面積640萬平方米中，就有81%來自第三方，但外拓的規(guī)模效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中。

“通過主動(dòng)清退現(xiàn)金流不佳的低效項(xiàng)目，（全年）一共撤場(chǎng)了接近1870萬平方米”。

截至2024年末，遠(yuǎn)洋服務(wù)合約面積為1.22億平方米，在管面積9252.5萬平方米，較上年同期分別下降10%、8%。其中，來自關(guān)聯(lián)方的合約面積占比48%、來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比為55%，較上年同期均有所拔高。

相關(guān)公司：遠(yuǎn)洋服務(wù)hk06677