審時度勢，看清三大事實書包房必須考慮均好性

恰逢開學季，教育又站在了聚光燈下。

每年這個時候，都有無數父母因為孩子入學操碎了心。學校能如期開學嗎？學校品牌遲遲未定，會不會變村小……

還沒上車的家長，也在面臨新的挑戰。

一邊是各區頻頻發出學位預警，一邊是普高錄取率常年維持在60%以下，稍有差池，就會影響孩子一生。

2025年公辦小學報名5月7日開始，4月30日前必須實現人戶一致，倒計時58天，到底怎么選才更穩妥？

前段時間，“生育率下降”的話題鋪天蓋地，卻絲毫無法熨平家長心中的焦慮。原因很簡單：

其一：廣州小學人數高峰期或將持續到2028年

2016年，二孩政策全面放開。隨后的2017年、2018年，廣州戶籍人口出生為近10年兩個高峰，分別為20.1萬和17.1萬。

按7歲入學年齡來算，對應入學年份剛好是24和25年。

根據廣州市教育局數據顯示，2026年小學在校人數將到達頂峰，2028年后才有明顯緩解。

也就是說，今年孩子上學情況還是嚴峻。剛開年不久，已經有7個區，約76所學校發出學位預警。

學位缺口大，意味著如果學位不確定，被分流到弱校的機會，會驟然增加。

別忘了，作為全國人口流入第一的城市，去年廣州還放低了落戶門檻，源源不斷的新廣來此安家樂業，會進一步加劇優質學位的壓力。

其二：生育率下降只能淘汰普校，優質教育資源依然稀缺

雙減政策之下，校外補習班被團滅后至今沒有回歸。

課外培訓撤退，廣大家長對于校內優質教育資源的渴求，更加強烈。

因為高考制度依然存在，只要有升學，就會有競爭。所以從小學開始就選擇好學校來打好基礎，尤為關鍵。

而這也強化了家長們對名校的追求和執著，導致頭部教育資源更加珍貴。

其三：中考分流，幾乎一半孩子無法讀高中

去年，廣州中考普通高中錄取率約為57.07%，意味著有將近一半孩子被中考分流到職校，讀不了高中。

翻看過去10年，廣州中考普高率基本維持在55%-62%。“學歷通脹”倒逼競爭不斷往前移，從高考下沉到中考，“普職分流”是最直觀的壓力。

因此，受教育程度越高的父母，越會存在不可遏制的雞娃焦慮。

能不能錄取優質高中，拿到重點大學的通行證，小學擇優、小升初都會是一道坎。

九年一貫制，尤其是優質九年一貫制的含金量，還在大幅提升。

據不完全統計，目前廣州在售樓盤超過510個，但配建九年制學校的卻不多。

占比僅6.39%，平均每100個樓盤里，只有6個符合條件。

聚焦到九年制學校，可選范圍一下子縮小了。不過，家長眼前依然迷霧重重

書包房是硬通貨的時代已經過去了，事實證明，只有單一價值的房子在動蕩期內根本不堪一擊，強如越秀區，動蕩期內書包房暴跌便是最好的例子，分分鐘砸手里。

怎么才能確保我的書包房能夠穿越周期？

很重要的一點，就是考慮均好性，其中涵蓋居住體驗以及書包的含金量。

第一，家長和孩子都要住得舒服。周邊配套成熟，方便日常通勤、購物和遛娃，學校在小區里面再好不過了，接送省時省力。下樓有個大園林，增加親子活動和陪伴。

另外，最好不要買內卷太猛的戶型，三房或以上南向戶型最穩妥，大家都有獨立空間，使用周期長，符合當下多數家庭一步到位的需求，流通性更強。

第二，是貼牌校還是貨真價實的品牌校，務必謹慎識別

老實說，現在的廣州樓市，但凡有新盤官宣，都是有名校頭銜的書包，但真實實力如何，在沒上戰場前，誰也不敢打包票。

事關孩子讀書，不能有半點僥幸心理。選擇已開學且成績有目共睹的品牌校，更有保障。

既要又要還要

多維度考察，鎖定最優選

最近就有寶媽向淘房君求助，隨著二胎出生，大寶即將讀一年級，小A今年必須落實好改善置換書包房的事情。

越秀、海珠、荔灣小升初主要以電腦派位為主，直升選擇太少，再加上夫妻倆在天河做生意，所以小A將目光鎖定在近期屢屢官宣名校的天河東。

打了個車，淘房君帶著小A直奔天河東，第一站來到九年制黃廣附（西校區）。

去年，黃廣附有學霸考出788的高分 ，直接奪下廣州中考狀元。

學校一戰成名，小A自然特別關注。

1

新晉狀元搖籃

九年制黃廣附學位充足

在廣州，混跡雞娃圈的家長都有一個奮斗目標—“八大豪門”。

因為大家都知道，如果能把孩子送進去，名牌大學也就不遠了。

而黃廣附背靠的廣大附中，正是八大豪門之一，相信沒有什么比數據更有說服力的了。

2024年高考，廣大附中戰果輝煌，全省前50名3人，前100名6人，雙一流大學錄取率超60%。其中有8人被北京大學錄取，7人被清華大學錄取。特控率已經連續7年超過90%。

在五大學科競賽上，廣大附中奪下10枚金牌，躋身全省前三，僅次于深中和華附。

廣附的牛，還體現在子弟兵團上。

2018年，廣附系教育集團成立。此后廣大附中充分發揮引領者作用，帶動體系內成員校結下累累碩果。黃廣附便是成功案例之一。

去年中考，狀元花落黃廣附，高優率高達85%以上。高考拔尖，中考勝出，廣附系成為許多家長心中的白月光。

作為九年制公辦學校，按照“一貫制”的原則，黃廣附（西校區）小學擁有直升初中的優勢。（具體以教育局當年公布為準）

相當于入讀小學一刻起，便拿下直通牛校的門票，還省去了小升初的繁瑣過程和壓力，在小A看來，這是件天大的好事。

加之，廣附系向來遵循“三位一體管理”，同教材、同教研、同考試，連貫性很強。若孩子從小在廣附系內，未來進入廣大附中的機率也會加大。

學校實景圖

事實也確為如此，根據公開數據整理，2024年廣附自招，集團內學生入圍占比高達47.5%，概率遠高于集團外學校。

至于家長們比較擔心的學位缺口問題，在黃廣附（西校區）也不用焦慮。

廣州市教育局副巡視員曾做過一次測算，算下來戶數跟小學學位之間應該盡量接近或者小于4:1，才算是合理的范圍，再高就會存在學位緊張的現象。

黃廣附（西校區）對口小區僅有富頤都薈，目前項目銷售了近4000套。

學校設置有84個班，其中小學36個班，學位約1620個。按4000套整數計算，學位比約為2.5:1，遠低于安全線4:1。

學校實景圖

由于學位充足，一方面非常適合小A 這樣的多孩家庭，哪怕計劃生三胎，未來讀書也不成問題。另一方面，也是很重要的，據悉今年有讀書需求的孩子，憑購房合同就能入讀或者插班，無須等待交樓。

另外，無論是黃廣附（西校區），還是已經開學的公辦幼兒園，都在社區內，可實現目送式上學，日后二寶讀書，接送兩個孩子都方便。小A已經瘋狂心動了！

2

要繁華，更要近CBD，妥！

初步錨定了學校和小區，小A 便以富頤都薈為中心，對周邊各大配套展開多維度的考察。

小A及其愛人在金融城做生意，由于工作性質，需要經常到珠城、琶洲等CBD進行商務會談，所以交通是他們很看重的因素。

踩盤當天，小A從項目出發打車直奔珠城，耳機里周杰倫的歌曲才唱了四首，就到達目的地。金融城、琶洲、魚珠也是一腳油門的事，出行效率很高。

項目直線距離珠江新城僅約10公里

遇上高峰期，也可以選擇地鐵出行， 5號線和13號線，一軌抵達珠江新城和新塘樞紐，鏈接灣區其他城市，對出差也十分友好。

平時工作壓力大，小A喜歡買買買，沒想到在商業方面，富頤都薈也給了驚喜。

周邊有山姆會員、宜家家居、居然之家、優托邦購物中心（奧體中心店）、美林M·LIVE天地、M+PARK漫廣場等多個商圈，吃喝玩樂購，都可就近解決。

項目自身還規劃了約50萬㎡的超大商業配套，總體量堪比3個天河城。

約35萬㎡的商業體—魚珠臨港數創中心正在動工，兩棟塔樓主體結構已封頂，日后輕松走幾步就能享受到愜意的休閑時光，這樣的生活值得期待。

樓下底商已經開業，興旺又熱鬧。

方便日常之余，強資源配套的加持，也能為以后的流通性提供一定的保障。

3

難得大園林，高質量親子陪伴

一個社區是否有溫度，適合孩子成長，很大程度上取決于園林，對此小A 深有體會。

夫妻倆工作繁忙，每天能陪伴孩子的時間不多。去不了遠門，現在居住的地方，園林又太小，只能窩在家里和孩子一起做做手工。

當得知富頤都薈有附近一帶難得的中央大園林，小A忍不住停下了腳步。

項目規劃有3,600㎡全齡段主題樂園、2,700㎡雙陽光草坪、720米健康環氧跑道，充分釋放孩子天性，并且多年齡需求都已經考慮妥當。

園林效果圖

比如，0-3歲重點培養肢體、視覺、聽覺和語言發育，于是設計了植說心語花園區，讓孩子被自然包圍，認知天地，感受四季。

而4-6歲，認知能力增強，友情開始培養，攀爬網、天空滑梯就有了用武之地。

6-12歲，乃至更大的孩子，悅跑、騎自行車、放風箏，各種體育活動是他們的至愛，陽光草坪、環氧跑道可供隨意撒歡。

園林效果圖

更貼心是，園林還設置有成人看護區，孩子玩游戲時，方便家長在旁邊陪伴或指導。溫馨的親子回憶，這不就有了嗎？

在了解過程中，小A 還看中了這里的“社交”功能。

作為黃廣附（西校區）唯一對口，同學們基本都在同一小區，重視教育的家長們也聚在了一起。

孩子課后可約同學出來玩，彼此增進感情，鍛煉社交能力。

家長之間也可以針對孩子學習交流下心得，增加獲取信息的渠道，整體氛圍比較純粹。

Ultra級稀缺大平層

一出手就是滿配水平

越是多孩家庭，越是渴望一步到位，因為拖家帶口搬家實在太奔波和麻煩了。

所以，這次改善置換，小A對戶型的第一要求是大，必須要大。

可惜天河東最近在卷剛需和剛改市場，少有大面積戶型。

而富頤都薈新加推的R11棟，主推151-176-208㎡大平層，就很對她胃口。

“它就像最近的小米，造了一輛史上最強 SU7 Ultra，各方面性能都拉至滿格，還給了我一個低于市場的驚喜價格。”

首先，是位置很不錯，R11棟位于社區中央，妥妥的C位，樓間距達70米以上，前后瞰中央園林，無論是采光通風還是景觀面，都是全盤最佳的狀態。

其次，R11棟是南北板式設計，戶戶朝南更貼近南方人的居住習慣，而專梯專戶，刷卡才能出入，既減少鄰居的影響，又很好保護了隱私。

產品方面，小A 最心水明星戶型208㎡四房。

二胎出生后，長輩過來幫忙帶娃，上有老，下有小，想要每個年齡段都住得舒適，她要考慮的事情非常多。208㎡戶型完美契合了她的所有需求。

LDKB一體化，將餐客廳、陽臺、廚房串聯成一個近85㎡大方廳，置放女兒的鋼琴，兒子的棋桌，甚至可邀請10多位小朋友開party， 陪伴孩子度過每個紀念日。

樣板間實景圖

廚房是半開放式島臺設計，中西廚可兼顧每位成員的口味。在“洄游動線”賦能下，還多了許多家庭的場景交互。

例如在準備晚餐時，可與坐在旁邊的孩子聊聊上學開心事，在客廳品茶的爸爸，又能和在陽臺擺弄花草的爺爺嘮嗑，家的氛圍更濃了。

樣板間實景圖

南北雙陽臺對流，清風穿堂而過，對健康大有裨益。并且糅合了戶型的實用性與舒適性，一邊飽覽美景，一邊收納生活。

雙主套配置，主臥帶衣帽間，酒店總統套房標配的雙臺盆、大浴缸通通搬進主衛， 晚上回到家可以卸下壓力與疲憊。

樣板間實景圖

除此之外，還可以私藏興趣功能區，主臥沒有承重墻，隨時可拆改連通次臥，將次臥改造成書房或工作室，擁有一方獨立天地。

另一主套，可用作長輩房，晚上起夜，也不用擔心其安全問題。

樣板間實景圖

值得一提的是，交標也是一大亮點。

比如引入了華為智能系統，中央空調+新風系統，全屋升級為國際一線品牌，足以看出項目誠意滿滿。

看到最后，小A基本敲定這里，但她還得跟家里人商量一下。

本來我以為她還會再考慮一段時間，沒想到才過幾天，小A就來告知已經下手了。

她坦言：“小孩上學實在不能等了，而且千萬左右的預算，在老四區根本不可能買到各方面滿意，且面積超200平的新房，富頤都薈可以說是這個賽道的天花板了。”

有這樣想法的，不止小A 一個。據了解，R11棟加推以來，許多業主就是奔著廣附這張明牌來，最后淪陷在無可比擬的居住體驗里。

都說房子的所有價值最終都會折射在二手價格上，我們來看看富頤都薈（曾用名：富頤華庭）的成交情況。

最新出讓的幾套，單價都維持在4萬+/㎡，有的甚至接近5萬/㎡，與一手價格幾乎平進平出。

大家都在擠水分，項目穩得一比，背后意味著什么，想必不用再贅言。

最后再提醒一下，距離公立小學報名已進入倒計時，有讀書需求的朋友，抓緊時間來“抄作業”。