文|浮云

時隔10年，中央城市工作會議再次召開了！

上次2015年召開的城市工作會議，提出的棚改貨幣化對房地產影響巨大。

而這一次，又提出了全新定調：棚改讓位城市更新。

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當城市更新時代到來，很多城市都想從中獲益；

而重慶作為全國首批獲得中央財政支持的城市更新行動試點城市，正成為最大受益城市之一。

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城市更新來了，重慶涉及哪些區域？

我梳理了一下本次會議強調的內容，發現釋放了2大重要信號：

1、在當前和今后一個時期的城市工作，將以推進城市更新為重要抓手。

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我認為這意味著：今后城市發展的重中之重，就是城市更新。

以后城市發展不再一味攤大餅，而是會從原來的大規模賣地模式，轉向大規模更新存量資產模式。

這對于那些多中心多組團發展、土地供需環境待改善的城市十分有利，比如重慶。

2、加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。

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從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間。

通過大力推進城中村和危舊房改造，可以催生大量存量住房升級需求，為新房市場帶來實質性利好。

所以如今全國各大城市，都想在城市更新中分一杯羹，而重慶在此賽道上，已經穩穩占據了先發優勢：

在《中國（35城）城市更新活躍度年度觀察2024》報告中，重慶憑借798個更新項目，成為全國2023年制定片區/項目更新規劃最多的城市。

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2024年，重慶又完成棚戶區、城市危舊房改造6.5萬戶；改造城鎮老舊小區2.1億平方米，推進城中村改造項目80個，惠及群眾220.7萬戶。

2025年，重慶市住建委宣布將完成3萬戶城中村改造任務，并滾動推進163個城中村改造項目建設。

那么2025年重慶城市更新，具體涉及哪些區域呢？

從最近重磅發布的《重慶市中心城區城市更新規劃》來看，明確劃定了134個更新片區，面積達到137平方公里。

而從更新片區規劃圖來看，主要聚焦在渝中、江北、九龍坡，沙坪壩等區。

重慶中心城區城市更新規劃圖

渝中區：

今年重點打造“五大片區、十大項目”，城市更新幾乎涉及了渝中全域。包括：

個人不完全整理，僅供參考，最終以實際情況為準

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菜園壩濱江城、大坪正街、磨房巷片區、長濱片區、中山三路片區、鄒容支路、能仁寺等地的城市更新。

能仁寺城市更新項目

還有兩路口片區的重慶村、大禮堂片區的馬鞍山傳統風貌區；嘉賓里片區的嘉陵東村；浮圖關、上清寺桂花園、紅球壩—棗子嵐埡、張家花園、蒲草田、人民家園、人民路、嘉陵東村等片區的老舊小區改造。

萬象新華中心城市更新項目

以及地王廣場、萬象新華中心、恒大解放碑中心、大都會、大坪正街數字經濟產業園等項目的商圈提檔更新。

其中近期明確要拆遷的有：

菜園壩濱江城的渝鐵村46號，龍家灣隧道（菜園壩側）堡坎，渝中區虎巖村15號。

實拍圖

在之前渝中曬出過的2025年“升級清單”中，也可以看到：

興隆苑、重慶村、天燈堡、石油路金銀灣、菜園壩東部片區也有征地改造機會。

江北區：

今年江北規劃的城中村和城市更新項目投資高達142億元，涉及的區域也非常廣泛。

大范圍來說主要包括觀音橋片區、長安三工廠片區、五里店片區、大石壩片區等11 個重點片區；

如火如荼的長安三工廠城市更新現場

具體來說涉及了：塔坪、鯉魚池長安三工廠、洋河、星光、華新街（橋北村、華新村、原嘉化廠）、五里店（萬豐工校、鶯花巷）、上坪村、葉水坊、望江、長安四工廠、石門老街；石馬河（南橋苑、陽光玉帶苑）、區婦幼保健院等片區。

其中近期涉及到征地拆遷的區域有：

大石壩九村94 - 98 號、寸灘黑石子37 號、自立村 311 號、唐家沱東風二村和東風三村、下花園15 號、江北正大農牧二工廠。

另外，葉水坊片區也官宣將拆除超17萬方，新建超18萬方。

江北區葉水坊城市更新項目計劃總投資70億元

蜀都中學二支路道路工程三期征收項目即將啟動，開始對螞蝗梁16號（1單元——4單元）的住戶進行摸底調查。

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渝北區：

今年渝北區的城市更新，主要涉及6大街道、15個老舊小區、超過2.7萬戶。

包括：雙龍湖街道（龍昌街、一碗水、龍祥片區）、兩路街道（義學路、漢渝路、石油片區）、龍溪街道、龍山街道、回興街道、寶圣湖街道。

不少已確定拆遷的區域，基本集中在臨空經濟帶。

明確發布拆遷相關公告的有：

同德片區；統景鎮勝利村長堰村、石船鎮戰旗村、洛磧鎮5個村、興隆鎮龍寨村小五村、茨竹鎮方家溝村。

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其中同德片區城中村改造項目，2025年的工作計劃是完成征地280戶。為江北機場運營需求升級及臨空經濟區產業配套提供支持。

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巴南區：

近期巴南區的征地拆遷動作很大，基本集中在李家沱、龍洲灣、界石等地。

大家比較關心的其龍片區城中村改造，規劃將征收約54萬方房屋：其龍村四社五社已有相關公告，后期估計還有征拆動作。

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除此之外已有相關征地拆遷公告或補償安置方案出爐的有：

南泉街道立桅村、雙橋村；蓮花街道新華村；東溫泉鎮東泉村；惠民街道沙井村牌坊社、玉河社、輔仁村河背組；巴南界石鎮鐘灣村水磨社、朱家溝、桂花村獅子堡；巴南龍洲灣街道解放村；界石鎮金鵝村十聯社和十三聯社；南彭街道白合子村8社和16社......

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九龍坡區：

九龍坡區的城市更新主要集中在民主村片區和九龍半島。

民主村：民主村城市更新項目二期已于2025年元旦開街。該項目位于楊家坪商圈核心，此次更新改造建筑21.5萬平方米，新增7500平方米社區商業體。

民主村城市更新

同時，民主村還將籌備三期項目，未來會繼續探索超大城市現代化治理新路子。

九龍半島：“兩江四岸”治理提升九龍半島段項目正在推進中。一期工程位于長江干流左岸，上起桃花溪河口，下至佳宇英皇酒店，治理河道長度6980米，主要包含人行步道、消落帶治理等建設工程，計劃2025年完工開放。

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此外，九龍半島的重慶藝術公園1、2、3號煤棚正在進行更新改造概念設計方案征集，擬將煤棚倉庫改造成為綜合性城市展覽館。

謝家灣小學九龍半島校區也在建設中，預計2025年底完工。

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另外，九龍坡還將對幸福三四社、華巖二社、華巖村五六社、中梁山一體化等近4000戶城中村改造；同時也將對上游村五社和雙崗村征拆近500戶。

就在近期九龍坡舊城改造還擬征拆11戶，2145平米。

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北碚區：

北碚今年的重大項目建設名單，涉及燈塔村片區、蔡家崗街道雙碑村片區、老場鎮村片區、長灘片區、衛星村等多個城中村改造項目，拆遷建筑規模加起來超30萬方。蔡家區域依然是北碚區拆遷改造的重點。

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北碚的衛星村也已經全面完成征拆簽約，今后會建設成科學城北碚園區科學自然里項目（一期），發展綠色產業和商業街。

圖源重慶逐漸官微 科學自然里項目效果圖

未來這些片區會崛起新的住宅小區、商業中心，成為北碚的新亮點。

沙坪壩區：

沙坪壩的城市更新主要集中在嘉陵灣片區。

而嘉陵灣片區城市更新涵蓋了11個子項目。聚焦沙磁文化核心區提質，其中鳳凰產業園（一期）與磁器口鳳凰山項目是功能協同的關鍵節點。

鳳凰山城市更新項目

目前，鳳凰山城市更新項目3號樓正在進行外立面施工，室外環境、邊坡、設備用房安裝施工。

另外，沙坪壩還在進行科學城站片區城中村TOD開發。

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根據規劃，成渝中線高鐵科學城站將延續沙坪壩站采取的TOD模式進行建設，形成高鐵“站城融合”示范區，預計2027年建成通車。

大渡口區：

大渡口的城市更新主要集中在五一互助城中村和沙坨片區。

其中五一互助城中村和民新民樂片區城中村改造已啟動，拆遷建筑總規模在60萬平方米。

五一互助城中村片區

另外，柴可夫斯基音樂學院將落戶大渡口釣魚嘴半島，并且前不久已經獲得了教育部批準。

而沙坨片區也將依托釣魚嘴半島的整體規劃，進行大渡口城市大更新，實現音樂學院帶動文化教育的綜合體建設。

總的來說：

重慶的拆遷改造版圖已經從渝中、九龍坡等主城核心，逐漸蔓延到了西區科學城，東部槽谷等地。

在史無前例的城市更新下，對重慶城市發展有何影響？

02

城市更新對重慶的影響

在我看來，城市更新對重慶未來發展主要有三大影響：

一是，城市更新可以改善老百姓居住品質，煥新城市風貌，讓重慶越來越有國際化大都市的范兒，并且吸引更多外地人來旅游居住。

比如菜園壩火車站爆破拆除后，新建的重慶站將打造成“重慶會客廳”，今后老百姓出行更便捷。

未來的重慶站效果圖

南岸區蓮花山開啟全域停業整治，今后有望打造成旅游配套、品質商業和高端居住區域，成為真正的“渝版布達拉宮”。

還有朝天門廣場升級后，重慶市民和外地游客又多了一個打卡玩耍的地方。

二是，當“拆遷富”拿著房票出來買房，還可以刺激樓市向好。

畢竟買房的人多了，開發商手里存貨就少了，就有錢有信心出來拿地了，這也有利于板塊土地增值。

觀音橋鯉魚池城市更新片區

尤其是核心區的城中村危舊房多，通過這輪城市更新，核心區的土地會更金貴，價值會得到提升，重慶樓市扁平的房價格局也將變得立體。

就像觀音橋商圈拆遷擴容后，房價不就來到了新的天花板嗎？

三是發展機遇更大，就業崗位增多。

要知道城市更新涉及到眾多領域，如老舊小區改造、基礎設施升級、新興產業建設等，這些項目可以直接帶動建筑、設計、施工等上下游行業的就業，并且間接創造大量崗位。

比如僅僅是江北塔坪老居民區改造為北倉里文創街區，這一個小小的改造項目，就創造了近600個就業崗位，帶動投資約6000萬元（數據來源住建委）；

就更不要說那些大體量的城中村改造和拆遷，會帶來多么龐大的投資創業機遇了。

重慶中心城區城市更新規劃圖

但并不是所有城市都像重慶這么幸運。

你看那些資源衰退人口流出的城市，根本沒有太多城市更新機會，或者說獲取國家資金支持方面相對困難，城市更新的刺激效應也不大，比如山西大同、陜西咸陽、黑龍江鶴崗等。

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你說一個十幾年都沒有大更新的城市，會有發展前景嗎？

這種城市屬于衰退型城市，隨著城市老去人口溢出而變得越來越沒有存在感。

而重慶這種城市地位高、人口規模龐大、城市更新效應顯著的城市，未來將越來越好！

03

結語

城市更新，是重慶未來發展的 “新引擎”。

它帶來的不僅是重慶城市變得好看了！更是帶來大量生機勃勃的城市活力。

通過城市更新，錢來了，機會也來了，重慶將成為更多人敢闖敢拼的“機會之城”。

我相信，隨著今年重慶城市大更新，

重慶遍地是機遇！