商辦類土地臨期如何續(xù)費的問題，已經(jīng)到了不得不面對的時候。

近期同策接觸下來的幾個商辦類大宗交易項目，在做項目估值和投資測算時，都卡在土地剩余年限不足20年的問題上，導(dǎo)致整體項目推行不下去。這并不是個例，據(jù)統(tǒng)計上海當(dāng)前的商辦類存量資產(chǎn)總體規(guī)模是2億平米，其中2000年以后的新建規(guī)模僅0.56億平米，也就是說上海70%的商辦類項目土地使用年限已經(jīng)超過25年，過不了幾年商辦類項目臨期潮將集中來臨，同樣的問題其他城市也普遍存在。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析稱，目前還沒有一套商辦類土地到期之后如何續(xù)費的明確標準，不管是國家還是地方層面。

從國家層面來看，關(guān)于商辦類物業(yè)土地使用權(quán)續(xù)期的管理辦法主要來自于《城市房地產(chǎn)管理法》。規(guī)定明確如果商辦類土地到期之后需要續(xù)期，應(yīng)當(dāng)提前一年進行申請，除了根據(jù)公共利益整體規(guī)劃需要回收的地塊，其他應(yīng)當(dāng)予以批準，但批準續(xù)期的地塊需重新簽訂土地出讓合同，并且還要依照規(guī)定支付土地出讓金，但是相關(guān)的支付標準在《城市房地產(chǎn)管理法》里面沒有明確。

從地方層面來看，有幾個案例可參考。一是劃撥類土地，深圳在2004年出臺的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》, 就行政劃撥用地可以通過補交地價簽訂土地出讓合同方式來延長到期土地使用年期, 其補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35%，但是這個規(guī)定僅限于深圳的劃撥類用地。二是工業(yè)用地續(xù)期，上海在2025年2月出臺關(guān)于支持工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，加強規(guī)劃資源要素保障的指導(dǎo)意見，實施工業(yè)用地“20年彈性年期+依申請續(xù)期”制度，出讓年期到期后仍符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的，可通過協(xié)議方式按原有償使用合同約定價格續(xù)期，但這個政策也僅限于上海的工業(yè)用地。

因此，針對招拍掛的商辦用地目前尚無具體細則，去年7月國家發(fā)布《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革，推進中國式現(xiàn)代化的決定》文件，在深化土地制度改革中明確提出，要制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期的政策，可以看到國家層面同樣十分重視這個問題。

而對于如何延期，同策研究院也給一個可供參考的案例，即杭州工業(yè)用地存量續(xù)期的模式，簡單說它是根據(jù)工業(yè)用地的畝產(chǎn)效益來管控，按畝產(chǎn)效益評價結(jié)果劃分四類等級，A類按照基準地價0.3倍補交，B類按照基準地價0.5倍補交，C類按照基準地價1倍補交，D類按照基準地價1.5倍補交。這個續(xù)費方案的優(yōu)勢即綜合考量了產(chǎn)業(yè)效益與產(chǎn)業(yè)適配性的問題，既符合現(xiàn)在城市的高質(zhì)量發(fā)展原則，也符合城市更新的未來導(dǎo)向，我們也期待國家針對商辦類土地如何續(xù)期的細則盡快面世。

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