位于老市區的青島路是青島少見的正南正北的路，此路只有1號門牌，因此被島城人稱為門牌號最少的路。青島的文史愛好者，對青島路1號的德式建筑早就耳熟能詳。作為德國領事館舊址、全國重點文物保護單位，它從1912年前建成到1986年孔家后人捐贈并設立“南園孔子紀念館”，其顯赫過往一直為人津津樂道。

青島路1號舊影

一、卷宗首次透露德國領事館舊址曾分割轉讓地塊

其實，在歷史的深處，圍繞它的有些疑團一直未曾解開。近日，筆者在青島李筱彥工作室，從其藏品中發現一整套塵封八十多年的土地轉讓卷宗。這套檔案藏品為1942年日偽時期的青島特別市財政局民國三十一年八月二十四日公字第592號卷宗：《敖露葛雅敦斯基將廣西路二二之二公地租權讓與德霖亨承租》，共14份。

透過這套歷史檔案，有些細節水落石出，有些人物真容顯現，從而填補了一段歷史空白。

李筱彥工作室藏品《敖露葛雅敦斯基將廣西路二二之二公地租權讓與德霖亨承租》卷宗

1930年代初俯瞰青島路1號

廣西路22號地面積993.75方步，分一號地、二號地。一號地即青島路1號的駐青德國領事館，轉讓地塊為二號地，面積443.795方步。土地報價37000元，估價51924元。轉讓手續從民國二十九年十一月開始，民國三十一年八月完成。

賣方敖露葛雅敦斯基，女，七十歲，俄國人，住址文登路六號。業主在地冊總目錄中名字為歐爾格耶敦田斯克，在地稅征冊中為雅布典斯基。

買方德霖亨，男，61歲，德國商人，聯系電話為棲霞路五號，住址汶水路8號高雷家。

保證人尤力甫，男，三十八歲，法國人，工程師，青島聯合廣告洋行經理，住址棲霞路五號。保證該地確系敖露葛雅敦斯基所有并無盜賣抵押事項。

卷宗包括兩幅圖：租地圖（左），注明轉讓手續于民國三十一年八月十九日完成，發給公字第592號證書附公地圖一張；分割草圖（右），注明紅線內為割讓部分的廣西路二十二號地之二號地。

二、1917年首次易手，購買齊默爾曼房產的到底何許人也？

青島文史學者李明先生的《青島過客》一書對這座建筑的獨特性是這樣描述的：總督廣場東面齊默爾曼的這個建筑在1910年出現的時候，南邊的開治酒店和西邊的膠州法院都還沒有進行建設。這樣，總督廣場的邊界，實質上首先是由北面的官署和東面齊默爾曼的這個住宅規定下來的。

關于1917年從德國人齊默爾曼或妻子名下購買該房產的人是誰，除《青島文物志》記載是德國人奧爾戛亞卜店斯基，本地文史研究者的相關說法都源于德國歷史學家馬維立，又有不同表述：買方是俄國領事奧爾格，副領事J.Yavdynsky（J.雅夫登斯基）1917年后在該處居住過；買方是奧爾格，即J.Yavdynsky；張弛撰寫的注釋：買方是奧爾加.亞夫津斯基（Olga.Yavdynsky），一說是J.亞夫津斯基（J.Yavdynsky）。

本卷宗中的賣方，七十歲的俄國女性敖露葛雅敦斯基，還有歐爾格耶敦田斯克、雅布典斯基兩個中文音譯。請教復旦大學俄羅斯問題專家楊心宇教授，根據俄語姓氏特點，最初的分析認為，如1917年購買此房產的是敖露葛雅敦斯基，或奧爾戛亞卜店斯基，時年47歲的俄國女性不可能是俄國領事。如她是領事夫人，則領事應該另有其人，不會是奧爾格。

當年輕的文史愛好者楊永輝檢索到1940年的尤利斯.安東諾維奇.亞夫敦斯基（Julius.Antonovich.Yavdynsky）護照及許多相關信息后，眾說紛紜的1917年買主身份逐漸浮出水面。

J.A.Yavdynsky與夫人

J.A.Yavdynsky，無國籍（前俄羅斯人），出生于1872年4月，原籍俄羅斯下諾夫哥羅德，職業是律師，住址上海都城酒店610。妻子安冬妮娜.緬爾基耶夫娜，1899年出生，原籍雅庫茨克，1937年結婚。1938年10月，他到日本、青島；1939年6月，到日本、大連（全家）；1940年6月，到日本、大連、青島（攜妻子）。

他擔任過華俄道勝銀行上海分行經理。該行1895年由俄法合資建立（次年設立中東鐵路公司，1910年更名為俄亞銀行），在中國多地包括上海設有分行，1918年總部由圣彼得堡遷往巴黎，1926年破產；1934年，他在上海出版《中東鐵路問題的法律視角》一書，聯合署名的是北滿鐵路公司（中東鐵路公司），次年蘇聯將中東鐵路轉讓給日偽當局；1935年他關于中國銀元問題的文章，1999年還被臺灣學者引用，注明其身份是俄國領事；1940年，他在上海法文報刊至少兩次發表上海金融問題的文章，還就英國債務稅務問題受訪和撰文。他在上海的公館稱“約狄斯蓋大律師公館”。

俄語專家說，Yavdynsky是個很少見的俄國姓氏，可能是俄裔猶太人。這位當年的俄國領事與后來的敖露葛有諸多關聯絕非巧合，同姓且相差2歲，應該是姐弟關系。若是俄國領事J.A.Yavdynsky于1917年購買房產，推測后來房產轉到姐姐名下。知曉領事與奧爾格不是一個人而是姐弟關系后，買方是領事奧爾格的說法顯然有誤，采信奧爾格即敖露葛是最初買主順理成章。

J.A.Yavdynsky這個世襲貴族有復雜的國際背景和職業經歷。懂金融、法律、鐵路，并能進行深度研究；懂法語與法國媒體關系密切經常曝光；他對中東鐵路的研究表明與日本、蘇聯、中國東北有某種關聯。日本全面侵華后的1938至1940年，他在日本、中國大連、青島之間頻繁往來，度假、從事律師業務還是別的情形，不得而知。在其姐姐申請土地轉讓前不到半年，他從日本來到青島，申請提交前一個月去了美國，大約1947年在紐約去世，后來葬在上海的俄國人墓地。有資料顯示德國領事館1926年租用、1943年一德國人購買該房產，都與上海一俄國律師有關，令人聯想這就是敖露葛的領事、律師弟弟。

三、地塊交易相關方中的三個人物

相比已被撩開面紗的俄國領事，姐姐、地塊業主敖露葛仍充滿神秘色彩。她登記的住址為文登路6號，1936年青島電話簿未見登記號碼，1940年1941年行名錄中這里出現伊萬諾夫夫婦信息，青島俄僑史料中也未見她的蹤跡。這是她的房產還是租用甚或是通過熟人的聯系地址，目前無法確認，但她不在青島定居合乎情理。熟悉青島歷史建筑的人知道，民國時期青島有不少別墅為上海俄僑擁有，主要用于度假。

1940年代在嶗山度假療養的俄僑

文登路雖然很長但西端區域不大，路北自西向東至棲霞支路，四十年代僅有幾座建筑和院落，其中包括德占時期土地官員單維廉宅邸（1985年拆除時是文登路6號）。

1900年代單威廉住宅近景

經過與楊永輝、6號原住戶武文共同努力，綜合諸多檔案文獻及圖片信息，并多次實地勘察，我們認定從三、四十年代至八十年代文登路門牌號碼中6號未變，可確定敖露葛的登記住址就是當年的單維廉宅邸。

1981年，拆除前的單威廉舊居，位于今文登路6號（引自馬維立《單威廉與青島土地法》）。

1948年文登路一帶的建筑分布，美國《life》攝影記者卡爾·邁當斯攝。

1946年時，文登路4號為市政府俱樂部（1938——1945年是俄國學校、俄國報館），6號為勵志社租用的青島招待所辦公地，此樓用于接待萊陽路上的青島海軍學校美軍顧問團。

卡爾·邁當斯1948年拍攝的金口一路一帶，遠處尖頂處為尤力甫設計的東正教堂。

卷宗中背景了解最少的是買主德霖亨，六十一歲的德國商人，電話登記在棲霞路5號（應是尤力甫的建筑師事務所所在地），住址在汶水路8號高雷處，未顯示其自有房產和居住地，買地目的是建房，此地一直空置，說明他未實際投資建設。

以青島聯合廣告洋行經理身份擔任賣方保證人的建筑師尤力甫是法國籍俄國人，1924年隨母來青，先后供職于青島雙福工程事務所、德記建筑行，于1930年取得建筑師資格。1935年他開設了尤力甫建筑師事務所，是當時青島最有實力的建筑事務所之一。

建筑師尤力甫與妻子

1939年8月，由尤力甫設計的東正教教堂在俄僑聚居的金口一路落成，此時周邊已建成許多漂亮的獨棟住宅，業主有許多是俄國商人和貴族，教堂建成時約有百名俄僑生活在青島，八年后已超過800人。

尤力甫的舅舅法國駐青領事塔夫靈甫是青島上流社會成員，他關心在青島的俄國同胞。俄國十月革命后，這些俄國人成為無國籍人士，被中國人稱為“白俄”。塔夫靈甫幫助他們成立了俄國人互助會、俄國學校。舅舅在俄國僑民中的影響力顯然為尤力甫積攢了大量人脈，利于他承接大量建筑設計業務，他定居青島長達25年，設計了數百座建筑，成為青島最著名的建筑師之一。1947年，尤力甫繼任法國駐青代理領事，1948年離青赴美。

棲霞路4號建筑師尤力甫住宅，與文登路6號僅一墻之隔(袁賓久攝影)。

住棲霞路2號（今4號），與棲霞支路西側的單威廉老宅近在咫尺，尤力甫給敖露葛賣地做保證人，既可以出于鄰里之誼，也難說沒有促成設計業務的用意。此前兩個月，他給駐青德國僑民薩德作租地擔保，并為從中國人手中獲得的地塊進行設計，建成了后來以“公主樓”著稱的居庸關路別墅。

如出一轍的是，被擔保的薩德住址也是棲霞路5號，法國駐青島領事館住址，尤力甫的建筑師事務所所在地。不同的是，這次擔保并未如法炮制出設計業務，不知何故廣西路二十二號這塊空地一直未能建起別墅，這也減少了一座留在青島最顯要地段的尤力甫建筑作品。

四、日本殖民者操控青島土地資源的實證

解析這個地塊權屬轉移案例，從程序、細節上顯露出日本第二次侵占青島后如何操控青島的土地資源。

1939年1月，偽“青島特別市公署”成立，立即頒布《都市計劃收用土地及禁止買賣辦法》，市區的房地產全部停止權利移轉。1939年3月，興亞院青島出張所成立，下設的經濟班掌管財政，漢奸政權大小事情都要經過它核準才能辦理，土地行政更是重中之重。1940年11月東亞株式會社成立，掌管土地廢筑之售賣、放款、租房及建筑包工，壟斷土地房產的處置交易。正在此時，德國領事館所在地塊買賣雙方提出交易申請。

經過14個月，審批才進入實質性流程。1942年3月20日，發給賣主《租領公地憑照》，注明廣西路二十二號之二公地買方承租期限為30年，使用目的是建造房屋，應納租額每方步每年伍角伍分；4月13日財政局管理科交辦不動產登記，兩天后繳清截止3月的地稅、衛生費；一周后證件審核完畢；7月22日完成報價評議；之后一個月中，測量繪圖、計算費額，繳登記費、測量費、圖證費共521.76元，進行臺賬登記，租地圖由局長呂振文蓋章，繳清租權金地租、衛生費；8月22日買賣雙方收到權力證書附圖及地契、查驗地契執照附配置圖，分別在收件回執上與高雷共同蓋章。9月4日，登記股呈交全卷，由科長轉呈副局長、局長，局長陳命凡簽章。

交易開始一個重要步驟是認定外僑賣主多個譯名為同一人。1938年1月日本占領青島之前，當局土地行政與租稅征收有兩種清冊：全市土地清冊，分官地、私地、民地三種；全市土地租稅清冊，官地為地租清冊，私地為地稅清冊，民地為田賦清冊。除登記業戶姓名、籍貫、土地坐落、面積、等級、租率、稅率，記錄每一業主按年、按期應納租稅數額。日本殖民者扶持的青島治安維持會成立后，成立兩個咨詢機構之一是土地整理委員會，聲稱之前青島市政當局保存的不動產登記冊散佚，特設該委員會重新整理登記土地臺賬，委員六人，中日各三人。之后，依據殘存文檔花數月時間重新整理清冊。所以卷宗據此做出說明，認定敖露葛有三個不同譯名并進行附注。

（左）偽“青島治安維持會”整理土地清冊（青島市檔案館《偽青島治安維持會檔案匯編》）

（右）卷宗中對敖露葛雅敦斯基有三個中文譯名進行說明附注

土地交易中估價無疑是關鍵性程序，評估結果是：廣西路土地等級分三種，自1至7號及25號四等，自8號至24號二等，自26號至30號五等，廣西路22號原屬二等，“如論土地價值較與同一等級土地如山東路南段、北京路、天津路、河南路未免有差，觀察該處土地情形，援用四等標準估價料為公平處理”。據此定級，每方步117元，估價51924元，表面上比德國買家報價37000元提高了50%，實際是將二等地價降為四等，讓買方賺了大便宜。這顯然是在1942年二戰的國際背景下，日本殖民者利用行政權力促使德國領事館所在的特殊地皮低價成交，既向德國僑民輸送利益，也可借此向盟國領事機構示好。

卷宗中的地塊轉讓手續，與1929年2月《修正膠澳商埠領租官有土地規則》大致相同。如：凡領租官地須在本埠取具殷實鋪保；凡請領官地經本局審核批準后，發給租地憑照并地圖二張，每份征收費用一元；本埠官地租期最長不得逾三十年；領租官有土地分為十種，青島市街地除小港沿岸定為特等外，余分十一等，以方步計之。未能檢索到日偽時期相關文獻，但大致看出偽財政局基本沿用了民國政府的土地政策，日本人的心腹都安插在關鍵崗位。

在日本侵占青島后成立于1938年1月的日偽青島治安維持會里，呂振文是核心人物之一，任常務委員、秘書長，一年后任青島特別市財政局長。陳命凡從治安維持會的教育籌備主任開始，到青島特別市首任教育局長。兩人長期在日偽政府身居要職，自然深得日本人信任。而土地估價權這個關鍵程序由日本人加藤保治行使，他是1940年3月以土地整理委員會職務兼管財政局管理科，職責包括市產管理、公有私有民有土地行政、土地登記與地產移轉并發給憑證、處理地畝糾紛等，該科房地股長是日本人渡邊孝吾郎。1943年的財政局職員表中，日本人木村尚文任輔佐官，“協理局務”；緒方元春擔任稅務科專員，“協理科務”；森保郎擔任地政科（此前為管理科）專員，“協理科務”。安插在局、科的這些日本人，名目上是協助局長科長，實際是監督、控制中國人，保證殖民當局對土地資源的嚴格操控。

五、不是定論不是尾聲

解剖這個卷宗及歷史案例，我們解開了一些謎團，又困擾于新的謎團。比如《喀秋莎在青島：俄羅斯僑民往事》一書作者魯繼勇，提到俄羅斯專著《二十世紀前半期俄羅斯僑民在中國東部地區的歷史》中，有1911年時俄國駐青島領事館照片，在現在的青島路1號。張弛根據行名錄及日占初期明信片，證明俄國領事館到1914年仍在今江蘇路6號（原樓不存），1914年日德青島戰爭期間其館舍中彈燒毀。他推測可能在這之后便遷至青島路1號，直至十月革命后撤銷。

考察文登路的變遷也帶給我們很多未知。比如說單威廉住宅，他1909年離開青島后為誰所用，是否、何時由俄領事家族購得，是否在1945年前也經歷了權屬轉移？

澄清歷史迷霧中的諸多疑問、明了細節也許很難，因為民間研究有自身局限，利用某些檔案也有諸多不便；也許沒那么難，因為民間研究有自身活力，執著、包容、開放會凝聚更多集體智慧。

（文章中檔案卷宗原件為青島李筱彥工作室收藏。其他相關圖片及部分文獻資料，由楊永輝等文史研究者提供，特此致謝！）

作者：張同俊，文史研究者，知名媒體人。

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