廚房陽臺禁止單獨出租，押金不得隨意克扣，虛假房源最高罰50萬——我國住房租賃市場迎來首部國家級行政法規

在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市， 近4000萬租房人口構成了城市居住生態的重要組成部分，占常住人口總數近一半。對許多城市居民，特別是青年群體來說，租房已不再是短期過渡的權宜之計，而是 安家立業的常態選擇。

然而長期以來，住房租賃市場亂象頻發：虛假房源引流、甲醛超標“串串房”、押金難退、“提燈定損”、暴力驅趕租客……這些痛點嚴重侵害了租客權益，也阻礙了市場健康發展。

2025年7月21日，國務院總理李強簽署國務院令，公布《住房租賃條例》，將于 9月15日正式施行。這部共7章50條的行政法規，首次從國家層面系統規范住房租賃活動，為2億多租房人群筑起法律保障。

一、租客權益保障：終結“提燈定損”與甲醛房之痛

《條例》直面租賃市場最突出的民生痛點，為租客構建了全方位的保障體系。

針對“提燈定損”這一租客噩夢，《條例》第十條明確規定： 出租人收取押金需在合同中約定押金數額、返還時間及扣減情形，除合同約定外， 出租人無正當理由不得扣減押金。

江西上饒曾發生房東用探照燈逐寸檢查，列出萬元賠償清單；深圳有租客遭遇“拆窗驗灰”，因瓷磚未洗凈被拒退押金。這些荒唐現象將因《條例》實施而終結。

針對危害健康的“甲醛房”“串串房”，《條例》第七條劃出安全紅線： 出租住房必須符合建筑、消防、燃氣等強制性標準， 不得危及人身安全和健康。杭州曾發生租客月付6萬元卻住進甲醛超標2倍的“美顏房”，引發社會廣泛關注。

對群租亂象，《條例》明令禁止廚房、衛生間、陽臺等非居住空間單獨出租，并要求單間租住人數和人均面積 符合地方政府標準，從源頭保障基本居住尊嚴。

二、規范市場主體：嚴管虛假房源與資金風險

《條例》對住房租賃企業、經紀機構等市場主體設置了嚴格的行為準則。

虛假房源是行業頑疾。今后住房租賃企業發布房源信息必須真實、準確、完整，不同渠道信息應當一致， 圖片需與實物相符。違者將面臨 2萬至10萬元罰款，情節嚴重者可吊銷營業執照。

住房租賃經紀機構發布房源前，必須核對委托人身份和房產權屬，實地查看并編制住房狀況說明書。 收費項目必須明碼標價，禁止收取未標明費用。

針對企業“ 跑路”風險，《條例》第十九條要求 轉租企業設立資金監管賬戶，租金押金通過該賬戶收付。違規企業將面臨最高50萬元罰款。這一規定直指“高進低出”“長收短付”的金融化運營風險，從根源上保障租客資金安全。

《條例》還規定， 個人轉租規模達到規定標準需按企業監管，堵住了“二房東”監管漏洞。

三、 創新監管機制：租金透明化與信用治理

《條例》構建了科學高效的監管框架，推動市場透明化發展。

租金監測機制成為制度創新亮點。第二十九條規定設區的市級以上政府應 建立住房租金監測機制，定期公布不同區域、類型住房的租金水平信息。這項措施將遏制哄抬租金，為租客提供公平交易參考。

信用監管形成長效機制。縣級以上房產管理部門將建立住房租賃企業、經紀機構及其從業人員 信用評價制度，違規行為記入全國信用信息共享平臺，實施分級分類監管。

信息共享機制打破部門壁壘。住房租賃管理服務平臺將與民政、教育、公安等部門建立信息共享，為租客享受公共服務提供便利。

住房租賃相關行業組織需加強 行業自律管理，形成行政監管與行業自律的治理合力。

四、制度突破：租購同權與供給革命

《條例》最具突破性的制度設計在于推動“ 租購同權”落地。

第五條明確規定“ 推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利”。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬指出，這意味著公共服務將與房產松綁，消除因租賃關系產生的權利差異。

多渠道增加供給成為制度保障。國家鼓勵居民出租自有房源，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房等用于租賃。 存量商品房去庫存與非居改租等創新模式獲得政策支持。

對個人房東，《條例》帶來合規性挑戰：需實名簽約備案，確保房屋安全標準，改造或退出非合規房源。押金管理更嚴格，隨意扣減將面臨處罰。

對機構房東，雖然資金監管和備案要求提高了成本，但獲得盤活存量資產的政策支持，可通過專業化運營獲取更多房源。

五、市場變革：租賃行業迎來品質化升級

《條例》實施將重塑住房租賃市場格局，推動行業向高質量發展轉型。

機構化運營成為主流趨勢。截至2025年6月，全國TOP30住房租賃企業開業房源僅135.9萬間， 市場份額仍較小。隨著政策支持力度加大，專業化企業將迎來發展機遇。

58安居客研究院數據顯示，2025年上半年重點城市 租金房價比升至2.17%，核心城市優質租賃資產回報率接近五年定存利率，吸引長期資本持續入場。

張波院長預測，未來五年，能整合政策資源、優化融資結構、提升運營效率的企業將成市場主導。租賃市場將形成“ 政府保障+市場主體”雙軌制：保障性租賃住房快速擴容，市場化主體通過長租社區開發占據主導。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進評價，《條例》是“ 住房租賃市場發展進程中的重要里程碑”，以剛性制度劃定市場“紅線”，又通過引導性規范明確行業發展“軌道”。

隨著《條例》落地，北京繁星租住社區等專業化租賃項目將成為行業新標桿。在政策推動下，住房租賃企業通過REITs等創新融資工具加速發展，專業化運營取代個人散租成為市場主流。

租購同權從理念走向實踐，租房者將真正獲得與購房者同等的公共服務權利，這不僅是居住方式的變革，更是城市發展理念的深刻轉型。

9月15日起，中國住房租賃市場正式邁入法治化、規范化發展新紀元。2億租房人群的安居夢，終于有了堅實的制度保障。

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