自從積極投身“產投”事業以來，各地城投公司在 產業園區的開發建設與盤活 領域，介入越來越深了，任務也在加重。

過去城投和地方國企手中本就握有大量園區、廠房資產，如今疊加存量盤活、產業培育、發力創投、公平招商等時代任務，考驗是越來越大了。

新時代下的城投，在產業培育方面的業務能力不能只停留在建設層面，而是要與本土產業鏈的發展進程保持更緊密的關系，完成從“建產業園”到“做產業”的轉變，通過推動地方產業發展盤活存量資產，并獲取經營效益。

今年小明觀察了一些城投做園區和發展產業鏈的模式，發現不少城投已經摸索出了一些新思路。

基于開發主業，延伸強化城區規劃能力

貫徹產城融合理念

做基建本是城投的老本行，但面對開發區、產業園領域的激烈競爭，如果只抱著“順利建設落成”的想法去做，是無法突圍的。

隨著《公平競爭審查條例》的實施，各地招商引資模式和理念都將面臨重大轉變，這對產業空間的定制化開發能力、產業生態的構建能力、企業服務能力等方面，都提出了更高要求。

一、開發主業精益化發展，推出空間定制化服務

現在城投做產業園不僅要懂得建，還要建得快、建得好，此外還要懂得響應和滿足企業的訴求。為此，一批城投已經進化出了更強的能力。

比如深圳的龍崗城投，為了更好的響應企業對產業空間的需求而成立了專班，通過精細化倒排工期、工作項串聯改并聯等措施，顯著提升了產業載體開發效率。戳我，了解讓項目達期達產達效的管理神器

得益于在開發主業上的不斷精進，龍崗城投已經獲取到了實打實的管理紅利。比如龍崗寶龍街道開發的寶龍智造園項目，從動工到主體結構封頂僅歷時10個月，工期比原計劃縮短了一個半月。

同時，這個項目還推出了“預招商+定制化”的創新建設模式，通過預招商來建立建設方與企業的前置對接，讓空間設計圍繞企業的“個性化”需求來量身打造。

比如龍崗城投曾為某家精密制造公司預留了設備抗微震機房，為生物科技公司預留了兩層通高11米的生物發酵罐的結構空間等等……

這是十分令人欣喜的進步，這意味著城投公司在工作開展的理念和模式上，已經越來越市場化了。城投能和招商部門默契配合，及時收集并解決入園企業的痛點，這是相當積極的變化。

這也表明國有園區發展到今天，企業服務意識在穩步提升，開發管理能力也有了長足的進步。這個趨勢如果能持續深化下去，城投園區將會擁有非常強的競爭力。

二、城區基建與園區開發并行，踐行產城融合理念

在我國各個經開區、高新區當中，城投的任務遠遠不止于物業開發，更重要的是要做好城區的整體規劃和基建實施。

這一連串的任務對城投提出的要求是復合性的，十分考驗城投的產城規劃視野和落地能力。

所以這些年在產業園領域內領先的國企們，基本都調整過業務定位，希望轉型成為“城市運營商”，除了建設業務之外還同步探索商業運營、數字科技、數字化基建等新領域。

這些舉措都是為了基于產城開發這個業務核心，向外擴展能力范圍，構建更全面的產城綜合開發能力模型。否則，動輒以平方公里計的片區開發項目，僅憑蓋樓的能力是不足以高質量完成的。戳這里，讓客戶找得準、引得來、留得住

這里面，中交在雄安新區開發的140萬方大型產城項目——中交未來科創城，就是一個全面發展的典型案例。

在規劃上，中交貫徹了產城融合的理念，通過開放、外向鏈接式的空間連結手法，將產業組團與居住組團通過生活配套與生態休閑軸線，有機地串聯起來，整個項目呈現出強烈的整體感。

在運營管理上，中交通過全套數字化運營系統即時監控著園區的各類數據，能迅速響應企業或住戶的需求。此外，中交還在片區內植入了無人駕駛接駁公交環線，提供極具特色的公共服務。

只有具備更高的視野、更全面的規劃眼光和更精細化的運營意識，城投才能把開發區做得更有競爭力，并輻射到周邊城區。城投的基建、產業發展與公共服務等多重目標，完全可以在單個項目中得到統一。

著眼于本土產業鏈服務

探索更有效的招商引資模式

這幾年，各地的招商工作不斷陷入混戰，“搶商”、“挖角”的情況層出不窮，這讓很多中小城市感到十分被動。

好在今年中央大力出手整治，堅決叫停了內卷式招商。但同時，一些長期依賴獎補措施招商的地區，也面臨著新的難題，即如何切實構建有效的招商能力的問題。戳這里，讓園區招商找得準、引得來、留得住

關于這一點，小明在過去的文章中聊過多次。一線城市資源充沛，可以放心大膽地布局新興產業，但其他城市在招商上一定要有清醒的認知。

與其和發達城市爭搶高精尖產業，不如與本土優勢產業深度綁定，謀求傳統產業轉型升級帶來的紅利，尤其對于多數縣域國有園區來說，這是更實際的策略。

所以在當下，各地國有園區最要緊的任務是回歸原點，實事求是。尤其是在園區的定位方面，要做好系統的梳理工作。

比如前陣子，某縣委在對縣招商服務中心開展巡察時，就指出了部分園區項目的定位和運營決策不夠科學，整體運營成效不理想的問題。

該縣隨后馬上作出了整改，做法主要有兩步。

第一步是重新盤清園區資產的家底，對品質不錯的物業，重新開展調研和定位工作；對產品形態已經不符合當前需求的物業，抓緊做整改。

第二步是實事求是的調研本土產業發展現狀，繪制存量園區地圖與企業地圖，審視園區招商方向。與本土產業毫無關聯的定位，必須修正。

把這些前期工作做扎實了以后，就可以對存量園區開展有針對性的規劃改造、增補配套，使存量資產更符合目標用戶的需求，做好招商引資的承接準備。

而在招商方面，國有產業園區一定要善于借力，積極與地方招商公司以及周邊城市的投推署、工信局合作，基于城市群產業鏈分工的邏輯，推動聯合招商、區域共贏。

這種模式現在越來越多見了，像川渝兩地早在2021年就啟動了跨地域聯合招商，合作內容十分豐富。

比如基于兩地不同的優勢產業，共同開展產業鏈招商，承接東部沿海發達地區的產業轉移，形成具有顯著梯度的產業分工布局。

又比如聯手舉辦全球招商投資對接會，引進重要項目資源。兩地會各自選取幾個優勢產業來打包做整合推介，以兩地一體的亮相來強化資源體量和招商聲量。

同時川渝也通過對自身開展產業梳理的契機，分析了兩地產業鏈的薄弱、互補與缺失環節，進一步提升了招商的針對性和精準性。

即使在縣域層面，這類跨區域合作也正在加速普及。比如山東省德州市的樂陵市、慶云縣、寧津縣之間，就達成了組團招商合作關系。

這三個地區地理位置相鄰，已經形成了一定的產業分工關系。近年來為了面對來自高級別城市和地區的競爭，決定組團打造“縣域經濟高質量發展區域共同體”。

從2021年開始，寧樂慶三地就時常組團前往北京開展招商活動，主要目標是承接京津冀產業外溢。目前這片地區已經爭取到了凱瑞英、光大、奧康達體育、榮程集團等企業進駐，在高校科研成果轉化基地的引進上也收獲頗豐。

這些案例也在告訴各地城投，在拼招商內功的時代下，國有園區一定要清醒認識自身資源稟賦，并踴躍爭取合作的機會，借助產業鏈整體發展的力量，有針對性地解決園區發展的問題。

將數字化技術與業務深度融合

更科學精準地開展資產管理工作

城投在做存量資產盤點和空間運營工作的時候，經常會面臨資產盤點難、項目跟進難、招商針對性不足、運營精細化程度不足等老大難問題。

而現在，越來越多企業開始擁抱數字化技術，通過前沿技術來為各類資管工作進行全面提效。同時，企業內部也逐漸培養起了較強的數字化管理意識。

比如圍繞土地資產的盤點，不少地方干部、城投領導都提到過，底數不清是盤活閑置工業用地的首要問題。

而數字化技術能夠幫助城投快速盤查用地信息、建檔建庫；還能強化工信、發改等多部門的信息互通，讓低效工業用地的監控與盤活工作更加精準。

又比如圍繞資產的分級分類，工業用地在建庫后城投就可以依托庫中數據，對資產進行分級分類，按占地規模、企業數量、區位特征等進行劃分。然后城投就可以圍繞不同類別的工業用地，有針對性地制定盤活與招商方案。

還比如圍繞招商創新，越來越多城投開始完善園區的招商工具，尤其是各種線上推廣工具，如公眾號、線上招商地圖、數字化展廳等等，以拓展招商推介的渠道。

比如某市招商集團采用了線上智慧招商平臺和大數據產業鏈分析系統等工具，還專門組建了團隊來運營，招商管理工作有了明顯的提效。點擊了解，多業態租賃合同管理

數字化工具還能夠成為各類工業園區、產城項目的高效運營工具，彌補國有園區在運營上的短板，實現對招商與租約管理、物業服務、社區運營等環節的可視化監控。

目前已有不少頭部園區平臺公司全面禁用excel表格，轉而要求各層級作工作匯報必須100%通過數字化工具進行數據導出和分析，嚴格基于實際數據來做業務決策。

加速盤查低效工業用地

結合實際開展新一輪盤活

今年中央對國有存量資產盤活工作的重視程度相當高，相關政策全年都在出臺，對于低效工業用地的盤活，是各地城投的一項重點任務。

近年來，對于閑置工業廠房或是“批而未建”的工業地塊，各地城投都在加速盤查摸排。

一些城市圍繞這些低效用地積極引導企業進行轉讓、騰挪，然后再基于當地產業現狀，重新開展了產業鏈招商，希望以此激活更多的存量廠房來滿足新進企業需求。

比如江蘇一些村鎮，就將工業用地的騰籠換鳥工作推進得不錯。

在當地許多村級工業園內，存續著許多村民租賃村集體土地創辦的小微企業，主要從事傳統制造業。

它們占用了大量低容積率的工業土地，但產出的經濟效益卻不高，且多數安全環保要求不達標，使得土地的利用效率較低。

為此，江蘇各地實施三條腿走路的方法。

一是引導本土小微企業遷出，騰出產業空間；二是重新啟動招商引資，尋找新一批優質企業進駐；三同步投資新建小微產業園，提高工業用地容積率，引導原遷出企業進駐園區辦公。

這一系列的盤活動作，既提高了土地利用效率，又沒有盲目清退傳統產業，可謂一舉多得。

結語

在國企改革與公平競爭的大背景下，城投做產業園的業務邏輯亟待重塑。

而重塑的關鍵，就在于產業思維與運營意識的構建，以及對應的片區規劃視野、開發管理水平、招商引資能力和數字化應用水平的升級，挑戰還是很大的。

如果更多的城投能夠做到這些方面的提升，那么對實現國有資產盤活、服務于國家戰略等重要目標，必將大有助益。

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