開發(fā)商認(rèn)為補償少了。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

曾規(guī)劃打造“中國第一高樓”的世茂深港國際中心等來了收儲的盤活方案，但土地的原權(quán)屬人卻提出了異議。

7月16日，世茂集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“世茂集團(tuán)”）發(fā)出《世茂集團(tuán)致中信信托投資人的公開函》，透露了幾點關(guān)鍵信息，如已提起行政訴訟，主張確認(rèn)項目的土地出讓合同無效及行政賠償所有損失，項目12宗土地的68億元整備收儲補償不足土地原價值的1/3等。相較收儲，該公司更傾向于退地退款或調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開發(fā)等方案。

深港國際中心的土地是世茂集團(tuán)于2017年競得的，總地價高達(dá)239.43億元，規(guī)劃打造一棟700米高的地標(biāo)建筑。2020年7月，募集規(guī)模87億元的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，為該項目提供資金支持。世茂集團(tuán)出險后，此信托產(chǎn)品也發(fā)生了違約事件。深港國際中心曾兩次拍賣，但都以流拍告終，中信信托最后申請了以物抵債，取得該項目11宗國有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物。

關(guān)于該事件的進(jìn)展，7月21日，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了世茂集團(tuán)，但未獲得回應(yīng)。深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處相關(guān)人士也表示不清楚項目最新情況。

據(jù)悉，中信信托已召集相關(guān)投資人對收儲方案進(jìn)行投票表決，本月底便可見分曉。

收儲方案有異議

收儲的消息是在7月14日傳出的。當(dāng)天，中信信托向投資人發(fā)布了《關(guān)于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025年第一次受益人大會的通知》，透露將召集2025年第一次受益人大會，審議收地化險方案。

中信信托提到，深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心擬以土地整備方式收回信托計劃項下抵債的11宗國有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物。加上非信托計劃項下的1宗土地，12宗土地及地上物補償款合計為68億元。自12宗土地新不動產(chǎn)權(quán)證注銷后2個月內(nèi)，簽訂正式補償協(xié)議，補償款將于簽署正式補償協(xié)議后2個月內(nèi)支付15%，簽署正式補償協(xié)議后半年內(nèi)再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款。

投資人被告知，根據(jù)上述方案，累計兌付比例將為全部本金的85%左右。

“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的項目期限為36個月，主要用于支持深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設(shè)。收益率6.7%至7.9%，風(fēng)控措施包括10宗土地抵押（評估價155.74億元，抵押率56%）、世茂集團(tuán)及子公司擔(dān)保。

2022年初，世茂集團(tuán)陷入流動性危機，深港國際中心也因此停工。當(dāng)年2月份上述信托計劃便出現(xiàn)兌付異常，2個月后近60億元本金違約。2023年，深港國際中心分別以130.44億元、104.35億元的起拍價進(jìn)行了兩次司法拍賣，但均因無人競買流拍。由于二拍的起拍價尚不能覆蓋債務(wù)人所欠的債務(wù)本息，北京市第三中級人民法院批準(zhǔn)了中信信托以涉案不動產(chǎn)抵債的請求。

2025年2月，中信信托向龍崗區(qū)深港國際中心項目工作專班提出申請，懇請政府收回深港國際中心12宗流拍土地。

如果收儲的方案能獲投資人投票通過，中信信托也算一定程度上履行了產(chǎn)品兌付的義務(wù)。只不過，作為深港國際中心曾經(jīng)的權(quán)屬人，世茂集團(tuán)卻不同意折價收儲的化債方式。該公司在公開函中表示，項目未能正常推進(jìn)是因為無法取得有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，公司已在2024年9月就土地出讓行為、土地出讓合同存在的問題向深圳市鹽田區(qū)法院提起行政訴訟，主張確認(rèn)土地出讓合同無效及行政賠償所有損失。而68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長，“公司與中信信托及信托計劃全體投資人一樣，因政府無法履行項目建筑高度規(guī)劃審批義務(wù)，直接間接遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失”。為此，世茂集團(tuán)希望中信信托及投資人能和自己站在一起，共同與政府協(xié)商因項目建筑高度等規(guī)劃設(shè)計問題的解決方案，“或退地退款或項目調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開發(fā)等，最大化保障各方利益”。

該公司表示，行政訴訟尚在審理期間，龍崗區(qū)相關(guān)政府部門就直接拋出收儲方案，影響案件審理，將向?qū)徖矸ㄔ杭罢块T提出異議。

700米高樓的沉浮

2017年，世茂集團(tuán)以239.43億元競得深圳市龍崗區(qū)一宗商服用地。該地塊要求在宗地內(nèi)建設(shè)一棟600米左右的超高層建筑。不過世茂集團(tuán)并不滿足于這個高度，拿地后便宣布要打造一棟700米左右的高樓。當(dāng)時，中國的第一高樓是2016年4月投入使用的上海中心大廈，建筑高度為632米。

這個項目隨后定名為深港國際中心，于2018年3月開工，除了700米的超高層地標(biāo)塔樓外，還規(guī)劃建設(shè)深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學(xué)校、超五星級酒店、大型商業(yè)及高端公寓等。2019年2月，龍崗區(qū)透露，深港國際中心已拿到正式建設(shè)批復(fù)，其中主樓高度正式確定為700米，有望成為中國第一高樓，項目預(yù)計2021年竣工，2024年建成投入使用。

2019年11月，深港國際中心的5棟商務(wù)公寓開盤銷售，備案均價約5.2萬元/平方米，銷售頗為火爆。

中信信托對這個標(biāo)的的銷售前景也較為樂觀。深港國際中心的盡調(diào)報告顯示，其總投資金額為721.75億元，整體可售面積為45.67萬平方米，預(yù)計公寓、寫字樓部分的銷售單價為5萬元/平方米，商業(yè)部分為6.5萬元/平方米，當(dāng)期可售貨值230.56億元。據(jù)中信信托測算，信托期內(nèi)，項目的一二期公寓，商業(yè)、寫字樓預(yù)計銷售回款101.68億元，可有效覆蓋產(chǎn)品本金及利息。

但是，沒有等到深港國際中心實現(xiàn)預(yù)期中的銷售回款，世茂集團(tuán)就出險了，該項目也因此停滯不前，被拍賣的12宗土地中，只有6宗進(jìn)行了房屋建設(shè)、土地開發(fā)等工程建設(shè)活動。

對于項目的爛尾，世茂集團(tuán)認(rèn)為地方政府也有一定責(zé)任，因為土地出讓方自始未取得600米建設(shè)高度的規(guī)劃設(shè)計條件，至今也無法明確主塔的建筑高度，導(dǎo)致項目在獲得民航批復(fù)700米高度以后仍無法取得有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，無法推動后續(xù)開發(fā)進(jìn)程。

截至目前，深圳市相關(guān)部門尚未對世茂集團(tuán)的說辭進(jìn)行回應(yīng)。根據(jù)市場信息，龍崗區(qū)計劃采用“以住養(yǎng)商”的模式盤活深港國際中心，具體安排是今年10月底前完成項目土地的規(guī)劃調(diào)整，將至少50%商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，超高層建筑的高度則調(diào)整為400米至500米。調(diào)規(guī)后的土地預(yù)計在12月份掛牌出讓，有消息稱當(dāng)?shù)刈〗ú块T已與多家實力企業(yè)在接觸洽談。

調(diào)規(guī)的前提是土地能順利收儲，這個環(huán)節(jié)目前還存在不確定性。據(jù)投資人透露，如有持有信托份額10%以上的投資人形成暫停收儲的議案，那此次表決和后續(xù)工作便可中止。

針對收儲和調(diào)規(guī)的安排，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了深圳市規(guī)劃和自然資源局，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。