百瑞紀(jì)集團副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人劉海文

真正的價值創(chuàng)造始于項目前端，即通過科學(xué)、專業(yè)的市場調(diào)研分析，深度洞察客戶需求，并以此為導(dǎo)向，參與到項目研判、市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃等核心環(huán)節(jié)。

中房報記者 付珊珊 北京報道

在城市化進程不斷加速的今天，城市更新已成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。

7月19日，以“重構(gòu)·立新·共生”為主題的2025中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會在北京成功舉辦，百瑞紀(jì)集團副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人劉海文在會上分享了廣州羅沖圍城中村改造與保障房運營前置及整租運營一體化城市更新的寶貴經(jīng)驗，為城市更新提供了新的思路和方向。

在劉海文看來，城市更新不僅是物理空間的改造，更是運營模式與業(yè)態(tài)融合的創(chuàng)新，通過運營前置與整租運營模式，能夠有效提升項目價值，實現(xiàn)多方共贏。

本次交流會由中國房地產(chǎn)報社主辦，中國城市與區(qū)域治理研究院提供學(xué)術(shù)支持。

“運營前置” 和“整租模式”實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化

作為行業(yè)第一個提出以品牌授權(quán)+委托管理為業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，百瑞紀(jì)集團一直在適應(yīng)市場變化而進行創(chuàng)新。

據(jù)劉海文介紹，去年起，百瑞紀(jì)集團確立了“投資+運營”雙輪驅(qū)動的核心業(yè)務(wù)策略，致力于為住房租賃及存量資產(chǎn)提供綜合解決方案。作為住房租賃全產(chǎn)品運營商，百瑞紀(jì)集團認(rèn)識到產(chǎn)品是資產(chǎn)的具象呈現(xiàn)，而“運營前置”是實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化、確保項目成功的關(guān)鍵課題。

早在2018年，百瑞紀(jì)集團就在行業(yè)內(nèi)率先提出“全鏈條運營管理”理念，并進行了早期實踐。經(jīng)驗表明，若運營方僅在產(chǎn)品建成后介入管理，其增值空間極為有限。真正的價值創(chuàng)造始于項目前端，即通過科學(xué)、專業(yè)的市場調(diào)研分析，深度洞察客戶需求，并以此為導(dǎo)向，參與到項目研判、市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃等核心環(huán)節(jié)。

這種前置介入，能確保打造適配市場需求的產(chǎn)品供給，從而提升運營效率、實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益，最終達成資產(chǎn)價值的保值與增值目標(biāo)。

劉海文認(rèn)為，聚焦城中村改造領(lǐng)域，傳統(tǒng)模式（無論是輕改或微改）往往存在投資和實施主體分散、業(yè)態(tài)割裂、無序競爭等問題，導(dǎo)致改造效果碎片化，難以形成高質(zhì)量項目。

百瑞紀(jì)集團主張并實踐“整租運營”模式，即通過整體規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)設(shè)計，并由一個具備長期投資意愿和主導(dǎo)權(quán)的企業(yè)主體來統(tǒng)籌推進。這種模式能有效克服分散弊端，激發(fā)企業(yè)的“匠心精神”，確保在市政設(shè)施、公共配套、消防安全乃至保障房籌集建設(shè)等方面進行系統(tǒng)性提升。

劉海文分享了上述理念與模式的典范案例——廣州鳳和村舊村改造項目。鳳和村原為面臨“空心化”的遠(yuǎn)郊村，因城市發(fā)展成為核心地段（鄰近白云機場）。項目旨在探索城鄉(xiāng)融合與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)新路徑。在該項目改造上，廣東恒建（省屬國企）負(fù)責(zé)整體投資、規(guī)劃（打造鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)），并與村集體簽訂20年整租協(xié)議，百瑞紀(jì)集團則作為運營主體深度參與，尤其在保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)揮其核心專業(yè)優(yōu)勢，負(fù)責(zé)產(chǎn)品改造方案與運營管理。

百瑞紀(jì)集團對老舊資產(chǎn)實施系統(tǒng)性整理和現(xiàn)代化管理，通過專業(yè)運營團隊提供優(yōu)質(zhì)C端服務(wù)。最終項目成功轉(zhuǎn)型為融合保障房、商業(yè)、文創(chuàng)、民宿、餐飲等多業(yè)態(tài)的鄉(xiāng)村文旅特色地，成為廣州知名網(wǎng)紅打卡地，還榮獲廣東省嶺南特色美麗鄉(xiāng)村示范村稱號。

從這個項目操盤經(jīng)驗中，劉海文總結(jié)了三大啟發(fā)：在政府價值方面，該項目實現(xiàn)老舊房源改造與保障房籌集建設(shè)有機結(jié)合，完成整村搬遷后的業(yè)態(tài)、生態(tài)導(dǎo)入與重組，推動了城鄉(xiāng)融合，這種創(chuàng)新模式也促進了平臺國企與社會專業(yè)運營企業(yè)協(xié)同，充實產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)容，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益雙贏。

百瑞紀(jì)通過廣州鳳和村項目的實踐，有力驗證了“運營前置”理念在“投資+運營”雙輪驅(qū)動模式中的核心價值，為城鄉(xiāng)融合發(fā)展和存量資產(chǎn)煥新提供了可復(fù)制的成功藍本。

城市更新新模式探索與實踐：多方合力 實現(xiàn)共贏

在舊村改造1.0版本基礎(chǔ)上，百瑞紀(jì)集團還在廣州城中村改造領(lǐng)域探索并實踐了一種創(chuàng)新模式。

劉海文用一句話將其概括為：“舊村拆遷、政府主導(dǎo)、村民安置、村集體商用及綜合物業(yè)增值、村民富余房源貢獻保障房指標(biāo)”，形成整體規(guī)劃與運營。

新模式中，所有的城市更新項目，除安置房外的住宅用地規(guī)劃建筑面積應(yīng)當(dāng)按照不低于10%的比例建設(shè)保障性住房。其中的5%屬于政府產(chǎn)權(quán)，另外5%為統(tǒng)籌建設(shè)量。同時，引導(dǎo)安置區(qū)用不低于村民村集體住宅面積的20%建設(shè)集體宿舍、單間宿舍和小戶型住宅等租賃住房。

對于城市更新的新模式，政策導(dǎo)向很清晰：第一方面是增加供給量，第二方面是支持市場主體的參與，第三方面是解決新市民、新青年在一線城市包括特大城市的住房問題。

劉海文表示，新模式存在幾大難點：一是土地資源和資金籌集的問題，二是政策執(zhí)行和市場反映的問題，三是項目如何運營以及管理。

針對這些難點，百瑞紀(jì)集團通過與政府、住房租賃協(xié)會、建設(shè)主體、村集體、村民、用人單位等幾方進行綜合統(tǒng)籌，多措并舉，調(diào)動籌集的積極性，最終目標(biāo)是形成一個多方共贏的態(tài)勢，服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)、服務(wù)企業(yè)、服務(wù)村民，同時也能夠服務(wù)項目未來的租戶。

以羅沖圍項目為例，劉海文分享了一些實操細(xì)節(jié)。比如通過詳細(xì)分析周邊產(chǎn)業(yè)分布、交通通達性以及未來人群畫像，項目團隊精準(zhǔn)定位了客戶需求，規(guī)劃了多樣化的戶型和商業(yè)配套。

通過整租運營的方式，百瑞紀(jì)集團將商業(yè)經(jīng)營與保障房運營相結(jié)合，利用商業(yè)盈利反哺保障房的微利，確保了項目的可持續(xù)性和經(jīng)濟效益。

在羅沖圍項目中，百瑞紀(jì)集團與政府、投資主體、村集體、村民等多方建立了緊密的合作關(guān)系。通過數(shù)據(jù)共享和信任建立，為該項目實現(xiàn)多方共贏的目標(biāo)夯實基礎(chǔ)。

為了確保項目的順利實施和長期運營，百瑞紀(jì)集團還提出了“低保底+營收分成”的投資和運營模式，即與村股份公司合作，通過低保底租金確保村民的基本收益，同時通過營收分層激勵各方共同向市場要效益。

總體而言，這種模式不僅增強了各方的合作意愿和積極性，還為項目的長期穩(wěn)定發(fā)展提供了有力保障。

通過運營前置與整租運營模式的創(chuàng)新實踐，百瑞紀(jì)集團在城中村改造領(lǐng)域取得了顯著成效，為城市更新提供了新的思路和方向。在此基礎(chǔ)上，百瑞紀(jì)集團作為主要的住房租賃企業(yè)參與了《廣州市城中村改造與保障性住房相融合、整租運營一體化設(shè)計導(dǎo)則》的文件編寫，為廣州市城中村改造與城市更新工作提供了系統(tǒng)解法，形成可復(fù)制推廣的“廣州方案”。

通過劉海文的分享可以看出，城市更新是一項復(fù)雜而長期的任務(wù)，需要政府、企業(yè)和社會各界的共同努力。未來，隨著城市化進程的不斷加速和城市更新政策的不斷完善，百瑞紀(jì)集團也希望在城市更新大事業(yè)、保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)揮自身能力和服務(wù)內(nèi)容。