2019年，深圳炒房客李金東手握69套房產(chǎn)，身家過(guò)億，過(guò)著“每天有人開(kāi)車(chē)接送、天天進(jìn)館子”的富豪生活。他曾在2007年拒絕以130萬(wàn)出售龍華一套房產(chǎn)，只因期待漲到150萬(wàn)。然而僅一年后，深圳房?jī)r(jià)暴跌超30%，他被迫將全部房產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓抵債，住進(jìn)月租300元的農(nóng)民房，自嘲“成了賣(mài)音響的民工”。

李金東的遭遇并非孤例。2025年全國(guó)新增斷供房突破30萬(wàn)套，被收回房產(chǎn)總量超200萬(wàn)套，同比激增40%。國(guó)家金融監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年商業(yè)銀行房貸不良率升至2.7%，一線城市達(dá)1.9%。當(dāng)鋼筋水泥堆砌的財(cái)富神話崩塌，“80%淪為窮人”的警鐘是否真實(shí)？

“80%淪為窮人”的論斷看似夸張，其核心邏輯扎根于居民債務(wù)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的脆弱性。截至2020年，我國(guó)居民杠桿率已突破60%，24年內(nèi)飆升20倍，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。更嚴(yán)峻的是，若以“居民債務(wù)/可支配收入”計(jì)算，該比值已超過(guò)美國(guó)2008年次貸危機(jī)水平。

央行報(bào)告揭示，房地產(chǎn)貸款占人民幣貸款總額的29%，78.3%的35歲以下購(gòu)房者月供占收入超40%，遠(yuǎn)高于30%的國(guó)際安全線。這種高負(fù)債模式使家庭財(cái)務(wù)如履薄冰——一旦房?jī)r(jià)下跌或收入中斷，數(shù)百萬(wàn)家庭將直面“負(fù)資產(chǎn)”深淵。

房地產(chǎn)泡沫一旦破碎，80%將淪為“窮人”，炒房客的話有道理嗎？

當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅吞噬首付，房產(chǎn)即從資產(chǎn)變?yōu)閭鶆?wù)枷鎖。南昌一位業(yè)主2019年以120萬(wàn)購(gòu)入住房，如今同小區(qū)掛牌價(jià)僅50余萬(wàn)，而他剩余貸款本金仍有80多萬(wàn)。面對(duì)每月4000元月供，他坦言：“繼續(xù)還貸就是填無(wú)底洞。”

此類(lèi)案例正全國(guó)蔓延。北京主城區(qū)房?jī)r(jià)較峰值回落28.3%，深圳暴跌42.1%，跌回2015年水平。2024年全國(guó)70城中，53城二手房?jī)r(jià)格同比下跌，15城跌幅超10%。對(duì)掏空“六個(gè)錢(qián)包”購(gòu)房的家庭而言，房?jī)r(jià)腰斬意味著兩代人積蓄化為烏有。

房?jī)r(jià)下跌本身并非唯一導(dǎo)火索，就業(yè)波動(dòng)與收入下滑將壓力推向臨界點(diǎn)。2024年全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率在5.0%-5.7%間徘徊，薪資增速僅2.3%。當(dāng)高月供遭遇裁員降薪，斷供成為無(wú)奈選擇。

更值得警惕的是投機(jī)性購(gòu)房的連鎖反應(yīng)。2024年主要城市租金收益率僅1.8%-2.5%，低于3.5%的房貸利率。持有成本倒掛迫使投資者拋售止損，加劇房?jī)r(jià)下跌。深圳炒房客李金東的69套房歸零之路，正是高杠桿與市場(chǎng)轉(zhuǎn)向共振的殘酷寫(xiě)照。

泡沫破裂的沖擊并非均質(zhì)。貝殼研究院預(yù)測(cè)，未來(lái)12個(gè)月全國(guó)房?jī)r(jià)或調(diào)整5%-10%，但區(qū)域分化顯著：

一線城市：因人口持續(xù)流入、土地供應(yīng)有限，跌幅或控制在3%-5%。

三四線城市：面臨人口外流與供應(yīng)過(guò)剩，跌幅或達(dá)15%以上。

上世紀(jì)90年代日本主動(dòng)加息刺破泡沫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌60%，經(jīng)濟(jì)停滯三十年。2008年美國(guó)次貸危機(jī)中，佛羅里達(dá)等州房?jī)r(jià)跌幅超50%，900萬(wàn)家庭失去住房。

當(dāng)前中國(guó)新增人民幣貸款同比下降23%，企業(yè)違約率攀升，與2007年美國(guó)次貸危機(jī)前的信號(hào)驚人相似。

面對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)，普通人可采取多重防御策略：

降低房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中占比（目前平均超70%），增持現(xiàn)金、黃金等防御性資產(chǎn)；確保房貸不超過(guò)家庭收入40%，預(yù)留6-12個(gè)月還貸備用金；核心地段房產(chǎn)可通過(guò)出租緩解壓力；非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)果斷止損拋售；發(fā)展副業(yè)對(duì)抗失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免單一收入依賴。

當(dāng)房地產(chǎn)從造富機(jī)器變?yōu)閭鶆?wù)枷鎖，真正的救贖并非期待政策托市，而是認(rèn)清房子是容器，家才是內(nèi)核的本質(zhì)。泡沫破裂或是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必經(jīng)之痛——讓資金從水泥鋼筋回歸科技創(chuàng)新，讓消費(fèi)能力從月供枷鎖中釋放。歷史證明，依附于虛高估值的財(cái)富終將湮滅，唯有人力資本與理性財(cái)務(wù)才是穿越周期的方舟。