文︱孫玉良

頭條熱榜推出一個話題：你覺得未來房價變化趨勢是什么？我的答案是：“房住不炒”四字不是口號，而是刻在中國房地產(chǎn)命脈上的鐵律。當“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”成為頂層政策定調(diào)，未來房價的輪廓已清晰可見：分化加劇、回歸理性、服務(wù)居住。試圖背離這一主航道的人，無論是開發(fā)商、投資者還是地方政府，都將面臨“栽跟頭”的命運。

第一，未來房價：告別普漲，走向分化與理性。當今社會房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，全國城鎮(zhèn)人均住房面積已超41平方米，城鎮(zhèn)化速度趨緩、新增住房需求減弱。除部分人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)強勁的核心城市核心地段外，絕大多數(shù)城市（尤其是三四線及以下）面臨供過于求的基本面。這意味著房產(chǎn)地普漲時代已徹底終結(jié)，未來房價整體將以穩(wěn)中有降、局部調(diào)整為主基調(diào)，不要幻想靠倒騰房子發(fā)大財了。

當然，也不可一概而論。一線及強二線城市的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如成熟配套、稀缺資源、優(yōu)質(zhì)學區(qū)房）因其稀缺性仍具較強韌性，但這不具有普遍性。未來房價表現(xiàn)將呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化、城市分化、甚至同一城市內(nèi)部板塊分化，遠郊、配套缺失、品質(zhì)不佳的房產(chǎn)價值將加速縮水，人口流出、產(chǎn)業(yè)單一的城市，房價支撐力將持續(xù)削弱。房價的定價邏輯將從過去的“投資增值預(yù)期”主導，回歸到由租金回報率、居住舒適度、社區(qū)配套、生活便利度等真實居住價值決定。房產(chǎn)作為“金融投機工具”的屬性被極大弱化。

第二，違反“房住不炒”規(guī)律者將繼續(xù)“栽跟頭”。 首先，那些無視市場供需變化，迷信“規(guī)模為王”，在非核心區(qū)域高價拿地、盲目拿地、囤地，依賴高負債、快周轉(zhuǎn)模式運轉(zhuǎn)的開發(fā)商，必然會栽大跟頭。許多企業(yè)銷售遇冷、資金鏈斷裂、項目爛尾、債務(wù)違約，最終走向破產(chǎn)重組或被收購，品牌價值歸零。恒大就是鮮明的例子，類似的例子還會不斷爆出；其次，仍沉迷“炒房”幻夢的投機客會栽大跟頭。這些人寄希望于短期房價暴漲套利，最終會希望幻滅。未來房地產(chǎn)“有價無市”將成為常態(tài)，真實的房價是下跌的，這會導致炒房客的資產(chǎn)大幅縮水甚至“負資產(chǎn)”；第三，過度依賴“土地財政”地方政府會栽大跟頭。在房地產(chǎn)市場下行時錯誤決策，仍試圖通過刺激手段“托市”，事實將證明是愚蠢的。如果不果斷轉(zhuǎn)型，會遭到錯誤決策的反噬，損害政策公信力和城市競爭力。第四，提供“不合規(guī)”融資的金融機構(gòu)將栽大跟頭。為開發(fā)商或炒房客違規(guī)提供超出其償付能力的融資，其貸款將得不到預(yù)期收回，不良貸款率飆升還將面臨嚴厲的監(jiān)管處罰。

第三，對于購房者而言，我的建議是：量力而行，注重實用，敬畏規(guī)律，回歸本源。根據(jù)自身真實居住需求和經(jīng)濟實力購房，將居住體驗、生活便利性、長期持有成本（而非短期升值預(yù)期）作為首要考量。買得起就買，買不起千萬不要借錢買、貸款買，掏空六個錢包買。要個虛榮的面子，當一輩子房奴，是沒有任何人生價值的。對于開發(fā)商而言，我的建議是：盡快從“開發(fā)商”向“城市優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型；對于地方政府而言，我的建議是：擺脫“土地依賴”，構(gòu)建發(fā)展新動能。科學規(guī)劃土地供應(yīng)，重點發(fā)展保障性住房。大力推動產(chǎn)業(yè)升級，優(yōu)化營商環(huán)境，吸引人口和人才。將財政基礎(chǔ)建立在更可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)稅收之上；對于金融機構(gòu)而言，我的建議是：嚴守合規(guī)，服務(wù)實體。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，確保資金流向真實、合規(guī)的住房需求，防范金融風險。

未來的房價之路，注定是一條告別狂熱、走向冷靜與分化的道路。“房住不炒”不是權(quán)宜之計，而是重塑行業(yè)生態(tài)、引導資源優(yōu)化配置、保障民生福祉的長遠國策。任何企圖挑戰(zhàn)這一經(jīng)濟規(guī)律和政策底線的行為，無異于高空走鋼絲。栽不栽跟頭，不取決于口號喊得多響，而在于每一步是否踏在了“居住本源”的堅實土地上。不要聽那些拿了開發(fā)商的錢、替開發(fā)商吹喇叭的假專家瞎忽悠，尊重規(guī)律，順應(yīng)趨勢，方能在這場深刻變革中行穩(wěn)致遠。