一、新規核心條款解析

根據《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十八條，被征收人以征收補償取得的不動產排除強制執行需滿足以下條件：

1. 征收補償協議有效性

簽訂主體：案外人需與房屋征收部門或實施單位簽訂書面征收補償協議，明確補償方式為產權調換。

時間要求：協議須在查封前簽訂，且補償房屋位置、面積等核心條款明確具體。

2. 不動產的特定性

位置明確：補償房屋需有唯一性標識（如具體房號、地址），排除模糊表述（如“某小區某棟”）。

權屬清晰：補償房屋未設定其他權利負擔（如抵押、查封），且已實際交付或具備交付條件。

3. 排除執行的效力范圍

可排除的權利：建設工程價款優先受償權、抵押權及其他普通債權；

不可排除的權利：征收補償協議簽訂前的建設工程價款優先受償權（若補償房屋本身為工程款抵債物）。

二、實務要點與裁判規則

1. 征收補償協議的優先性

公權力保障：征收補償基于公共利益，補償協議具有行政協議屬性，法院傾向于保護被征收人生存權益。

權利順位：補償房屋作為被征收人基本生活資料，優先于商業債權（如抵押權）。

2. 證據鏈構建

協議文本：需提供加蓋公章的征收補償協議原件，明確補償方式、房屋信息及交付時間；

交付憑證：如鑰匙簽收單、物業費繳納記錄、入住證明等；

權屬證明：補償房屋未登記時，需提供征收部門出具的安置確認單或相關政府文件。

3. 風險防范

虛假協議風險：若協議內容不實（如虛構補償房屋），可能被認定為惡意串通，承擔民事甚至刑事責任；

權利沖突處理：若補償房屋被多次查封，需通過執行異議之訴明確權利順位，必要時申請財產保全。

三、典型案例參考

案例1：征收補償商鋪排除抵押權執行

案情：某村民小組與開發商簽訂協議，以商鋪作為拆遷補償，后商鋪被抵押并查封。法院認定補償協議有效，排除抵押權執行。

裁判要點：補償協議簽訂時間早于抵押登記，且商鋪位置明確，被征收人生存權益優先。

案例2：補償房屋未登記仍獲保護

案情：被征收人因政府規劃調整未取得補償房屋產權證，但提供安置協議及實際居住證明，法院支持排除執行。

裁判要點：補償房屋未登記不影響權利主張，但需證明權屬清晰且無權利負擔。

四、立法背景與意義

1. 填補法律空白：此前司法實踐多參照已廢止的《商品房買賣合同解釋》第七條，新規明確征收補償權利的特殊保護規則。

2. 保障民生權益：征收補償涉及被征收人生存權，新規強化對弱勢群體的傾斜保護，平衡商業利益與公共利益。

3. 統一裁判尺度：通過明確“協議有效性+房屋特定性”要件，減少同案不同判現象。

五、延伸問題與建議

1. 補償房屋被二次處分：若補償房屋被征收人轉賣，買受人能否主張權利？

需審查：買受人是否善意（如不知補償協議存在）、是否支付合理價款、是否完成過戶登記。

2. 補償標準爭議：若補償房屋價值明顯低于市場價，如何認定？

處理方式：可通過另行訴訟主張補償協議無效或調整補償方案。

新規第十八條為被征收人提供了明確的權利救濟路徑，但需嚴格滿足“協議+特定房屋”要件。實務中應注重證據固定，避免因程序瑕疵或權利沖突導致敗訴。本文由上海市浩信律師事務所王俊偉律師根據裁判文書網查詢整理，如需轉載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風險防范》一書。專注于各類房產案件的訴訟、執行和處置，尤其擅長代理小業主起訴開發商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團隊。

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