在房地產(chǎn)交易過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)為降低金融風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同、發(fā)放貸款時(shí)為確保順利取得貸款房屋的抵押權(quán)，往往要求開發(fā)商對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記到抵押權(quán)設(shè)立期間的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任。在簽訂借款合同時(shí)銀行通常增加“房屋買受人將辦妥的抵押權(quán)證書交付至銀行時(shí)，開發(fā)商的階段性連帶擔(dān)保責(zé)任免除”等相關(guān)約束條款。

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司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)買受人在簽訂合同、辦理預(yù)抵押登記后，因資金困難等原因不再按照合同約定償還房貸，亦不及時(shí)主動(dòng)辦理房屋所有權(quán)證，導(dǎo)致銀行無法及時(shí)取得房屋抵押權(quán)的現(xiàn)象，此時(shí)銀行轉(zhuǎn)而要求開發(fā)商根據(jù)合同約定承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要銀行未取得形式上的抵押權(quán)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在開發(fā)商已經(jīng)實(shí)質(zhì)上取得抵押權(quán)時(shí)，階段性連帶擔(dān)保責(zé)任即可免除。

筆者認(rèn)為，對(duì)于非因開發(fā)商原因?qū)е沦J款房屋辦理預(yù)抵押登記后未及時(shí)辦理房產(chǎn)證和抵押權(quán)證，且不存在預(yù)告登記失效情形的，開發(fā)商的階段性連帶擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除。理由如下：

從制度設(shè)計(jì)的目的看

階段性連帶擔(dān)保是為了防止在銀行向借款人或開發(fā)商發(fā)放貸款后，到房屋抵押權(quán)設(shè)立之前的時(shí)間段內(nèi)，銀行面臨無資信保障的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。銀行正是基于降低貸款無法及時(shí)足額收回的風(fēng)險(xiǎn)，以保障能夠順利取得房屋抵押權(quán)為目的，將逾期無法取得房屋抵押權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至開發(fā)商。設(shè)立該制度及條款，既是促使開發(fā)商及時(shí)完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，避免房屋爛尾無法交付使用，也是為了督促開發(fā)商積極履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的協(xié)助義務(wù)，也即通常意義上的建筑物所有權(quán)首次登記，以確保為買受人提供辦理房屋抵押權(quán)登記手續(xù)的先決條件，更是銀行及時(shí)發(fā)放貸款以滿足買受人實(shí)現(xiàn)居住、使用等購(gòu)房目的的客觀需要。在房屋完成抵押權(quán)登記時(shí)，階段性連帶擔(dān)保的制度目的即宣告完成，銀行取得抵押權(quán)之日即為開發(fā)商階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的免除之時(shí)，故而應(yīng)以銀行能否取得抵押權(quán)保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)來認(rèn)定開發(fā)商是否需要繼續(xù)承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任。

從約定條件的性質(zhì)看

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十八條規(guī)定，“民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效。”階段性連帶擔(dān)保設(shè)定了在銀行取得抵押權(quán)時(shí)免除開發(fā)商的責(zé)任，階段性連帶擔(dān)保期間為銀行發(fā)放貸款至取得抵押權(quán)登記手續(xù)期間，在此期間內(nèi)由開發(fā)商對(duì)銀行的債權(quán)實(shí)現(xiàn)提供連帶擔(dān)保，該約定符合附解除條件民事法律行為的構(gòu)成要件。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。”由此可知，在已辦理預(yù)告登記、開發(fā)商已經(jīng)完成建筑物所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效情形時(shí)，銀行自預(yù)告登記之日起即可取得房屋抵押權(quán)，此時(shí)銀行雖然未有收到形式上的抵押權(quán)登記證書，但實(shí)質(zhì)上已經(jīng)取得抵押權(quán)，實(shí)現(xiàn)了合同約定的預(yù)期目的，故此時(shí)開發(fā)商的階段性連帶擔(dān)保應(yīng)當(dāng)免除。

從權(quán)利義務(wù)的衡平看

在房屋辦理預(yù)抵押登記及開發(fā)商辦理建筑物所有權(quán)首次登記后，如果購(gòu)房者的資金狀況沒有出現(xiàn)顯著惡化，也不存在違背誠(chéng)信原則的情形時(shí)，購(gòu)房者一般均會(huì)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押權(quán)手續(xù)，但何時(shí)辦證的主動(dòng)權(quán)完全掌握在買受人手里，客觀而言開發(fā)商處于被動(dòng)狀態(tài)。在此情形下，如果買受人存在無故拖延辦證、惡意不辦理房產(chǎn)證或拒絕配合辦理抵押權(quán)手續(xù)等行為，同時(shí)買受人怠于向銀行償還貸款時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)加重?zé)o過錯(cuò)開發(fā)商的階段性連帶擔(dān)保責(zé)任。如果買受人無限期拖延辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，那么提供階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商將面臨階段性擔(dān)保責(zé)任限期被迫無限延長(zhǎng)的窘境，以致將買受人個(gè)人惡意逃廢債行為的法律后果轉(zhuǎn)嫁給無過錯(cuò)的開發(fā)商，出現(xiàn)非違約方、無過錯(cuò)方卻要被動(dòng)承擔(dān)責(zé)任的情形；同時(shí)，若固守合同內(nèi)容約定，則與開發(fā)商、買受人、銀行三者簽訂階段性連帶擔(dān)保的合同初衷及心理預(yù)期明顯不相符，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)失衡及不公平的結(jié)果。

來源： 山東高法

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