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在不動產執行案件中，案外人以房屋權屬存在錯誤登記為由提出執行異議的情況時有發生。北京一起因偽造文書過戶房屋引發的執行異議之訴中，法院經審理認定案外人系房屋真正權利人，最終判決停止對涉案房屋的執行。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告（案外人）：林建國

被告（申請執行人）：鄭海濤

被告（被執行人）：趙磊、孫倩

（二）事件經過

林建國系涉案一號房屋原登記所有權人。其孫子林偉（2021 年 7 月去世）通過偽造公證書，謊稱林建國及其父林大明已去世，以代位繼承為由將一號房屋變更登記至自己名下。2019 年 6 月 4 日，林偉與趙磊簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號房屋以 153 萬元價格 “出售” 給趙磊，次日完成過戶登記。同日，林偉與趙磊簽訂《北京市房屋貸款背戶協議》，約定以趙磊名義辦理貸款。

2019 年 6 月 25 日，趙磊與甲公司簽訂《抵押合同》，以一號房屋作抵押借款 334 萬元并辦理抵押權登記。后因林偉未實際取得貸款，林建國發現房屋被非法過戶，遂提起系列訴訟：2022 年 4 月，法院判決林偉與趙磊簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；2022 年 7 月，法院判決撤銷林偉、趙磊名下的一號房屋不動產登記；2022 年 9 月，法院判決停止對一號房屋的執行；2023 年 11 月，法院判決甲公司對一號房屋的抵押權消滅，趙磊及甲公司需協助辦理抵押權涂銷手續。

另查明，鄭海濤與孫倩、趙磊民間借貸糾紛一案，法院判決孫倩償還借款 10 萬元及利息，趙磊承擔連帶保證責任。鄭海濤申請強制執行后，法院于 2022 年 8 月 18 日查封一號房屋。林建國提出執行異議被駁回后，提起本案執行異議之訴，請求停止對一號房屋的執行。

（三）爭議焦點

林建國是否為一號房屋真正權利人？

林建國對一號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益？

法院是否應停止對一號房屋的執行？

二、案件分析

（一）房屋權屬的實質審查

法院對權屬關系的審查：

原始權利的基礎：一號房屋最初登記在林建國名下，其依法享有房屋所有權，該原始權利具有合法基礎。

過戶登記的違法性：林偉通過偽造公證書騙取過戶登記，趙磊基于虛假買賣合同取得的登記均已被法院生效判決撤銷，違法登記行為自始不具有法律效力。

合同無效的溯及力：林偉與趙磊簽訂的房屋買賣合同被確認無效，根據法律規定，合同無效自始無效，房屋權屬應恢復至原始狀態，即歸林建國所有。

抵押權的消滅后果：生效判決已確認甲公司對一號房屋的抵押權消滅，且需辦理抵押權涂銷手續，消除了房屋上的權利負擔。

（二）執行異議成立的條件認定

法院對排除執行權益的審查：

權利來源的合法性：林建國的所有權來源于原始登記，而非基于后續交易取得，其權利產生時間早于法院查封及抵押登記時間。

過錯程度的考量：林建國對房屋被非法過戶不存在過錯，系因林偉偽造文書導致權利受損，屬于善意權利人。

查封前的權利狀態：在法院 2022 年 8 月查封一號房屋前，林建國已通過訴訟啟動權利救濟程序，且相關判決已確認買賣合同無效及登記違法，足以證明其在查封前已主張權利。

權利的排他性：現有證據足以排除鄭海濤基于普通債權對一號房屋享有的執行權益，因鄭海濤的債權并非基于對房屋的合法交易產生。

（三）法律適用的關鍵要點

法院對裁判依據的分析：

執行異議之訴的審查標準：根據《民事訴訟法司法解釋》第三百一十條，案外人需證明對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。本案中林建國提供的系列生效判決已形成完整證據鏈。

物權登記與真實權利的沖突：不動產物權登記具有公示效力，但并非絕對，當登記與真實權利不一致時，應保護真實權利人的合法權益，本案即屬于登記錯誤情形。

系列判決的既判力：前訴已確認買賣合同無效、登記行為違法及抵押權消滅，上述生效裁判所認定的事實具有法律約束力，法院在本案中應予以尊重。

三、裁判結果

法院判決：

不得執行北京市西城區房屋（即本案一號房屋）。

四、案件啟示

（一）不動產權利人的風險防范

權屬證書的保管：妥善保管房屋所有權證、身份證等重要證件，避免他人冒用或偽造；發現證件遺失應立即掛失并補辦，防止被用于非法交易。

權利變動的警惕性：定期查詢房屋登記信息（可通過不動產登記中心或線上平臺），及時發現異常過戶、抵押等情況，本案林建國若早發現可避免損失擴大。

家庭內部的權利保護：對近親屬提出的房屋過戶請求保持審慎，明確交易目的和方式，必要時咨詢專業律師，避免因親情疏忽導致權利受損。

（二）執行異議之訴的實務要點

起訴時機的把握：對執行標的提出異議被駁回后，應在法定期限內提起執行異議之訴，逾期將喪失救濟權利；本案林建國在異議被駁回后及時起訴符合程序要求。

證據材料的準備：需提供證明權屬的原始證據（如購房合同、產權證）、登記錯誤的證據（如生效判決）、異議理由的法律依據等，形成完整證據鏈。

訴訟請求的明確：應明確提出停止執行的請求，必要時可一并提出確認權利的請求，便于法院在判決中一并處理。

（三）不動產登記錯誤的救濟途徑

行政糾錯程序：發現登記錯誤可先向不動產登記機構申請更正登記，對不予更正的可提起行政訴訟請求撤銷錯誤登記，本案林建國通過行政訴訟實現了登記撤銷。

民事侵權訴訟：對偽造文書、非法過戶的行為人可提起侵權訴訟，主張賠償損失；若涉及刑事犯罪，可向公安機關報案追究刑事責任。

執行異議與執行異議之訴：在房屋被查封后，應先提出執行異議，對異議結果不服的再提起執行異議之訴，通過司法程序阻止房屋被執行。

（四）交易安全的風險警示

房屋買賣的審慎核查：購買二手房時應核實賣方身份、產權證明真實性，通過正規渠道交易，避免參與 “背戶貸款” 等規避法律的行為，本案趙磊因參與虛假交易最終承擔不利后果。

抵押權人的審查義務：金融機構辦理房屋抵押時，應嚴格審查抵押人權利來源的合法性，核實房屋權屬是否清晰，避免接受存在權利瑕疵的抵押物。

法律風險的提前規避：涉及不動產交易、抵押等行為時，建議咨詢專業律師并進行盡職調查，必要時辦理公證，降低法律風險。

本案判決體現了法院在處理登記錯誤情形下執行異議的裁判思路，既維護了物權登記的公示效力，又注重保護真實權利人的合法權益，為類似不動產執行異議案件提供了明確的裁判指引。同時也警示市場主體應遵守法律規定，通過合法途徑取得不動產權利，避免因參與非法交易導致權益受損。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）