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在商品房買賣糾紛中，逾期辦理房產證的違約金計算標準和上限約定常成為爭議焦點。北京一起業主起訴開發商逾期辦證案中，法院認定合同中 “違約金上限千分之二” 的條款為無效格式條款，最終判決開發商按日萬分之一標準支付 36 萬元違約金。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：馬超（房屋買受人）

被告：乙公司（房地產開發商）

（二）事件經過

2018 年 8 月 9 日，馬超與乙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買三號房屋（昌平區某地址），總價款 813.89 萬元，全款支付。合同約定房屋交付日期為 2020 年 12 月 31 日前，馬超委托乙公司代辦不動產轉移登記，乙公司需在買受人交齊資料后 12 個月內辦理完畢，逾期按已付房款日萬分之一支付違約金，但補充協議約定 “違約金累計不超過總房款千分之二”。

乙公司于 2020 年 12 月 30 日交付房屋，但因項目總承包商丙公司拒絕配合竣工驗收備案，導致三號房屋所在樓棟遲遲未完成首次登記。馬超多次催促辦證無果，因未取得房產證影響積分落戶和房屋出售，遂訴至法院，要求乙公司支付 2023 年 7 月 1 日至 2024 年 9 月 15 日的違約金 36.06 萬元，退還代辦費 1200 元，并承擔訴訟費等。

乙公司辯稱，逾期辦證系丙公司惡意不配合所致，自身無過錯；合同約定違約金上限為總房款千分之二（1.63 萬元），按日萬分之一標準計算遠超實際損失，且構成懲罰性賠償，請求按上限支付。經查，乙公司于 2024 年 8 月 29 日完成首次登記，馬超于 9 月 23 日取得房產證，雙方確認違約金計算至 9 月 15 日；馬超未舉證實際損失，乙公司提交周邊房租數據（約 8000 元 / 月）主張違約金過高。

（三）爭議焦點

補充協議中 “違約金上限千分之二” 的條款是否有效？

逾期辦證系第三方原因能否免除開發商責任？

按日萬分之一標準計算違約金是否過高？

二、案件分析

（一）格式條款的效力認定

法院對合同條款的審查：

條款性質判定：補充協議中 “違約金累計不超過總房款千分之二” 的約定，由乙公司預先擬定且重復使用，未與馬超協商，屬于格式條款。該條款將逾期辦證的違約責任限定在極低范圍，明顯減輕乙公司主要義務，限制業主索賠權利，符合《民法典》第四百九十七條 “不合理免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利” 的無效情形。

締約公平性審查：乙公司作為專業開發商，在擬定格式條款時未對違約金上限進行提示說明，馬超作為普通購房者難以預見長期逾期的損失風險。按上限計算，14 個月逾期僅賠償 1.63 萬元，顯著低于合理補償范圍，違背公平原則。

（二）違約責任的歸責原則

法院對過錯認定的審查：

第三方原因不能免責：根據合同相對性原則，乙公司與丙公司的糾紛屬于另一法律關系，不能對抗業主的違約責任請求。合同明確約定 “非因出賣人原因可免責”，但乙公司未能證明已盡到合理催告義務，且最終于 2024 年 8 月完成首次登記，說明逾期系其協調不力所致，不能免除責任。

違約行為的持續性：從 2023 年 7 月至 2024 年 9 月，逾期長達 14 個月，遠超合理辦證周期。乙公司雖采取 “取消交叉分攤” 等補救措施，但未及時解決根本問題，客觀上構成持續違約，應承擔全部責任。

（三）違約金標準的合理性判斷

法院對賠償尺度的審查：

約定標準的優先性：合同主條款明確約定逾期辦證違約金按已付房款日萬分之一計算，該標準系雙方真實意思表示，未違反法律強制性規定。乙公司主張按補充協議上限執行，但因上限條款無效，故應適用主條款標準。

損失填補的合理性：逾期辦證導致業主無法正常交易、落戶，實際損失難以量化。按日萬分之一計算（813.89 萬元 ×0.01%×441 天 = 36.06 萬元），折合月違約金約 2.57 萬元，雖高于周邊房租，但考慮房屋價值、融資成本等因素，未超出合理補償范圍，不構成懲罰性賠償。

舉證責任的分配：乙公司主張違約金過高，應承擔舉證責任。其提交的房租數據僅能反映居住價值損失，無法涵蓋房屋權屬受限的全部損失，故法院未采納其調減請求。

三、裁判結果

法院判決：

一、乙公司于判決生效后十日內支付馬超逾期辦理房屋產權轉移登記的違約金 360553.8 元；

二、駁回馬超的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房合同簽訂的注意事項

格式條款的識別與協商：對 “違約金上限”“免責條款” 等加粗條款需特別關注，要求開發商明確說明含義；必要時通過補充協議修改不合理條款，避免權利受限。

違約責任的明確約定：約定逾期辦證違約金時，應明確計算標準、起算時間及截止節點，避免模糊表述；對 “非出賣人原因” 的范圍作出嚴格限定，防止開發商濫用免責事由。

代辦事項的風險防范：委托開發商代辦房產證時，需約定代辦費退還條件，明確資料提交、稅費繳納的責任分工，避免因流程銜接問題延誤辦證。

（二）開發商的履約風險防范

第三方協作的合同約束：在與施工方、配套單位的合同中，應明確竣工驗收、資料移交的時限及違約責任，預留追償權，避免因第三方違約導致業主索賠。

辦證進度的主動把控：建立辦證進度跟蹤機制，及時向業主披露辦理情況；出現障礙時積極采取補救措施，留存溝通記錄、政府回復等證據，證明已盡到勤勉義務。

格式條款的合規審查：避免設定 “違約金上限顯著過低”“無限擴大免責范圍” 等不公平條款，必要時經專業法律審查，降低條款被認定無效的風險。

（三）違約金調整的司法考量

業主的舉證重點：主張逾期辦證損失時，可提供積分落戶受阻證明、房屋交易機會喪失證據、融資成本增加憑證等，強化損失合理性論證。

開發商的抗辯要點：主張違約金過高需提交同類房屋租金、周邊房價波動、業主實際使用情況等證據，證明約定標準遠超損失；同時需證明已采取積極措施減少逾期影響。

本案判決體現了 “尊重約定、矯正失衡” 的裁判思路，既維護了合同效力，又通過否定無效格式條款保護了業主合法權益。這也提醒房地產交易雙方，需強化契約意識，注重權利義務的平衡設定，才能有效防范辦證糾紛風險。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）