作者：余飛

01

廈門房價，卷瘋了

關于廈門，我寫過很多。

這一次之所以繼續寫，是因為看到當地媒體報道了幾個小區價格大幅跳水的消息。

一個是位于海滄區的馬鑾灣1號，2019年6月份最高價格賣到了3.75萬元/平方米，而最新的一套成交價跌至2萬元。

另一個是位于集美區的融僑觀瀾，拿地樓面價25428元/㎡，2019年均價維持在3.5萬/㎡，最新的最低成交價為18917元/平方米。

還有一個是位于翔安區的首開領翔上郡，早年首次開盤時的均價1.5萬，2018年的開盤價是2.4萬，最新的成交單價是1.3萬。

此外，位于同板塊的首開領翔國際,2014年開盤時1.2萬，最高時2.5萬，最新成交價11997元/平方米，十多年的波動，最終回到了原點。

如果你以為這是個案，那就大錯特錯。

無論是官方統計局，還是民間機構，數據都在顯示，這座城市的房價仍在瘋卷之中。

諸葛找房追蹤的數據顯示：

目前廈門的二手房掛牌房源中降價房源占比近乎100%。

貝殼找房追蹤的數據顯示：

廈門二手房價格已經跌破3萬元大關，6月份的成交均價為2.92萬元/平方米。

來源：貝殼找房

國家統計局數據顯示：

6月份，廈門新房價格環比下跌0.5%，同比下跌2.5%。二手房價格環比下跌0.6%，同比下跌6.8%。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

02

廈門房價調整的邏輯

廈門房價調整的邏輯并不復雜，就是太高了。用我經常說的一個詞形容，就是“德不配位”。

廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經濟實力、財政實力和人口規模，都非常普通。

在產業上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產業與經濟實力相差幾個量級。

但在樓市大牛期間，瘋狂的炒作資金涌入，讓這座城市的房價水漲船高。

鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。

然而，廈門拿什么支撐起這么高的房價？

之前我對比過廈門與深圳這兩座城市。

上一輪牛市中深圳房價率先啟動，并從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至沖破了9萬，背后是兩股勢力推動。

一個不斷涌入的人口帶來的硬性需求，另一個是經濟、產業、金融、科創等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加注深圳，也即炒作。

廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。

現如今，即便擁有強大人口基礎、強大產業支撐，疊加供需矛盾仍激烈的深圳，房價已經跌至6萬關口。

廈門焉能不持續下跌！

廈門本就不夠強的產業，在高房價引發的擠出效應之下，正面臨著空心化的走勢。

廈門的產業空心化外在表現最大的特征，就是第二產業占比不斷下滑，第三產業（廣義服務業）占比不斷攀升。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

根 據廈門統計局披露的數據來看，2000年廈門三產占比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當年廈門經濟的一半以上都是工業提供的。

到2010年，廈門的三產占比分別是1.1 %、 50%、48.9%，這時候，第二產業已經提供了廈門一半的GDP。

再看還沒有出現疫情影響的2019年，三產占比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產業占比較2010年下降了8.4個百分點，同時第三產業（廣義服務業）占比則提升了9.1個百分點。

2024年廈門的第二產業占比下降至36.6%，而第三產業占比提升至63%。

如此說，并不是說服務業不重要。工業的盡頭是服務業，但服務業的根本是工業。對于工業立市的城市來說，一定不能忘本。

從數據來看，廈門這幾年本就不夠強的工業，下滑較為明顯。2022年廈門規上工業總產值8313.3億元，2023年降至7726.8億元。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

中國工業第一城，去年深圳的規模以上工業總產值沖破了5萬億，高達5.4萬億。蘇州達到4.7萬億，上海逼近4萬億。

制圖 ：城市財經；數據：各城市統計局

再看千億產業。

2021年，廈門的千億產業只有1個，計算機、通信和其他電子設備制造業，總產值為3042.73億元。

2023年千億產業增加至兩個，但當家產業計算機產業總產值跌幅明顯，2023年跌至2167億元。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

對比其他主要城市的千億產業，廈門值得深思。

深圳擁有8個千億產業，其中一個兩萬億產業，計算機、通信和其他電子設備制造業。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

蘇州擁有11個千億產業，其中1個為萬億產業。

制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

東莞，5個千億產業，其中一個萬億產業。

制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

無錫 擁有9個千億產業。

制圖：城市財經；數據：無錫市統計局

廣州擁有6個千億產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

佛山8個千億產業。

制圖：城市財經；數據：佛山統計局

武漢有4個營收過千億的產業。

制圖：城市財經；數據：武漢市統計局

杭州有6個千億產業。

制圖：城市財經；數據：杭州市統計局

成都擁有四個千億產業。

制圖：城市財經；數據：成都市2024年統計年鑒

再看工業主要產品產量。

2024年廈門市14個主要工業產品產量，7個在下跌，占比達到一半。

來源：廈門市統計局

液晶顯示屏雖然去年有所增長，但相較于高點，已經腰斬不止。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

手機產量更是腳踝斬，去年產量228.74萬臺，高點時期3592.45萬臺。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

數碼相機產量同樣腳踝斬。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

廈門靠什么來支撐？

再看人口。

盡管廈門的人口到目前仍保有增量，但已經接近負增長的臨界點。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

所以，廈門的房價調整，屬于意料之中，情理之中。

03

調整仍將繼續

這幾年廈門救市動作不斷，去年全面放開了島內和島外的限購。

今年上半年，也出臺了兩個措施。

一個是房票覆蓋全市。

4月份，廈門發布了 《關于進一步優化住宅房屋征收房票補償安置政策的通知》。

一方面，房票可購買的房源涵蓋全市各區房源，被征收人自主選擇購買房源庫內的新房、競配建房、安置房，也可購買二手房。

另一方面， 房票用途更加多元化，類型除住宅、店面、辦公、車位，還可購買通用廠房。被征收人可購買一套或多套房源，在滿足戶人均居住面積不低于35平方米前提下，可購買非住宅，還可以將房票轉讓。

在目前推出房票措施的100多個城市中，廈門的房票用途和房源覆蓋可謂最大，尤其是可購買二手房和房票可以轉讓的制度，更是開了先河。

此外，購買新房、競配建房可享受購房獎勵：房票核發之日起6個月內購房獎勵5%，第7-12個月內購房獎勵2%。此外，部分樓盤還可享開發商專屬折扣。

另一個是搶人。

5月末，廈門發布《廈門市人民政府關于完善優化落戶條件的通知（征求意見稿）》，對島內島外落戶現狀，進行了大松綁。

來源：廈門市公安局

這份文件相比之前，變化之處如下：

第一，不再強調學歷，不再強調住房。

2022年廈門市出臺的《廈門市人民政府關于深化戶籍制度改革完善戶口遷移政策的通知》，即便是島外落戶也有學歷要求。

當時的文件要求落戶島外四區（集美、海滄、同安、翔安），要么擁有學歷，要么擁有住房。

2022年的要求是，全日制大專生，且距離法定退休時間超過10年，擁有穩定就業，可以落戶島外。非全日制本科生，且距離法定退休時間超過10年，擁有穩定就業，可以落戶島外。2015年6月份之后的技工院校畢業生，擁有穩定就業，可以落戶島外。

此外，在島外四區有房或者直系親屬有房，可以落戶島外。

而最新的征求意見稿，對于學歷和住房，沒有做任何要求。

第二，社保年限大幅下調。

島外四區的落戶要求是，有穩定就業，居住滿半年，社保滿半年。

居住滿半年，恰好是區分流動人口和常住人口的指標。一個城市統計常住人口時，就是看居民是否居住滿半年。

這意味著，現在的廈門島外，擁有穩定就業、半年社保的常住人口，即可落戶。

島內（思明、湖里）社保年限也同步大幅下調。

之前島內的落戶社保年限是五年，現在直接壓縮至兩年。

在島內居住滿兩年，繳納兩年社保，擁有穩定就業，即可落戶島內。

同樣沒有學歷和住房的要求。

整體來看，廈門無論島內還是島外的落戶門檻，都大幅下調了，這一調整相比于過往，堪稱王炸。

從數據來看，兩個大招對于廈門房價的走勢，沒有產生任何漣漪。

以更能真實反映市場價格變化的二手房價格來看，國家統計局披露的數據顯示：

二季度的跌幅比一季度還大。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

本號對于包括廈門在內的眾多熱點城市的房價走勢，依舊不變：

繼續調整是唯一選項。

連續三年上至中央下至地方的救市，產生不了作用，而且效果越來越短。根本原因在于，對房價下跌的根本因素，沒有產生任何作用。

本號之前多次強調過，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經濟回暖、就業回暖。

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