天津的“土地變性手術臺”，還挺忙。

河北首創商業地塊改為住宅用地；

武清龍湖春江酈城的“天街”改住宅；

河北財富綠道丹庭商業用地，有眉目能改成住宅；

于家堡高鐵站東側商業用地直接改為純居住用地；

海河邊泰達城商業地塊正醞釀兼容住宅……

我們早就定義2025年是天津“商改住”的元年。

眼下已經開閘了，接二連三的涌現，“紅標換黃標”。

以前只有國企能變通，現在也有民企能突破了。

“商改住”分兩種。

?未出讓的地塊改規劃

還沒賣的地“商改住”，轉身最輕盈。

相關部門單方面調整控規即可，這不難操作。

陳塘W5、于家堡、水西O地塊……均屬此類”無痛轉型”。

?已出讓的地塊改規劃

真正的硬骨頭，是已出讓地塊的“商改住”。

商業用地的開發權在房企手中，從法律上直接改性質很難，需要變通。

但確實已有很大突破。

河北區首創天閱海河C地塊，剩下的3.5萬方（建面）已成功從商業改為住宅，3棟高層+1棟洋房（詳情）。

武清龍湖春江酈城的天街不建了，將原出讓的商業用地調整為2.9萬方的居住用地。

河北區財富綠道丹庭30萬方的建面中有10萬方的商業，一直未開發。

據了解也正在籌備轉為住宅用地。

泰達城河與海R3商業地塊也正在申請轉為住宅，已經有房企在做產品定位。

東麗天房的季景廣場也完成“商改住”（詳情）。

在2016-2017年天津土地的狂歡期，大約60%的住宅地塊都捆綁了商業。

像公元大觀竟然還捆綁了產業用地。

但面對天津商業現狀，不少房企選擇先賣房，讓商業冬眠。

此一時彼一時，進入市場下行期，邏輯就變了。

盤活存量、盡可能變現，成為頭等大事。

天津“商改住”的背后也涉及一些化債的需求。

現在全國范圍內，探索出三種主流方式。

>>廣州越秀模式：政府回購—調規—再出讓（定向）。

>>土地置換模式：將商業/產業用地，調換成另外一塊住宅用地。

>>地票模式：票據化補償，但不兌換現金，只能繼續買地。

天津目前以“土地置換模式”和“補交土地出讓金調規模式”居多。

“商改住”能讓三方受益。

對房企來說：盤活資產，實現現金收益。

如果繼續做商業，投入甚多，很可能收效甚微。

很少有房企愿意“沒苦硬吃”。

關鍵是，商業地塊的成本已經攤進住宅了，消化完成。

轉性后的住宅幾乎“零土地成本”，完全能實現低價換流速。

房價優勢極強，房企自然樂于為之。

對買房人來說：好地段又出來新供應。

既然此前規劃為商業，那地段勢必不錯，有潛力成為核心商圈。

本來沒指望能換代的地方，突然人為換代了。

產品與房價具備雙重后發優勢，買房人則迎來“核心區撿漏”的機會。

比如泰達城河與海R3、首創天閱海河C地塊……

對政府來說：既新增收益，又撬動投資。

有的地塊“商改住”是需要房企補繳土地出讓金的。

同一地段，住宅地價基本是商業的3倍。

硬幣總有反面。

三方受益的背后，也有個BUG。

這些“商改住”的新盤，如“程咬金”半路殺出。

純屬非市場化，無形中又增加新房供應。

關鍵還手持“新產品、低房價、好地段”三把利刃，說是樓市攪局者也不為過。

免不了背刺周邊新房和二手房。

不太利于房價穩定。