內(nèi)容提要：

中美日住房成本對(duì)比揭示認(rèn)知偏差：北京房?jī)r(jià)收入比達(dá)紐約5.77倍，持有成本（物業(yè)費(fèi)+停車費(fèi)）占收入5.7%反超美國(guó)房產(chǎn)稅（3.2%）。中國(guó)高房?jī)r(jià)衍生巨額機(jī)會(huì)成本（年損收益占收入11.4%）及全球最低租金收益率（2.03%），二手房交易稅費(fèi)更高。破除“永久產(chǎn)權(quán)稅高更虧”誤區(qū)。

但在我們這里，越來越多的人談及經(jīng)濟(jì)問題時(shí)，喜歡構(gòu)建一種特殊的“自信體邏輯”。

比如談到收入和支出。我們的收入比別人低很多，數(shù)據(jù)在這沒法狡辯，便有人說，他們收入高，物價(jià)也高，按PPP平價(jià)計(jì)算，我們的消費(fèi)也不低。雖然PPP中一個(gè)二兩的中國(guó)饅頭與一個(gè)一百克的美國(guó)面包、一件淘寶20塊錢的洗兩水就變形的T恤和一件20美元的可以洗兩百次的polo衫，都是等價(jià)物。

當(dāng)你轉(zhuǎn)而談到人家的房?jī)r(jià)便宜，房子還是永久產(chǎn)權(quán)，但我們的房子貴，還只有70年使用權(quán)時(shí)，這些人立馬就會(huì)說，他們的永久產(chǎn)權(quán)每年要交房產(chǎn)稅，不要70年一套房子交沒了。我們雖然只有70年使用權(quán)，但我們沒有房產(chǎn)稅，70年后意思一下土地稅，使用權(quán)又順延了。

真的如此嗎？

一、中國(guó)的房?jī)r(jià)很貴，北京的房?jī)r(jià)收入比為東京和紐約的2.91倍、 5.77倍。

根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，美國(guó)家庭絕大多數(shù)購(gòu)買、居住半獨(dú)立式別墅和獨(dú)立式別墅。通常使用面積前者為150-200平方米，后者為200-300平方米，超過300平方米基本屬于豪華別墅。

2025 年二季度美國(guó)獨(dú)立別墅的平均房屋價(jià)值為367,969美元，比去年增長(zhǎng)0.8%。中位數(shù)為409,933美元。

日本住宅類型分布中，單獨(dú)住宅（別墅）占比約60%-65%，公寓（多單元建筑）占比約35%-40%。

以200平方米別墅為例，二季度東京核心區(qū)域成交價(jià)大約在2億日元，折合約130萬美元。郊區(qū)總價(jià)約1億日元，折合約67萬美元。

中國(guó)城鎮(zhèn)，95%的家庭居住在高層公寓里。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月份的住宅銷售量和銷售額，1套150平米的平均房?jī)r(jià)大約152萬人民幣，折合21.2萬美元。

但是，統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)作比較，可比性是第一因素。用中國(guó)的公寓樓價(jià)去比較美國(guó)的別墅，應(yīng)該不具可比性。

不過，NUMBEO網(wǎng)站列出了2024年全球主要城市的公寓單價(jià)。紐約每平米17355美元，居11位，北京15067美元緊隨其后，東京每平米10755美元，居24位。

根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，紐約人2024年人均可支配收入為85733美元；日本內(nèi)閣府公布的東京人均可支配收入為401.31萬日元，折合26888美元；北京市統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)人均可支配收入為92464元，折合約12932美元。

按此計(jì)算，買一套100平米的公寓，美國(guó)紐約人需要20.2個(gè)月的全部可支配收入，日本東京人需要40個(gè)月，中國(guó)北京人需要116.5個(gè)月。

亦即從收入購(gòu)買力角度看，北京的房?jī)r(jià)是日本東京的2.91倍，是美國(guó)紐約的5.77倍。

二、中國(guó)住宅只有70年使用權(quán)，持有成本就一定比美國(guó)日本低嗎？

一些在媒體、自媒體傳播美國(guó)、日本房子雖然比我們便宜，還有永久產(chǎn)權(quán)，但持有成本高昂，每年都需要交什么房產(chǎn)稅、社區(qū)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，什么交個(gè)四五十年，一套房子交沒了，不像我們，雖然房?jī)r(jià)貴幾倍，還只有70年使用權(quán)，但沒有房產(chǎn)稅，70年后交點(diǎn)土地出讓金又是70年。中國(guó)人其實(shí)是一次繳費(fèi)就可以永遠(yuǎn)住著沒有什么持有成本的房子，不像美國(guó)、日本人每年要交錢割肉，能享受這樣的好事你就偷著樂吧！

還有人說，那些吐槽70年產(chǎn)權(quán)的人，還是讓他們同日美等國(guó)一樣，交一輩子房產(chǎn)稅吧。

三郎想說，事實(shí)上以上這樣的觀點(diǎn)，純屬選擇性比較和片面性解讀。

第一，美國(guó)和日本有房產(chǎn)稅，美國(guó)去年交稅率為房產(chǎn)價(jià)值的1.09%。日本為0.2%-0.5%。

是的，美國(guó)人、美國(guó)人住的別墅（通常指單戶住宅，single-family homes）需要繳納房產(chǎn)稅，也叫物業(yè)稅（property tax），但住公寓是不需要繳納物業(yè)稅的。他們的房產(chǎn)稅是地方政府（州、縣、市或鎮(zhèn)）對(duì)房產(chǎn)所有者征收的一種稅，主要用于資助公共服務(wù)，如學(xué)校、道路、警察和消防等。

但美國(guó)、日本的房產(chǎn)稅，并沒有大家誤傳的房屋價(jià)值2%左右那么高。美日的房屋價(jià)值都是基于政府委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)50%-70%確定，并享受多項(xiàng)減免。

美國(guó)的房產(chǎn)稅不同的州不同，大約在0.5%~2.5%之間，大多在1.5%~2%，但2024年美國(guó)典型別墅中位數(shù)價(jià)值約41.2萬美元，平均年物業(yè)稅約4500美元，稅率1.09%。去年全年美國(guó)征收的房產(chǎn)稅為7000億美元，占其可支配收入總額的3.2%左右。

日本房產(chǎn)稅主要由固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅組成，合計(jì)稅率約為1.7%，但實(shí)際征收經(jīng)過多項(xiàng)減免，最終實(shí)際稅率約為0.2%-0.5%

需要特別說明的是，在美國(guó)和日本，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅通常是指同一回事，英文統(tǒng)稱為 property tax。沒有交了“房產(chǎn)稅”還要交額外的“物業(yè)稅”或物業(yè)費(fèi)這一事實(shí)。

此外，美日都有資本利得稅。即賣房時(shí)，若房產(chǎn)增值，需繳納資本利得稅，稅率0%-20%，視增值金額而定。2025年，自住別墅出售可享受25萬美元（單身）或50萬美元（已婚）免稅額。

有人還說美國(guó)住房還要交地方附加稅。在某些州的確有額外的特殊評(píng)估稅，用于特定項(xiàng)目（如修路、排水系統(tǒng)），但這些通常包含在房產(chǎn)稅賬單中，即包含在7000億美元的房產(chǎn)稅總額中。

第二，中國(guó)目前房屋不僅征收房產(chǎn)稅，還要繳納物業(yè)費(fèi)。

以北京為例，中檔小區(qū)其物業(yè)費(fèi)每月每平米在4元至6元左右，按中位數(shù)5元計(jì)算，每年60元，按每套150平計(jì)算，一年物業(yè)費(fèi)9000元，占到三口之家可支配收入的3.24%。大家注意到了嗎，這個(gè)占比和美國(guó)的房產(chǎn)稅占可支配收入的比例對(duì)比略高。

但此外，中國(guó)人95%住公寓，停車都要交停車費(fèi)，北京中檔小區(qū)每月停車費(fèi)在300-700之間，中位數(shù)500，一年7000元，按每戶一輛車計(jì)算，占到家庭年可支配收入的2.5%。日本、美國(guó)多數(shù)人住別墅，不用交停車費(fèi)。

如果把物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)合并計(jì)算，其實(shí)北京人住房每年需要支出的費(fèi)用達(dá)到了人均可支配收入的5.7%，遠(yuǎn)高于美國(guó)人的房產(chǎn)稅了。

第三，不要忽略住房?jī)r(jià)格超過紐約東京部分的財(cái)務(wù)成本或者資金收益損失。

這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的金融游戲。北京的房?jī)r(jià)是東京的2.91倍，是紐約的5.77倍。以北京一套150平米的房子約22.6萬美元為例。按東京的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算只需要7.77萬美元，多支付的14.83萬美元，購(gòu)買票面利率2.4%左右的20年期國(guó)債，每年收益3559美元，約2.54萬元人民幣，占一家三口可支配收入的9.03%；按紐約的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算只需要3.92萬美元，多支付的18.68萬美元，購(gòu)買票面利率2.4%左右的20年期國(guó)債，每年收益4483美元，約3.21萬元人民幣，占一家三口可支配收入的11.41%。

這意味著什么？意味著我們北京人和紐約人對(duì)比，我們提前將額外的18.68萬美元交給開發(fā)商，不僅本金沒了，每年損失的收益是紐約人住房持有成本的3.57倍。加上停車費(fèi)，則為4.35倍。

我們每年的住房持有成本實(shí)際上比美國(guó)人多4.35倍，怎么就覺得僅僅因?yàn)槊绹?guó)人交了房產(chǎn)稅，我們沒交，就以為別人特冤大頭呢？到底誰是冤大頭呢？

三、從租金收益率來看，我們只有美國(guó)的四分之一。

上圖是中美住宅租金收益率的比較數(shù)據(jù)。2024年，中國(guó)50城的平均租金收益率為2.03%，美國(guó)平均為6.8%，是我們的3.35倍。

如果說我們比較持有成本是完全從自住的角度來比較中美住房自住成本的差異，那么租金收益率，主要是比較住房的投資收益率。畢竟國(guó)家鼓勵(lì)中國(guó)人獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入，而出租住房，是中國(guó)家庭獲得財(cái)產(chǎn)性收入的主要項(xiàng)目之一。

中國(guó)的租金收益率只有美國(guó)的五分之一至三分之一，主要原因是房?jī)r(jià)貴、個(gè)人收入低。

房租貴，同樣的租金收益率也低。個(gè)人收入低，房子租金加不上去。一般而言，租金一旦超過可支配收入的一半，剩下的錢租戶就無法正常生活。

目前，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比全球最高，但可支配收入占GDP的比重在主要國(guó)家中最低。這一高一低導(dǎo)致租金增速滯后于房?jī)r(jià)，房租收益率被稀釋。

另外，中國(guó)戶籍管制下，人口流動(dòng)率自然不如美日那么高，但中國(guó)人均住房面積已經(jīng)接近了發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，這導(dǎo)致住房空置率高，供應(yīng)過剩，也抑制了租金上漲。

總體來看，美國(guó)的租金收益率顯著高于中國(guó)，反映出兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和投資回報(bào)的本質(zhì)差異。

四、二手房交易稅費(fèi)成本，中國(guó)也高于美國(guó)。

中國(guó)二手房交易稅費(fèi)占比（占房屋交易金額）的明細(xì)如下：

契稅，買方承擔(dān)，稅率1%-3%。

增值稅，賣方承擔(dān)，稅率為5.3%。

個(gè)人所得稅，賣方承擔(dān)，按成交價(jià)1%或差額20%征收。

印花稅（0.05%）、登記費(fèi)（80元）、評(píng)估費(fèi)（0.3%-0.5%）等小額費(fèi)用。

綜合稅費(fèi)計(jì)算，滿足免稅條件的普通住宅約1%-3%，非免稅住宅可達(dá)7%-10%。比如增值稅5.3% + 個(gè)稅1% + 契稅1.5%。

根據(jù)現(xiàn)有信息，中國(guó)出售二手房的稅費(fèi)占房屋交易金額的比率因政策和地區(qū)差異而異。以上為大多數(shù)地區(qū)的稅率。

美國(guó)二手房交易稅費(fèi)占比（占房屋交易金額）的明細(xì)如下：

資本利得稅，賣方承擔(dān)，稅率0%-20%（自住房有$25萬/$50萬免稅額）。

房產(chǎn)稅結(jié)清，賣方需補(bǔ)繳持有期間未繳的房產(chǎn)稅（年均1%-2%）。

過戶費(fèi)（約房?jī)r(jià)1%）、文件公證費(fèi)等。

綜合稅費(fèi)計(jì)算，自住房（免稅額度內(nèi)）約1%-2%，投資房可達(dá)6%-15%。

中國(guó)二手房交易稅費(fèi)比美國(guó)高50%以上。

中國(guó)二手房交易稅費(fèi)比率總比率通常在3%-10%之間，具體取決于房屋類型和持有年限。美國(guó)總比率一般在2%-5%之間。

總體來看，中國(guó)二手房交易稅費(fèi)比率通常高于美國(guó)。

【作者：徐三郎】