現(xiàn)在房價還在跌，大家肯定都想知道，未來房價到底啥時候能跌到谷底，還會跌多少。今天咱們就來對比對比中國、日本和美國的房價走勢。

先說說咱中國哈。咱們國家的房價監(jiān)測，可沒有日本和美國那么成熟、成體系，數(shù)據(jù)也沒那么詳細、全面。一般官方數(shù)據(jù)主要就是看統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市的房價走勢。

現(xiàn)在全國70城的二手房價格差不多跌了20%左右，新房跌得少一些，把新房和二手房綜合起來看，累計跌幅是15%。不過呢，好多朋友都覺得不止跌這么點，感覺都跌了40%左右了。

再看看我監(jiān)測的全國50個城市，主要是二手房，也兼顧了新房的價格走勢。跟2021年8月比，現(xiàn)在的房價指數(shù)已經(jīng)累計跌了20%了。我覺得吧，把這個指數(shù)乘以2，得到40%，可能更接近實際情況。現(xiàn)在的房價已經(jīng)跌回到2017年一季度的水平了，而且還在繼續(xù)跌呢，我看啊，未來房價的底部可能會跌到2016年第一季度，甚至是2015年下半年。

接下來看看美國的房價走勢。好多機構都喜歡把中國這次房價下跌，和美國次貸危機那次下跌作比較。2006年下半年到2011年初，美國房價見頂后就開始一直跌，然后就引發(fā)了次貸危機和國際金融危機。后來美國大力救市，可房價還是照跌不誤，一直到2011年年底才見底。

這是美國全國的房價指數(shù)，那次美國房價累計跌了26%，跌了整整6年。不過從2012年開始，美國房價就一直在震蕩著上漲，這近十年還老是創(chuàng)新高呢。美國房價泡沫破滅后，那可是遭受了重創(chuàng)，還引發(fā)了全球危機。

但人家跌了6年就又開始漲了，主要是因為美國是移民國家，人口一直在增長。而且美國經(jīng)濟活力強啊，特別是科技創(chuàng)新這塊，對股市、就業(yè)、經(jīng)濟等都有很大的推動作用。再加上美國有美元霸主的地位，能毫無顧忌地印錢、發(fā)國債，既把股市炒起來了，也讓樓市更火了，這點別的國家還真學不來。

再講講日本的房價，日本房價泡沫破滅后的情況，那叫一個慘。從上世紀50年代開始的。二戰(zhàn)結束后，在美國的支持下，日本開始全面搞戰(zhàn)后重建，房價也就跟著一直漲。1985年是個轉(zhuǎn)折點，在這之前，日本房價上漲和經(jīng)濟增速、人口增長是匹配的，基本沒什么泡沫。

1985年，日本被迫簽了廣場協(xié)議，日元一下子大幅升值，好多熱錢就涌進了樓市和股市，泡沫經(jīng)濟就這么來了，樓市泡沫可大了。能看出來，1985年之后，日本房價漲得那叫一個猛，簡直是直線上升，一直到1991年見頂，然后泡沫就破了，接著就是持續(xù)下跌，一直跌到2009、2010年，房價才慢慢穩(wěn)住。

從高點到低點，房價累計跌了47%，連跌18年，最后跌回到1981年，也就是房價頂峰的十年前。從2012、2013年開始，日本房價慢慢回升了，特別是安倍上臺后搞了個安倍經(jīng)濟學，又是量化寬松，又是瘋狂印錢，還讓貨幣主動貶值，日本的股市和樓市就一起開始漲了。

去年以來，日本股市已經(jīng)回到歷史最高點了，日經(jīng)225指數(shù)又重回4萬點大關了，房價也漲了點，但不多，還是比歷史最高峰低不少。也就只有東京市區(qū)的房子，尤其是新房價格回到了歷史高點，有些板塊還創(chuàng)了新高。和美國一比就知道，日本房價跌幅大，跌的時間也長。

這里得說一下，日本房價跌了47%，美國跌了26%，這都是全國的價格指數(shù)，其實都有點低估了。實際上，日本房價估計得跌了70%左右。日本房價泡沫破滅后跌得比美國慘，主要是因為日本人口在2008年就見頂了，老齡化還嚴重，又不是移民國家。而且日本社會活力不夠，泡沫破了之后，好多人，特別是年輕人都躺平了，再加上日本科技創(chuàng)新能力也不行。

日本人做事是挺追求極致、注重細節(jié)的，但社會制度和民族習慣都比較保守、內(nèi)向。就像在日本企業(yè)里，論資排輩特別嚴重，年輕人都不敢挑戰(zhàn)前輩，也不敢有太多創(chuàng)新想法，所以日本企業(yè)創(chuàng)新能力就不行。

對比分析完這幾個國家，我發(fā)現(xiàn)咱們中國的社會活力、人口變化和科技創(chuàng)新能力，基本上是在日本和美國中間的水平。中國房價從高點到現(xiàn)在已經(jīng)跌了4年了，跌得還挺厲害的，比當年美國和日本都跌得急、跌得快。美國跌6年見底了，我估計咱們?nèi)珖績r下跌肯定不會超過10年，差不多6年或者7年吧。不過樓市這東西，未來走勢很難預測，咱們也就只能這么對比著，有個大概的判斷。