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在房產糾紛中，借名買房關系的認定往往因缺乏書面協議而陷入爭議。北京一起涉及父親出資登記在兒子名下的房屋權屬糾紛中，法院通過審查出資證據、占有使用情況及產權憑證持有狀態，最終駁回了原告主張借名買房關系成立的訴訟請求。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周鵬（被繼承人的朋友，自稱受遺贈人）

被告：馬明（被繼承人長子）

第三人：馬麗（被繼承人女兒，限制民事行為能力人，由馬明擔任監護人）

（二）事件經過

被繼承人馬建國與妻子劉英育有一子馬明、一女馬麗。劉英于 2021 年 5 月去世，馬建國于 2022 年 11 月去世。2000 年 11 月，馬明與甲公司簽訂《北京市經濟適用住房預售合同》，購買七號房屋（建筑面積 137.69 平方米，單價 2650 元 / 平方米），房屋登記在馬明名下，性質為經濟適用房。

周鵬訴至法院，主張七號房屋系馬建國 1997 年個人出資購買，借馬明之名登記，房屋始終由馬建國居住使用并承擔水電物業費，馬明未實際居住。馬建國 2022 年 8 月立自書遺囑，明確房屋由其全額出資，死后歸周鵬所有。周鵬作為受遺贈人，請求確認馬建國與馬明之間存在借名買房關系。

馬明辯稱，房屋系馬建國生前贈與自己，雙方約定馬建國享有終身居住權，無需自己支付費用。購房時馬建國無限購限制，不存在借名必要，且自己盡到了贍養義務。馬建國 2022 年 8 月遺囑非真實意思表示，同年 10 月另立遺囑將房屋由法定繼承人繼承，故應按后一份遺囑處理。第三人馬麗同意馬明意見。

（三）爭議焦點

馬建國與馬明之間是否存在借名買房關系？

涉案房屋出資性質為借名登記還是贈與？

自書遺囑能否作為認定房屋權屬的依據？

二、案件分析

（一）借名買房關系的認定要件審查

法院對核心事實的審查：

出資證據的缺失：周鵬主張馬建國出資，但未提供購房款轉賬記錄、付款憑證等直接證據，僅稱由乙研究所出資（因與馬建國存在業務往來），未提交相關協議或財務憑證，無法證明出資與馬建國的關聯性。馬明認可自己未出資，但主張系父親贈與，該抗辯具有合理性。

占有使用的矛盾性：房屋 2000 年購買后，馬建國最初僅偶爾使用，2017 年后才與馬麗長期居住，并非 “始終由出資人居住”；且水電物業費由馬建國承擔，符合贈與關系中保留居住權的約定，不能單獨證明借名事實。

產權憑證的持有狀態：購房合同、房產證、發票、契稅票據等關鍵憑證均由馬明持有，不符合借名買房中通常由實際出資人保管憑證的交易習慣，更符合贈與關系的權利外觀。

借名理由的不成立：購房時馬建國無購房資格限制，經濟適用房購買未利用馬明的特殊身份或工齡優惠，不存在借名買房的必要性，缺乏合理解釋。

（二）贈與關系的合理性判斷

法院對被告抗辯的審查：

贈與的權利外觀：房屋登記在馬明名下已超 20 年，馬建國生前直至 2022 年才首次通過訴訟主張過戶，此前未就權屬提出異議，符合贈與關系的穩定性特征。雙方關于 “贈與但保留居住權” 的口頭約定，與實際居住情況一致，具有高度蓋然性。

遺囑效力的有限性：馬建國 2022 年 8 月遺囑雖提及房屋由其出資，但遺囑內容不能直接改變物權登記效力，且周鵬未能證明遺囑中關于出資的陳述真實。同年 10 月的后一份遺囑將房屋歸法定繼承，進一步削弱前遺囑的證明力，且兩份遺囑內容沖突，不能作為借名買房的有效證據。

訴訟行為的中斷影響：馬建國曾于 2022 年 4 月起訴要求過戶，但因死亡導致訴訟終結，未形成生效判決確認借名關系，不能作為本案事實依據。

（三）舉證責任的分配結果

法院對證據效力的認定：

原告舉證不能：根據民事訴訟 “誰主張誰舉證” 原則，周鵬需證明借名合意和實際出資兩大要件?，F其未能提供書面借名協議，出資事實無證據支持，關鍵憑證由被告持有，應承擔舉證不能的后果。

被告抗辯的優勢證據：馬明關于贈與的主張，與房屋登記狀態、憑證持有情況、長期未爭議的事實相互印證，形成完整證據鏈，可信度高于原告的單方陳述。

身份關系的影響：馬建國與馬明系父子，家庭成員間贈與房屋并保留居住權符合生活常理，相較于非親屬關系的借名買房，更具合理性和可能性。

三、裁判結果

法院判決：

駁回周鵬的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）借名買房的風險防范要點

書面協議的必要性：務必簽訂書面借名協議，明確雙方身份、房屋信息、出資方式、過戶條件、違約責任等核心條款，避免口頭約定。

出資證據的留存：實際出資人需保留購房款轉賬記錄、現金付款收據（注明 “代付購房款”）、銀行流水等，注明款項用途，確保出資事實可追溯。

產權憑證的保管：借名買房中，實際出資人應保管購房合同、房產證、發票等全部憑證，并留存實際居住的證明（如水電繳費記錄、物業證明），形成完整證據鏈。

借名理由的合理性：需確保存在真實借名必要（如限購、貸款限制等），避免無合理理由的借名行為，降低權屬爭議風險。

（二）親屬間房屋贈與的注意事項

權利外觀的明確性：贈與房屋應通過書面贈與合同明確約定是否保留居住權、附隨義務（如贍養）等，避免口頭約定引發糾紛。

登記的公示效力：不動產以登記為生效要件，贈與完成登記后，除非存在欺詐、脅迫等法定情形，難以撤銷，受贈人取得合法物權。

遺囑與物權的區分：遺囑中關于房屋權屬的陳述不能對抗物權登記，實際出資人需在生前通過訴訟等方式確認權利，避免死后因證據缺失導致繼承人維權困難。

（三）舉證責任的核心指引

原告的全面舉證義務：主張借名買房需同時證明 “借名合意” 和 “實際出資”，缺一不可，僅有居住事實或單方陳述不足以認定關系成立。

被告的抗辯技巧：針對借名主張，可從出資證據不足、登記狀態穩定、持有憑證合理、無借名必要等角度抗辯，提供贈與協議、長期未爭議的事實等證據支持主張。

證據的關聯性要求：所有證據需指向借名事實，形成閉環，避免碎片化證據導致法院無法采信。

本案判決體現了 “物權登記優先” 和 “證據裁判” 原則，強調借名買房需具備充分的事實依據和證據支撐，親屬間房屋往來應注重書面約定，避免因舉證不能導致權益受損。這也提醒公眾，房產作為重大財產，無論借名還是贈與，均需通過規范的法律形式固定權利義務，防范長期風險。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）