賣房的朋友們，留給你們的時間恐怕不多啦，一場激烈的樓市“大逃殺”正撲面而來。你看，二手房賣家都在拼命壓價，就為了能換來成交，趕緊把房子賣出去。另一邊呢，各大房企推出品質更好、公攤更小的新房，這對二手房來說，簡直就是降維打擊。

與此同時，開發(fā)商之間的競爭也激烈得很?，F(xiàn)在大家都在給小區(qū)弄泳池、會所，用高透玻璃這些高端配置，想吸引城市里的富人群體。但問題是，能掏出幾百上千萬來買房的人就那么多，僧多粥少啊。再加上這幾年買房賺錢沒以前容易了，新房也面臨一個殘酷現(xiàn)實：去化慢，不好賣。

你們之前是不是聽過這樣一個笑話：兩個人被老虎追，甲對乙說：“我不需要跑贏老虎，只要跑贏你就行。”

但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場可不是這樣，你既要跑贏其他賣家，還要跑贏資產(chǎn)負債表這只“老虎”。為啥這么說呢？因為現(xiàn)在的關鍵問題，不光是房價下降，對于房子的持有者來說，還有兩條成本線。

一條是房貸利息成本，就算你是全款買房，這筆錢也有資金成本。另一條就是房子隨著時間老化產(chǎn)生的折舊成本。房價上漲的時候，大家可能不太在意折舊，但一旦房價開始下跌，房子的房齡就成了被挑剔的點。

現(xiàn)在的核心矛盾是啥呢？

就是能買房的人不夠多了。一方面，我國城鎮(zhèn)化進程已經(jīng)達到67%。有人看到這個數(shù)據(jù)會說，發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率都超過80%，咱們還有發(fā)展空間。但你想錯啦！城鎮(zhèn)化率是用城鎮(zhèn)人口除以總人口算出來的。

咱們現(xiàn)在農(nóng)村大多是中老年人，隨著時間推移，他們離世后，總人口減少，就算城鎮(zhèn)人口數(shù)量不變，城鎮(zhèn)化率也會自然上升。這就是為啥現(xiàn)在很多地方都在推進農(nóng)村合并，說到底，就是農(nóng)村人口在減少，意味著城鎮(zhèn)化率其實已經(jīng)快飽和了。

另一方面，我之前反復跟大家強調，咱們居民負債率已經(jīng)超過60%這個國際公認的臨界值了。為啥呢？就是2015 - 2021年那波房價上漲，讓大多數(shù)人都背上了房貸。你不能指望一個背著房貸的人，還有多余的錢去買第二套房，除非他收入大幅增長，但就目前來看，這幾乎不可能。所以現(xiàn)在就是買房的人不夠，而且這些人的財力也有限。

在這種情況下，樓市會怎么發(fā)展呢？

我給大家捋捋思路。首先要清楚兩個大方向：一是新房賣地帶來的土地財政，是財政收入的重要來源。雖然這幾年土地財政收入規(guī)模縮水了不少，但依然很關鍵，所以賣地蓋新房的模式還會繼續(xù)。

另一方面，二手房不斷打折降價，新房要想保持吸引力，就得在產(chǎn)品力上持續(xù)升級，就像現(xiàn)在看到的各種泳池、會所、高透玻璃，還有零公攤這些。

但這還不夠。2025年開盤的開發(fā)商，賣的清一色都是高端改善盤，而且很多拿地價格本身就不低。這樣一來，房子品質雖然提升了，可總價太高，還是賣不出去，只能滯銷。所以現(xiàn)在開盤的這些房企開發(fā)商可得注意了。

你看那些賣得好的房子，價格得讓中產(chǎn)改善群體能接受，不能一味追求高端，價格貴得離譜。這種滯銷情況會讓開發(fā)商在拿地的時候變得特別謹慎，進而影響后續(xù)拍地價格。要是我估計得沒錯，今年之后拿地價格應該還會再降一些。這樣蓋出來的房子，品質好，公攤小，中產(chǎn)消費者又買得起，才能形成一個良性循環(huán)。

對于政府來說，肯定希望賣地價格越高越好。但要是市場反饋是高價拿地就滯銷，開發(fā)商以后不愿意高價拍地，那政府也只能妥協(xié)，壓低價格來換取成交量，維持土地財政收入。比如說之前土拍200平，賣給消費者400平，賣得不好。之后土拍降到100平，賣給購房者35平，通過這種方式以價換量。

所以要是你手里有錢，未來兩三年應該能看到價格更實惠、品質更好的房子陸續(xù)上市。這對二手房來說，依舊是降維打擊。不過經(jīng)過這幾年房價下跌，部分區(qū)域二手房在租售比方面已經(jīng)有點吸引力了。而且隨著未來單身群體和丁克夫妻比例增加，地段好、面積不大的房子，流動性反而會更好，因為位置好，價格相對便宜，買家容易上車。

再加上老舊小區(qū)改造是未來的大趨勢，所以這部分以房租為衡量標準的房子，資產(chǎn)金融交易屬性會更好。但要記住前提，得是所在城市能級不錯，房子位置也還可以，不然的話，還是會因為人口減少和流出，面臨租金和房價雙雙下滑的情況。

不過要注意，這整個過程會比較漫長。就像我在2021年預測房價拐點，到2023年下半年，很多人才明顯感覺到。因為樓市的變化不像股市那么直接，它涉及人口、資金、政策，還有城市發(fā)展節(jié)奏等多方面因素。但你必須對大方向有預判，別被短期情況蒙蔽雙眼，這會是一場漫長的拉鋸戰(zhàn)。

對大多數(shù)人來說，買房是人生中最重要的一筆花銷，所以一定要認真對待。答應我，別像鴕鳥一樣，把頭埋進沙子里，以為這樣就不會被市場“收割”。只有保持清醒的判斷，才能從容面對未來。