7月14日，多家自媒體爆料——通州禹洲朗廷灣項(xiàng)目業(yè)主發(fā)布了《停貸告知書》。如果消息屬實(shí)，這就是北京首例。目前越來越長的業(yè)主告知停貸項(xiàng)目名單上，也將被添上重重的一筆，以此宣告，即使是帝都，也難獨(dú)善其身。

畢竟在這之前，“抱團(tuán)停貸”，也就是爛尾樓業(yè)主單方面宣布停止償還商品房按揭貸款的消息，還主要集中在鄭州、武漢、西安等非一線城市。

但探哥發(fā)現(xiàn)，此前爆料的大V微博中已經(jīng)無法顯示圖片信息，也有人直接刪除了微博，所以告知書的真實(shí)性還有待核實(shí)。

但，無風(fēng)不起浪。無論禹洲朗廷灣停貸是否屬實(shí)，項(xiàng)目背后的問題都是真實(shí)存在的。

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最直接的是，不能按時(shí)交房。這個(gè)項(xiàng)目位于通州，總建筑面積112809平方米，包括14棟住宅樓和6棟商業(yè)。按照購房合同約定，住宅項(xiàng)目應(yīng)于2021年12月31日前竣工，并分兩期以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付，分別是2022年9月30日和2022年11月15日。

但實(shí)際來看，自從去年7月封頂之后，項(xiàng)目一直都沒有明顯的施工進(jìn)展，業(yè)主多次反應(yīng)項(xiàng)目基本處于停工的狀態(tài)。如今距離一期交付日期不足三個(gè)月，從曝光的項(xiàng)目施工進(jìn)展來看，大部分工程還沒有完成。

禹洲朗廷灣實(shí)景圖

而在此之前，業(yè)主們已經(jīng)就施工進(jìn)度問題與開發(fā)商有過多從溝通，從結(jié)果來看，成效不大。

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而有些事情，從選擇開發(fā)商的一刻起，就注定了結(jié)局。

禹洲朗廷灣是由北京禹茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系禹洲集團(tuán)旗下。2019年2月，禹州+金茂聯(lián)合體以19.3億，拿下項(xiàng)目所在地塊，溢價(jià)率高達(dá)19.6%。后來金茂退出，禹州獨(dú)立操盤。

作為其進(jìn)京的首個(gè)作品，彼時(shí)禹州的本意也是想在北京有個(gè)驚艷的亮相。所以，項(xiàng)目用的是禹州成熟的產(chǎn)品系“朗廷系”，產(chǎn)品和戶型在市場上也算是可圈可點(diǎn)。

禹洲朗廷灣效果圖

社區(qū)容積率只有1.6，在北京限競房中可以說是十分少見。朗廷灣整體定位為低密花園社區(qū)，整個(gè)社區(qū)為7-11層小高層，全明純板樓，全部是一梯兩戶，精裝修交房，得房率基本在80.6%。

禹洲·朗廷灣90平三居

主力戶型90平三居兩衛(wèi)，也做了市面兒上最受歡迎的“眼鏡戶型”。南北通透，全明戶型，南向三面寬，客廳帶大陽臺，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，兼顧了收納和使用空間。

且作為通州第三個(gè)，副中心第一個(gè)限競房，朗廷灣限均價(jià)52508元/㎡，而當(dāng)時(shí)通州城區(qū)內(nèi)的其他商品房價(jià)格都在6萬以上，項(xiàng)目本應(yīng)該不難賣。

可惜項(xiàng)目旁邊有重大嫌惡設(shè)施-通州殯儀館，所以從網(wǎng)簽來看，項(xiàng)目在2020年1月、9月分別拿下全部572套房源的預(yù)售許可，截至7月18日，近兩年的時(shí)間，網(wǎng)簽了415套房源。

還剩157套房源待售，但是現(xiàn)在看來，想賣出去，更難了…

03

根本問題是，開發(fā)商暴雷，出現(xiàn)資金問題，項(xiàng)目可能有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

早在去年，禹州地產(chǎn)就因?yàn)楦吒軛U問題，被穆迪、標(biāo)普兩大國際評級機(jī)構(gòu)的接連降級，并對公司發(fā)展展望陸續(xù)調(diào)整為負(fù)面，這直接影響禹州的融資。

今年1月，禹州地產(chǎn)有2筆美元債券到期，因無錢償還債務(wù)，該公司以“暴雷”的方式威脅投資者，讓投資者不得不同意他們的展期要求。

到3月，寬限期結(jié)束，禹州依然沒有錢支付，導(dǎo)致逾期。禹州地產(chǎn)集團(tuán)，正式宣布：暴雷。

5月31日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告，因資金鏈斷裂無法支付已到期且超過了寬限期的多筆境外美元債券，違約規(guī)模合計(jì)5727.96萬美元。對應(yīng)的美元債未償余額本金為6.5億美元、4.97億美元、1.79億美元，永續(xù)美元宅未償余額為3億美元。

在這樣的背景下，禹州集團(tuán)股價(jià)也在不斷下跌。

除此之外，禹州旗下項(xiàng)目也屢次被曝維權(quán)。比如，合肥多個(gè)項(xiàng)目被爆質(zhì)量、漏水等問題；惠州項(xiàng)目被爆存在嚴(yán)重虛假宣傳，包括學(xué)區(qū)房沒有“學(xué)校”、房產(chǎn)使用年限縮水、環(huán)湖跑道“憑空消失”等等。

當(dāng)然，這還是交房之后的問題，現(xiàn)在作為禹洲朗廷灣的業(yè)主，他們最擔(dān)憂的是項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金是否已被挪用，集團(tuán)的票據(jù)違約事件是否會對項(xiàng)目帶來爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

所以，流傳出來的停貸告知書上，業(yè)主的要求很簡單，訴求很明確：

1、項(xiàng)目全面復(fù)工；

2、資金監(jiān)管，保證購房款優(yōu)先用于住宅項(xiàng)目工程，防止違規(guī)支取監(jiān)管資金。

“不然，我們就停貸了！”

“都收不了房，為什么還要還貸款”

這里要說明一下：

停貸，就是斷供。細(xì)微差別就在，一個(gè)是暫時(shí)不還，一個(gè)是永久不還。

客觀來看，對購房者來說，其實(shí)是下下之策，影響征信、無法再貸款，甚至還會被銀行告，房產(chǎn)會被凍結(jié)法拍…

但未經(jīng)他人苦，莫?jiǎng)袼松啤?strong>換到購房者的角度，開發(fā)商能躺平，為什么買房人不能擺爛，難道就因?yàn)榍枫y行的錢少么？買房錢包都掏空了，生活都成了問題，誰還在乎銀行征信？銀行監(jiān)管失責(zé)毋庸置疑，眼看收不到房，誰還要接著還銀行月供？

不到逼不得已，誰都不會選擇，這種自損八百的方法。購房者的情緒已經(jīng)積累到了崩潰的邊緣，不想再忍了。停貸也不是目的，而是為了倒逼開發(fā)商解決問題，不希望項(xiàng)目延期交房甚至爛尾！

所以，目前停貸名單越來越長，有統(tǒng)計(jì)顯示，停貸項(xiàng)目已達(dá)200多個(gè)。

好消息，目前包括地方政府、銀保監(jiān)會、銀行等在內(nèi)的各方都在積極推動(dòng)“保交樓”，推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。

綜上，探哥的建議是，買期房之前，把開發(fā)商的優(yōu)先級調(diào)的再高一點(diǎn)，優(yōu)選央企國企背景的，如果選民企開發(fā)商，一定要慎重，最好找專業(yè)人士咨詢一下，盡量避開有現(xiàn)金流緊張、高周轉(zhuǎn)等問題的公司。

畢竟，在為買房掏空錢包之前，再怎么謹(jǐn)慎都不為過。