文/小克Z

克而瑞廣西南寧土拍預告

鳳嶺北，作為南寧樓市的人居高地之一，其價值的認可度在市場和業內無需多言。

把時間拉回今年的6月30日，鳳嶺北一幅約46畝低密地塊在11家房企耗時2個小時、305輪的現場舉牌之后才“名花有主”，并拍出了12717元/㎡的成交樓板價，便足以證明了這一點（回顧請戳→12717元/㎡！中海又出手，斬獲鳳嶺北“萬元地”）。

如今過去了2個多月，寸土寸金的鳳嶺北腹地再有新地塊上架。

根據南寧市自然資源局網站發布的招拍掛土地公開出讓公告，鳳嶺北高坡嶺路西側約83畝商住地將于9月29日掛牌出讓，地塊編號GC2022-056，起始總價約6.17億元，起始單價743萬元/畝，起始樓板價起拍價4458元/㎡。

這幅地塊是不是也是“香餑餑”？能否會再次引起“搶地大戰”？……

回答這些問題之前，我們不妨先來詳細了解并剖析這幅地塊的“成色”。

1

鳳嶺北腹地少有的待開發住宅地塊

占地83畝，容積率上限2.5，配建幼兒園

GC2022-056地塊用途為商業、住宅，位于高坡嶺路西側，是鳳嶺北腹地少有的待開發住宅地塊，整體的區位價值明顯。

GC2022-056地塊位置示意圖

（來源：南寧市自然資源局官網）

具體來看，該地塊也有著較為不錯的地塊指標。

地塊實際出讓面積為55355.24平方米（折合83.033畝），容積率>1.5且≤2.5，建筑密度>15%且≤22%，綠地率≥35%，建筑高度≤80米，未來或打造高層住宅小區，同時也有做“高低配”項目的可能，可開發的選擇空間相對較廣。

GC2022-056地塊出讓公告截圖

（來源：南寧市自然資源局官網）

這一點還體現在地塊的體量上，約34.05萬㎡（商業占比>3%且≤10%，其余為居住）的計容建面，表明地塊體量和規模相對大一些，未來可開發的空間較廣。

另外，地塊須配建1處幼兒園，不納入出讓范圍，位于地塊外西北角，不少于18班，用地面積不少于9261㎡，獨立占地，獨立出入口。

GC2022-056地塊實景

（來源：CRIC廣西投資決策系統）

地塊區位優勢明顯，也有著相對較廣的開發空間，并配建幼兒園，GC2022-056地塊確實是打造優質項目的“好苗子”。

GC2022-056地塊將于9月29日掛牌出讓，起始總價約6.17億元，起始單價743萬元/畝，起始樓板價起拍價4458元/㎡。

從起始總價和起始樓板價上看，該地塊都是今年以來出讓的地塊中較高的一幅，有一定門檻。

但對于競買申請人的條件要求相對寬松：申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。申請人屬聯合申請的，須出具聯合各方共同簽署的合作協議。

值得關注的是，從小克現場實地觀察來看，地塊土方高度與旁邊建筑的5層高度相近，這對于拿地房企來說，需要考慮前期土方開挖成本。

若加上土方成本和配建幼兒園成本，粗略測算實際起始樓板價在5000元/㎡以上（僅供參考，以實際測算為準）。

2

與新民中學&二中鳳嶺校區一路之隔

周邊“學、鐵、商”等配套較為完善

進一步去看地塊的區位價值，還體現在配套上。

由于地處人居高地鳳嶺北腹地，地塊周邊的“學、鐵、商”等配套較為完善。

GC2022-056地塊區位圖

（制圖：克而瑞廣西區域）

教育資源方面，地塊西側和西南側分別與新民中學（鳳嶺校區）、南寧二中（鳳嶺校區）一路之隔，東側緊鄰胡錫恒博士兒童智力開發實驗學校（該校暫時未開園辦學，或有待其向相關部門提交辦學申請的補充材料）。

GC2022-056地塊實景，西側和西南側分別與新民中學（鳳嶺校區）、南寧二中（鳳嶺校區）一路之隔

（來源：CRIC廣西投資決策系統）

同時，地塊周邊還分布有濱湖路小學（山語城校區）、云景路小學、吉祥路小學、鳳嶺北路中學（南寧市青秀區第二初級中學）等多所學校，且其中不乏名校；再加上自身配建的幼兒園，以及周邊數幅規劃新建小學或中學用地分布在周邊，教育資源頗為豐富，從幼兒園到高中的教育資源都實現配齊。

地鐵出行上，地塊東側直線距離約100米便是已開通地鐵1號線。但由于北側規劃路還未修建，目前從云景路行經高坡嶺路至1號線佛子嶺站步行距離約900米、預計用時約15分鐘左右（根據百度地圖測算，僅供參考）。

GC2022-056地塊實景，東側臨近地鐵1號線佛子嶺站

（來源：CRIC廣西投資決策系統）

通過地鐵1號線可便捷通達南寧東站、鳳嶺客運站、瑯東客運站等，去往廣西其他縣市也較為便利。

若是駕車出行，目前地塊從云景路、高坡嶺路行經百花嶺路、民族大道、那安快速路等在南寧主城區的通勤也相對便捷。

商業配套方面，地塊周邊分布有鳳嶺北兩大即將開業的商業體——南寧山姆會員商店（將于今年10月正式開業）和炬城星悅薈（將于今年9月9日舉行開業盛典），未來可滿足吃喝玩樂購等基本生活所需。

GC2022-056地塊東南面實景，分布有即將開業的南寧山姆會員商店和炬城星悅薈

（來源：CRIC廣西投資決策系統）

不過，地塊周邊的居住環境和交通出行還有在未來進一步提升的空間。

GC2022-056地塊北面實景

（來源：CRIC廣西投資決策系統）

一方面，地塊北面的屯里油庫原址尚未搬遷，但其搬遷工作正在前期開展。日前，屯里油庫整體搬遷項目新址開展消防驗收。

（來源：廣西南寧市住房和城鄉建設局官網）

據人民網留言板在今年5月回復網友問題提及：“屯里油庫搬遷至新址預計于2022年6月底完成，需調試和試運營，舊址用地及地下油管等設施需進行專項技術處理達到環保規定后才可用于道路等項目建設，預計于2023年底前完成處理，涉及相關道路建設約需8個月。”

（來源：人民網留言板）

另一方面，地塊周邊路網還有待完善：北側的規劃路未修建；東側大淥嶺路由于屯里油庫搬遷工作還未完成也處于“斷頭路”狀態；東側高坡嶺路與鳳嶺北路交匯處、云景路延長線（屯里車輛段-蓉茉大道）也還未修通。

（來源：人民網留言板）

對于鳳嶺北路和高坡嶺路之間的斷頭路何時能修通問題，涉及項目為鳳嶺北路—高速環路立交工程。鳳嶺北路和高坡嶺路道路未能打通主要也是受屯里油庫搬遷影響，導致高坡嶺路與鳳嶺北路—高速環路立交交叉所在的路段暫時均無法實施。

而云景路延長線（屯里車輛段-蓉茉大道）已于今年6月開工，目前在建設中。

換句話說，在屯里油庫搬遷完成后，地塊周邊的居住環境、配套和交通路網等，還將會有進一步提升和完善。根據相關控規，片區內還將規劃新建中學、小學、商業體、鄰里中心等。

（來源：南寧市自然資源局官網）

3

周邊競品相對較少

未來入市或較周邊二手房更有競爭力

最后把聚焦的目光放到地塊周邊乃至整個鳳嶺北板塊樓市上。

從周邊競品來看，地塊附近在售項目相對較少，主要包含軌道御瓏壹號城、榮和城市之門、吉祥·鳳景灣、東方尊府等，主力價在1.4萬-1.6萬元/㎡。

新盤方面，地塊周邊軌道地產項目（原翡翠廣場，待亮相）、東方悅城、榮和鳳嶺北新項目、中海新項目等，目前還未看到有新盤有入市動態。

兩個方面結合來看，地塊未來入市在新房市場面臨的周邊競品相對較少，預計未來面臨的市場競爭環境相對優良。

同時，地塊西面和南面分布有鳳嶺名園、彌珍道、美泉1612、華凱逸悅豪庭、中國鐵建鳳嶺山語城、頤源居虹里等眾多已交付入住的小區，其中不乏房齡較長的項目。

GC2022-056地塊西面（上）和南面（下）實景，分布有眾多已交付入住的小區

（來源：CRIC廣西投資決策系統）

這一方面使得地塊周邊擁有著較為成熟的居住氛圍；另一方面，地塊未來入市預計也比周邊房齡較長的二手房更有競爭力。

另外，從今年以來的成交情況來看，地塊所處的鳳嶺北板塊是今年1-8月南寧商品住宅成交金額TOP3板塊，價值持續得到市場的認可。

數據來源：CRIC

結合地塊周邊及板塊樓市的表現來看，GC2022-056地塊確實是近期房企值得重點關注的熱點地塊之一。

（掃描上方海報二維碼可查看地塊VR實景）

除了GC2022-056地塊，近期南寧自然資源局官網發布了4幅位于五象新區的商住地塊的招拍掛土地公開出讓公告，都將于9月底出讓，同樣值得關注。

這里由于篇幅有限，不進行過多贅述。

后續的文章小克也會對9月底南寧計劃出讓的其他地塊進行深度剖析，敬請期待。

【本文互動話題】

對于9月將出讓的鳳嶺北83畝地塊

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• 文章及地塊實景圖片來源：CRIC廣西；地塊及示意圖信息來源：廣西南寧市自然資源局網站；
• 本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點；
• 公眾號“南寧微樓市 “ 微信號（cricgx）”編輯，轉載請注明出處。