（亞晨/文）2月份，房地產市場整體延續穩步修復行情。從成交數據和市場反饋看，當前已進入止跌回升階段。

克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，2月份重點30城成交量強勢反彈，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。土地市場方面，截至2月23日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為4183萬平方米，同比下降2%，環比下降4%。雖然在核心城市集中供地優質地塊的帶動下點狀回暖，但投資仍難言全面復蘇。

百強房企業績同環比增長

企業層面，2月份TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。累計業績來看，百強房企1-2月實現銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

報告顯示，1-2月份有超過四成的百強房企累計業績同比增長，其中累計業績同比增幅大于30%的企業數量達到27家。TOP30梯隊房企累計業績同比增長的企業數量占比更高。央國企以及部分優質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

由于保利、中海、華潤、招商、建發等央國企業績同比表現突出，也使得銷售門檻出現一些變化。根據報告，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元；TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達28.4%和29.1%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

克而瑞研究中心認為，百強房企業績同環比增長，有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數相對較低。3月市場能否延續穩步修復的預期，還取決于企業整體的供應規模和居民需求及購買力的恢復情況。此外，目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續分化。

兩成百強房企出手拿地

企業拿地方面，2月份僅有兩成百強房企納儲。值得注意的是，在一些熱點城市土拍中，民企投資在逐漸恢復。三四線城市中，拿地多以城投為主。

報告顯示，隨著北京、杭州、蘇州等城市推出優質地塊，房企投資積極性略有回升。前兩月超過兩成百強房企出手拿地，與一月份形成鮮明對比。但另一方面，萬科、龍湖、中海、金地等企業前兩月仍未有斬獲。這與自身的投拓節奏、城市選擇的差異，以及在核心城市競拍搖號“運氣不佳”等因素有關。

從拿地企業性質來看，仍以國央企、部分優質區域型房企為主。其中，越秀、中國鐵建拿地金額同比漲幅超100%，建發拿地金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高于行業平均。此外，民企投資呈現弱復蘇狀態，新城、建業等去年幾乎未拿地的企業開始參拍，包括偉星和中天美好集團在內的區域型民企依舊表現強勢。

截止2月末，在部分核心城市集中供地的影響下，企業投資表現較一月末有顯著提升，體現在投資百強門檻回升：二月末新增土儲貨值為15.5億元，同比仍微跌4%，但總價、建面百強門檻分別為4億元和15.3萬平方米，同比上漲25%和4%。但與2021年、2020年同期相比，百強投資的各項門檻值仍呈現明顯下降。

另外，從百強投資總量上看，與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土儲貨值、投資金額和建面百強合計分別為3594億、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15-20%之間。

恢復“造血能力”是關鍵

另外值得一提的是，盡管房企整體融資環境有所改善，但民企融資難的現象依然存在，多數房企2023年的償債壓力仍然較大。部分房企選擇自救，通過債務展期、資產處置和債轉股等方式減輕債務杠桿。

克而瑞研究中心認為，雖然債務重組可以在一定程度上緩解流動性壓力，但其本質還只是輔助手段。無論是展期還是債轉股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動性危機、擺脫困境重回經營正軌仍然任重道遠。重組之后，企業運營改善的核心還是在于銷售端，修復基本盤、依靠銷售回款恢復自身“造血能力”是關鍵。

同時，克而瑞研究中心指出，在政策寬松、銷售回暖以及優質地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場進一步回暖做強有力的支撐。