最近，曾經炙手可熱的日光盤收割機光明，迎來了一些爭議和質疑。市場開始出現一種聲音：光明還能買嗎？

關于此問題，淘哥可以明確的回答：光明肯定是可以買的。

當前光明樓市面臨的質疑，是受樓市整體處于底部周期、光明供應集中增加等因素疊加造成的，不僅僅是光明自身的問題。

透過現象看本質，光明還是那個光明：

1、作為國家級科學城，下一個南山的種子選手，光明的發展前景依然是深圳剛需區域中最好的。

2、光明的規劃一直在穩步兌現，產業、交通、學校、商業、公共設施等配套都在快速落地，光明就像曾經的深圳灣、前海，一天一個樣。

3、就像曾經龍華的價值被福田外溢大幅推升一樣，光明依然是南山最合適的外溢區域，中長期價值起碼看齊龍華。

光明的定位、規劃、兌現速度等基本面沒有變，現在的問題只是一時的波折，把周期拉長來看，400-500萬左右總價的房子，光明依然是最好的選擇。

所以，淘哥認為，光明肯定可以買，但是，需要高度重視的是，光明已經不能隨便買了。

隨著“閉眼都能買到爆款盤”成為歷史，光明打新已經進入2.0時代，接下來，選對盤很關鍵。淘哥建議，一定要優選“中心區域+核心地段+供應稀缺+通勤便利+配套豐富+品質出色”的樓盤。

集齊這些要素的項目，才是光明的龍頭盤，就像半島城邦、恒二是深圳的稀缺資產一樣，這種項目也會成為光明未來的稀缺資產和領頭羊，最受益于光明的價值躍升，也更不容易受整體供應大盤的影響，走出自己的獨立行情。

如何正確買進光明？

01.

光明CBD之于光明

就像前海桂灣之于南山

找到龍頭盤的第一個關鍵問題在于找到核心區域、龍頭地段。那么：光明未來10年的龍頭在哪里？

回答這個問題之前，我們先解決另一個問題，為什么前海是南山公認的新龍頭？有兩個核心因素：

1、前海起點高、規劃定位高，是南山目前唯一能媲美甚至超越深圳灣的區域，確定性強。

2、前海還處于開發建設的中前期，兼具現實價值+成長性，和已經非常成熟的深圳灣相比，更能受益于新一輪樓市周期，成為南山的新風口。

反觀光明，哪里是類似前海一樣的新龍頭？淘哥認為，這個地方只可能是光明中心區。

首先，光明中心區和前海一樣，起點高、定位高。

光明中心區作為“深圳北部中心的心臟”和“科學城綜合服務中心”，以科學公園為中心，布局了科學方舟、科技館、美術館、商業綜合體、酒店、高端社區、優質學校等眾多市政配套，是光明的城市新中心。

這里就相當于現在的寶中、福田中心，大概率是光明未來房價最貴的地方。

其次，光明中心區和前海一樣，兼具現實性和成長性。

眾所周知，光明有兩個市場公認的價值高地：鳳凰城、光明中心區。2019年至今，光明的日光盤幾乎全部集中在這兩個地方。

其中鳳凰城是光明最早的網紅區域，如今開發已進入后期，二手房曾賣到過7萬+/平，已經到了一個制高點。

但是光明中心區不一樣，科學公園、深圳科技館新館、體育中心、文化藝術館、光明CBD、6號線支線等規劃都還在建設當中，成長空間很大。

所以，一定程度而言，鳳凰城更像深圳灣，價值紅利已經基本出盡，而光明中心區就像前海，處于價值兌現的中期，未來還有比較廣闊的空間。

不過值得注意的是，就像前海有前灣、媽灣、桂灣的板塊價值區分，光明中心區內部也會有價值分化，細化來看，光明CBD是光明現階段最應該關注的區域。

看下圖，光明CBD位于科學公園、光明核心居住區、光明核心生態區三芯交匯處，是光明中心區唯一的商務聚集區，和前海的金融總部桂灣很像，大概率將成為未來的城市封面。

示意圖

光明CBD的地位具體有多重要？先說結論：

如果說光明中心區之于光明=前海之于南山，那么，光明CBD之于光明中心區=桂灣之于前海。

即：光明CBD之于光明，就像前海桂灣之于南山，是光明當下最有價值的新龍頭和新風口。

02.

認真研究過法定圖則

才知道光明CBD到底有多牛

為什么說光明CBD是光明的新龍頭和新風口？理由如下。

首先，光明CBD是光明中心區的價值交匯極點。

光明CBD背靠華僑城打造的地標級休閑旅游勝地光明小鎮，直面占地達到了約208萬平、總投資高達約15億元的科學公園。

科學公園與光明CBD的交接處，還有扎哈事務所設計的科技館（在建）、崔凱院士設計的美術館、藝術中心（在建）。

示意圖

同時，光明CBD有6號線+6號線支線（在建）穿過，設有光明站、光明小鎮站（在建），未來3站即可到廣深港高鐵+贛深高鐵+深莞城際+地鐵13/18號線支線交匯的樞紐光明城站，快速抵達福田、南山、深圳北、香港等地。

光明CBD緊鄰的光僑路，也是連接光明城高鐵站、光明小鎮、中大深圳校區等重要區域的黃金動脈，沿線打通的都是高階資源。

示意圖

左擁右抱科學公園、光明小鎮兩大生態綠肺，緊鄰黃金大道光僑路，便捷享受地鐵6號線+6號線支線+13號線+光明城樞紐的強大軌道交通網絡，科技館、美術館等市政配套，以及核心居住區的商業、教育等生活配套。

可以說，光明CBD就像處于前海灣正中心、同時連接寶中和前海的桂灣一樣，是光明中心區TOP級資源的匯聚點。

其次，光明CBD是光明中心區唯一的商務集中區，差異化明顯。

從光明中心區的法定圖則可以看出，大部分都是綠色的公園綠地，黃色的居住用地，紫色的公眾管理與服務設施、行政管理設施、教育設施等用地，只有科學公園右側，也就是光明CBD這里（大致為紅圈范圍），聚集了大量的以商業功能為主的用地。

光明中心區法定圖則

也就是說，光明CBD未來將建設大量的商務辦公建筑（以實際規劃為準）。

此外，光明十四五規劃要求，圍繞光僑路、光明大街、地鐵 6號線沿線，建設一批標志性、現代化建筑群，打造城市天際線。

華僑城和星河控股在光明CBD聯合開發的舊糖廠舊改項目，據曝未來將建設約300米的甲級雙子塔（以實際規劃為準）。

這意味著，未來光明CBD將會蛻變成如桂灣金融中心一樣的城市封面。那么，這里具體能容納多少就業人才？

根據法定圖則，光明CBD組團的建筑總規模是308萬平，這個體量，為桂灣金融城（總建筑面積約760萬平）的約41%。

而桂灣金融城的規劃就業人口約16.5萬人，等比例粗略估算，光明CBD將容納約6.7萬就業人口（僅為推算，以實際情況為準）。

更稀缺的價值在于，與巨量就業人口形成鮮明對比的是，光明CBD的宅地供應非常稀缺。

根據法定圖則，光明中心區共分為6個單元，除了光明CBD和以建設科學公園為主的02和06單元，01、03、04單元的住宅用地非常多：居住建筑面積上限分別高達197萬平、245萬平、190萬平。

這三個單元，加在一起有632萬平，相當于42個15萬平規模的社區。

截圖自光明中心區法定圖則

其中，03和04所在的核心居住區，是過去幾年的開發重點，光明中心區目前的已入市新盤，金地、星河、新地中央、綠城等，都集中在這里。

所以這里是最被市場所熟知、也是光明中心區過去5年最風光的地方，但是，這里存在一個問題：供應太大、太多了，一眼望過去，密密麻麻的全部都是住宅用地。

光明CBD和核心居住區法定圖則對比

而光明CBD所在的05單元，居住建筑面積上限僅68萬平，如果按一套房平均建面90平計算，僅有約7000多套的供應，和預計容納的超6萬就業人口相比，供應異常稀缺。

淘哥提醒，隨著深圳樓市分化加劇，供需關系越來越成為決定房子價值的關鍵因素，供應遠遠大于需求的區域，房子已經幾乎沒有價值，而光明CBD這種供應明顯稀缺的區域，價值空間還非常明顯。

此外，光明CBD還有一個獨特優勢：和鳳凰城、光明中心區核心居住區相比，光明CBD還處于價值兌現前期，是光明中心區的下一個發力點。

以上種種因素疊加，大概率決定，光明CBD就是繼核心居住區之后，光明中心區的新龍頭和新風口。

03.

光明CBD+地鐵口

接連兩次日光的金地

又放大招了

光明CBD雖然含金量很高，但入場機會非常稀缺，目前，區域周邊僅有一個待售新盤——金地峰境譽府。

金地峰境系列一直是光明的流量擔當，2020年10月和2021年9月，金地峰境瑞府一二期先后開盤，都是當天被一搶而空。

本次的譽府能延續熱銷，成為光明的又一現象級紅盤嗎？淘哥認為，概率很大。

因為金地峰境譽府有一個非常值得重視的特點：短期變現價值空間很大。

買房長期看規劃，短期看變現。長期看，光明CBD是光明下一個龍頭，但是，短期內，這種龍頭價值在金地峰境譽府身上能變現多少？

1、2025年，可享13號線地鐵通勤南山的變現價值。

金地峰境譽府距6號線支線光明小鎮站（在建）僅約500 米，3站直達光明城樞紐，即可換乘13號線二期北延（在建）以及廣深港、贛深高鐵。

而地鐵13號線和6號線支線的貫通時間如下（資料參考自深圳市軌道交通）：

13號線（南山-寶安段，深圳灣口岸-上屋站），預計2024年12月建設完成；

13號線二期北延（光明段，市中醫院-光明北），預計2025年6月建設完成；

13號線二期南延（東角頭-日出劇場），預計2026年12月建設完成；

6號線支線二期（光明小鎮站、華夏站、光明城站），預計將于2025年底通車。

也就是說，到2025年底，金地峰境譽府就能享受科技軸線13號線和光明城樞紐的變現價值，屆時從譽府出發，3站在光明城站換乘13號線，可快速通達留仙洞、南山中心、深圳灣，高鐵十幾分鐘還能到福田、深圳北，3站達香港西九龍。

2、2023年，可享科學公園、科技館的變現價值，未來還享受九年制學校等配套的變現價值。

金地峰境譽府附近的科學公園，預計今年9月份就會建成，深圳科技館新館今年底預計也會建成。

其中科學公園不僅擁有約9.5萬平的日之湖、約1.4千米的環湖岸線、2千米長的生態自然水岸、1千米長的蝴蝶谷濕地、貫穿南北的生態廊道等絕佳自然資源，還有水下科技發布廳、光之塔、兒童樂園、籃球場等建筑、設施點綴其間。

科學公園規劃圖

深圳科技館新館的設計標新立異，猶如一艘未來主義的船只。

深圳科技館項目設計方案效果圖

此外，除了現有的深圳實驗學校光明分校、華南師范大學附屬星河小學、中山大學深圳附屬學校等10幾所中小學，金地峰境譽府1公里內還規劃了4所九年制學校+9所幼兒園，教育兌現空間也很大。

淘哥提醒，這些市政配套，都是深圳TOP級水平，非常具備國際范和地標意義，建成使用后，將大幅拉升金地峰境譽府的生活氛圍和居住價值。

示意圖

3、“悅府”級品質在光明稀缺性明顯的變現價值。

光明新盤多，但幾乎沒有品質非常突出的項目，上一個令市場驚艷的產品，還是出自金地之手的峰境瑞府，當年此盤一出，打造標準打破了光明天花板，被稱為光明版“悅府”。

本次的金地峰境譽府，延續了瑞府的高品質打造基因，也是龍頭水平。

金地峰境譽府憑借家門口就是翠湖公園和光明小鎮，不遠處就是科學公園的優勢，約2km范圍人均公園綠地高達約54.18平，是光明區平均水平（人均約21.76平）的約2.5倍。

再加上3.5的低容積、主力2梯4戶的低梯戶比、1：1.2的超高車位比、無配建安居和回遷房的純粹人居氛圍，金地峰境譽府天然就擁有比肩華僑城、安托山豪宅的自然生態和社區環境享受。

聚焦金地峰境譽府本身，更是可圈可點。

外立面不僅使用涂料、石材、玻璃、鋁板、金屬線條等高端建筑材料，還別出心裁地融入弧形元素，從效果圖可以直觀感受到，項目的視覺沖擊，遠超光明大部分住宅，堪稱光明外立面顏值的天花板。

其實，金地峰境譽府的龍頭品質氣質，從一個細節就能感知：項目竟然配備了無邊際泳池，這種配置，一般只會出現在10萬+的豪宅中，卻被金地放在了剛需光明，可見其匠心之誠。

淘哥提醒，房住不炒之下，產品力成為項目價值分化的關鍵因素，像金地峰境譽府這種品質比肩“悅府”的產品，未來在二手流通市場，會更加凸顯稀缺性，成為區域的龍頭引領。

總之，作為光明CBD旁的唯一待售新盤，金地峰境譽府短期變現價值高，又鄰近地鐵口、生態公園、學校、市政設施等光明TOP級配套，且打造標準一騎絕塵，可謂今年光明買房的首選。

據悉，金地峰境譽府將推售建面約83-120平的住宅，其中建面約98平戶型實現了罕見的南北通透，建面約120平戶型陽臺達到了約6.2米，空間感非常奢闊，感興趣的朋友一定要去現場，親身感受金地峰境譽府的魅力。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

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