01

5月19日，高新區微電園站一體化綜合開發項目(K03單元01街區L08-1地塊)調規方案公示后，引起了西永片區業主們的強烈抗議。

微電園TOD項目所在地塊于2021年12月30日出讓，該地塊占地約28.58畝，容積率3.0，商務計容體量為5.7萬方，另外公共交通功能總建筑面積約1.86萬方。項目計劃打造成為集軌道換乘空間、公交站場、商業、酒店、辦公等多功能聚集、多業態融合的商服配套項目。

根據規劃，這里將設5條公交發車線，直連北碚區、九龍坡區、金鳳區域、沙坪壩區。站內設100個社會車輛停車位、200個自行車位，建成后將可無縫換乘軌道1號線和7號線。項目規劃新建甲級寫字樓和星級酒店，是科學城TOD首作。

微電園TOD項目雖然總體量不大，但占據了微電園片區核心門戶位置，要承載重要的交通轉換功能，所以被周邊業主們寄予厚望，關注度很高。

微電園TOD項目土地出讓至今已經有三年半時間，2022年初交通樞紐集團就宣布年內開建該項目，但至今卻遲遲未能實施建設，如今卻突然計劃改規。調規方案一經公布就引發爭議。

此次調規主要內容是：

1、修改用地性質：將L08-1地塊用地性質由公共交通兼容商業商務用地修改為公共交通兼容居住、商業商務用地，修改后居住為保障性租賃住房：

2、修改用地指標：修改后，容積率保持3.0不變，L08-1地塊總計容建筑規模保持5.73萬方不變，其中公共交通功能建筑規模不納入總計容建筑規模，商業商務建筑規模減少4.2萬平方米，居住建筑規模增加4.2萬平方米。

3、修改建筑高度：建筑高度由60米調整為80米，建筑密度和綠地率維持原規劃不變。

其實簡單地說，就是將該TDO項目中原規劃修建的甲級寫字樓和星級酒店改為修建保障性租賃住房了。

02

微電園TOD項目調規后，周邊業主紛紛表達不滿，也有多位業主代表通過各類途徑提出抗議。

在各個自媒體報道文章的評論區里，我們可以看見很多留言，幾乎都是一邊倒的反對聲音。

面對洶涌的輿情，有關方面顯然感受到了壓力，希望盡快平息輿論。

于是，重慶交通資源開發有限公司于5月23日9時35分連夜發布了一篇情況通報，決定停止K03單元01街區L08-1地塊的調規事宜，并按相應程序向主管部門進行申報。

據悉，微電園TOD項目已明確不再修建保障性租賃住房；該情況通報中的“按相應程序向主管部門進行申報”是終止調規的必要流程。

03

這幾年，重慶各類調規情況并不鮮見，為何此次微電園TOD項目調規卻引發了如此洶涌的輿情？

從網友們的發文以及留言評論來看，我認為這是西永周邊居民乃至廣大群眾長期以來壓抑的不滿情緒被點燃了。

第一，西永居民對板塊近年發展現狀有不滿。

西永的起點很高，是主城六大城市副中心之一，也曾是沙坪壩當年重點打造的區域，西永商圈當年曾號稱體量相當于2倍觀音橋10倍三峽廣場，甚至一度傳言沙區政府曾計劃搬至西永廣場。

2019年重慶打造高新區升級版，西永微電園和大學城都被劃給了高新區直管。西永也因此成為炙手可熱的區域，吸引了很多購房者。2020年，西永板塊全年成交超200萬方，是當年主城成交量最高的板塊。

然而，近年來重慶高新區發展的重點卻在金鳳，西永板塊發展遠不如預期，教育醫療文化休閑等各類配套不夠完善，規劃的幾個重點項目如科創街、微電園TOD等都遲遲無法兌現。所以，微電園TOD的改規將周邊居民對區域發展現狀不滿的怒火點燃了。

第二，群眾對隨意調整區域規劃的行為有怨氣。

這些年，因為種種原因，重慶各個板塊有很多樓盤常常改規。很多時候房產開發項目的一些重大改規實際上會嚴重影響到周邊居民的利益，而居民們通常對此無能無力。

西永板塊也曾有一些類似的規劃調整，比如首創光和城最后一期的純商業被改規為純住宅，使西永區域商業大大縮水，影響周邊居民利益。西永商圈當年號稱2倍觀音橋10倍三峽廣場的商業規模，如今僅靠一座高新天街勉強撐撐場面。

規劃不應是兒戲，調規也不應是把戲，人們對隨意調規的行為痛很久矣。

如今，微電園TOD項目把商業商務改成保障性租賃住房，進一步讓西永中心商務區縮水的行為將人們對肆意改規行為的不滿情緒借此釋放了。

第三，群眾對大建保障房尤其是在核心地段建保障房有意見。

微電園TOD項目計劃把商業商務改成保障性租賃住房，其實這里說的保障性租賃住房最終呈現會類似龍湖冠寓、萬科泊寓。按照原規劃，在十四五期間，重慶要籌集40萬套保障性租賃住房，要占新增住房供應比例的30%以上。

從網絡評論留言來看，群眾對保障性租賃住房并沒有清晰的認識，大部分群眾誤將其等同于公租房，加劇了抵觸情緒。

重慶是全國公租房建設體量最大的城市，已建成超58萬套公租房。但重慶公租房歷來毀譽參半，很多業主將其視為重慶低房價的主要原因之一。而如今重慶房價低迷，普通商品房業主對公租房更無好感，都不希望自家小區旁邊因為建公租房而拉低區域檔次拉低區域房價。

另外，還有一部分群眾又把保障性租賃住房視為近期宣傳較多的配售型保障性住房，而配售型保障房政策是保本微利銷售，群眾以為項目會低價對外銷售進而沖擊脆弱的房價。

但無論如何，重慶商品房是已經呈現供過于求，無論是西永還是其它板塊，商品房空置現象都比較嚴重。無論是何種形式的保障房，或許會受到被保障群體的歡迎，但也都讓商品房業主群體有意見，擔心進一步影響房價。

目前，重慶已累計籌集保障性租賃住房29.2萬套（間）。2025年計劃籌集保障性租賃住房2.4萬套。也就是說，重慶其實已經大幅下調了十四五期間的保障性租賃住房籌集目標數。

即便如此，重慶已經有58萬多套公租房，約55萬套安置房，還有7.7萬套公有住房，加上已籌集的近30萬套保障性租賃住房，重慶全市各類保障房已經超150萬套，而且現在新建設配售型保障房，重慶商品房市場難免被沖擊。

寫在文末：

微電園TOD項目從5月19日發布公告宣布調規，到5月23日發布公告終止調規，僅僅幾天時間，微電園TOD項目也算是保住了。

這一次，群眾的呼聲很大，而且被聽見，被采納，這很好。

那這次未能如愿在微電園TOD項目建設的保障性租賃住房，最終又會落在哪里呢？