最近幾天，銀行不再按照指導(dǎo)價貸款成為深圳乃至全國備受矚目的熱點事件。

那么，指導(dǎo)價結(jié)束后，深圳房價后續(xù)如何演變？哪些片區(qū)和物業(yè)最受益？還有后續(xù)政策嗎？對新房、二手房有何影響？

關(guān)于以上問題，淘哥昨天下午，在南山新豪宅瓏樾山，緊急舉辦了一場主題為《深圳豪宅的第二次騰飛機(jī)會》的私享會。

這應(yīng)該是深圳首場對指導(dǎo)價政策的深度解讀論壇，吸引了眾多粉絲朋友到場，甚至有人從外地專程趕過來參加，可見市場對深圳樓市動向的高度關(guān)注。

現(xiàn)在將私享會的核心觀點和干貨分享給諸位。

01.

關(guān)于指導(dǎo)價的3個基本問題

1、政策會收回嗎？

銀行不再按照指導(dǎo)價貸款這一事實已經(jīng)被多家媒體求證，目前看也沒有“一日游”的跡象。

但是最新消息顯示，中介機(jī)構(gòu)依然被要求按指導(dǎo)價公示價格，否則將被約談或暫停交易系統(tǒng)。而在4.20日指導(dǎo)價盛傳放開當(dāng)天晚上，部分平臺還曾短暫放出過實際成交價。

那么，指導(dǎo)價放開這一政策會被收回嗎？

淘哥認(rèn)為，不會。這次松綁，一定是經(jīng)過深思熟慮、各種情況都考慮過才做出的決定。不會因為媒體報道、市民高興，就收回。如果那樣，會徹底擊碎樓市救市預(yù)期，對深圳樓市會有毀滅性后果。

2、后續(xù)還會有其它政策嗎？

淘哥認(rèn)為，肯定還有其它政策儲備。

指導(dǎo)價只是第一步，還是關(guān)鍵的卡脖子政策，先松綁看看市場反應(yīng)，如果反響過火，其它政策就不會出來了。如果效果不好，還會有其它政策?？傊€(wěn)樓市只許成功不許失敗。

3、還可能有其它什么政策？

淘哥認(rèn)為，最可能的還有：降低賣一買一首付、二套房首付成數(shù)下調(diào)、認(rèn)房不認(rèn)貸等，總體思路是支持改善、換房需求。

此輪救市全國統(tǒng)一的思路之一就是支持改善置業(yè)，而深圳最近幾年對改善一直很嚴(yán)格，賣一換一的買家，只要有貸款記錄，首付最少就要5成，二套房買家首付要7-8成，從來沒有放松過。

所以，如果指導(dǎo)價放開后，市場還是一直沒有起色，二套房首付很有可能降低。

02.

指導(dǎo)價時代結(jié)束

對市場有什么影響？

房價還能漲嗎？最利好哪種物業(yè)？

放開指導(dǎo)價，最重要的意義在于：打響了救市第一槍，象征意義很重要。

過去幾年，政策一直越收越緊，樓市哪怕跌穿歷史冰點，都絲毫沒有松綁的跡象，大家都已經(jīng)等到絕望了，如今，指導(dǎo)價終于放開，說明政策風(fēng)向已經(jīng)真正出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

所以，指導(dǎo)價放開這個政策的象征意義很重要，意味著救市的態(tài)度，后續(xù)市場如果還是沒起來，第二槍、第三槍都會出來，可以樂觀起來了。

此外，放開指導(dǎo)價是救市最關(guān)鍵的一槍，實際影響也很大。

最近3年，深圳二手房成交從2020年的約9.5萬套，腰斬至2021年的約4萬套，又腰斬至2022年的約2.2萬套。

什么概念？剛剛過去的3月份，上海一個月二手房就成交了約2.4萬套，比深圳去年一年還要多。

同時，回望過去十幾年，不管政策如何嚴(yán)厲調(diào)控，深圳樓市最差的2014年，二手房成交也有約5.7萬套，高峰年份甚至達(dá)到了約12.7萬套，是2022年的約6倍。

可見，指導(dǎo)價的威力太大了，壓抑了太多合理需求，放開之后，被壓抑的需求都會陸續(xù)釋放，樓市成交會逐漸反彈，趨于合理水平。

那么，最關(guān)鍵的一個影響，指導(dǎo)價結(jié)束最利好哪種物業(yè)？房價還會漲嗎？

關(guān)于此問題，可以反過來思考：按指導(dǎo)價貸款時，哪類物業(yè)最受傷？答案是：實際成交價和指導(dǎo)價相差巨大的區(qū)域+3/5成首付的物業(yè)。

舉個例子，一套實際成交2000萬、指導(dǎo)價1000萬的房子，指導(dǎo)價出臺前后的首付變化如下：

3成首付，600萬變成1300萬，多出700萬；

5成首付，1000萬變成1500萬，多出500萬；

8成首付，1600萬變成1800萬，多出200萬。

可以發(fā)現(xiàn)什么？成交價和指導(dǎo)價相差不大的區(qū)域，是否按指導(dǎo)價貸款，沒有太大影響；頂豪物業(yè)很多是全款買家，不是全款的，首付成數(shù)一般也很高，受影響也不大（剛剛列舉的例子，8成首付只差了200萬）；反而是初級、高級改善的中小戶型，受影響最大。

即：福田、南山、前海、寶中等熱門地段，成交價和指導(dǎo)價相差一倍以上，3成和5成首付的物業(yè)最受傷。

為什么過去2年，很多福田、南山的熱點小區(qū)，跌的很厲害，比如華潤城，某80多平房源跌破了10萬/平，本質(zhì)上就是因為指導(dǎo)價對于核心地段的中小戶型傷害很大。

既然初級、高級改善的中小戶型受傷害最大，受壓抑最嚴(yán)重，可以反推，接下來彈性最大的還是豪宅區(qū)的上車+改善型物業(yè)。

再直接一點，就是福田、南山、前海、寶中，單價8-12萬/平左右，面積180平以下，尤其120平以下的中小戶型豪宅最受益。

而且，這類物業(yè)有非常堅實的利好支撐：

1、 最受益于指導(dǎo)價結(jié)束，首付降低數(shù)百萬，購買力急劇提升。

2、 之前回調(diào)很多，約20-30%，屬于被錯殺的標(biāo)的。比如華潤城，環(huán)境、配套、需求、供應(yīng)都沒變化，只是因為指導(dǎo)價錯殺而跌了很多，接下來漲一點很正常。

3、 地段、產(chǎn)品等基本面本身很強(qiáng)，需求被嚴(yán)重壓抑。

4、 價格和次一級區(qū)域差別不大，性價比高，如南山賣8-12萬，龍華也能賣7-9萬。

5、 買房買中心已經(jīng)成為市場共識，購買力都在優(yōu)選福田、南山、寶中等區(qū)域。

6、 向上空間已經(jīng)被同地段頂豪打開，比如深圳灣，恒二已經(jīng)賣到40萬/平，對比之下，20萬/平的房子也不算貴。

7、 后續(xù)改善置業(yè)可能還有適度新政策支持，需求會被深度釋放。

8、實質(zhì)上，豪宅區(qū)的上車+改善型物業(yè)供應(yīng)依然很稀缺，放眼福田、南山、寶中、前海，根本沒什么新盤供應(yīng)，二季度僅分別有2-3個住宅計劃入市。

受益于以上利好因素，指導(dǎo)價放松之下，未來以南山、福田、前海、寶中為主的區(qū)域，8-12萬/平左右的優(yōu)質(zhì)新盤、次新盤，向上的空間很大，甚至可能超過恒二、半三等頂豪（因為頂豪沒有回調(diào)，也沒特別受益于指導(dǎo)價放松）。

03.

中長期看

深圳樓市還有翻倍機(jī)會嗎？

進(jìn)一步分析，不依托于指導(dǎo)價政策的短期變化，深圳樓市長期前景如何？

展望未來，先要回顧過去。從2015年股災(zāi)至今，股市大盤還在3300點附近，遠(yuǎn)不及2015年5000多的高點，這意味著大量股票壓根沒漲、沒解套。

但是以茅臺為代表的稀缺資產(chǎn)，以新能源贛鋒鋰業(yè)為代表的符合政策導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻漲了70倍、60多倍。

再看深圳樓市，同一時段（2015年-2022年），恒二、悅府一期、半三等在2015-2016上半年發(fā)售的深圳灣豪宅，開盤價在8-12萬/平，如今二手房價在20-40萬/平。

但是個別羅湖、東部的豪宅，如今虧錢還賣不出去。

可以說，2015-2016上半年，深圳灣豪宅集中發(fā)售的時期，是深圳真正的豪宅元年，也是和普通住宅差距拉開的元年，是財富第一次騰飛機(jī)會。

為什么股市和樓市會有這種表現(xiàn)？需要注意2015-2022年的一個大歷史背景：M2翻倍了。

2015年，M2余額只有139萬億，2022年變成了266萬億，7年流動性直接翻倍，在此背景下，大部分資產(chǎn)沒漲，只有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)漲了。

反觀當(dāng)下，最新數(shù)據(jù)，2023年3月末的M2余額已經(jīng)變成了281.46萬億元，同比增長約12.7%，這意味著，近一年來新增的貨幣量就高達(dá)31.7萬億元。

如此巨量的M2余額增長，以過去7年的股市、樓市發(fā)展為參照，只要把周期拉長，會發(fā)生兩件事情：

1、 貨幣放水，遲早會產(chǎn)生通脹效應(yīng)，催生泡沫。

2、但是，僅供應(yīng)稀缺，符合政策導(dǎo)向、時代特征的標(biāo)的才受益于通脹。

換言之，救市釋放的海量流動性，遲早會在優(yōu)質(zhì)、稀缺的樓盤/股票上反應(yīng)！推動它們收復(fù)失地，不斷創(chuàng)新高。

2016年深圳豪宅時代的開端，從10萬一路飆到30萬不回頭，就是和15年年中救市釋放大量流動性有關(guān)。

所以，中長期來看，深圳樓市的未來非常清晰——

整體可能回不到前期高點，很多樓盤漲不回去了。但是深圳核心區(qū)域、稀缺的、符合政策導(dǎo)向的片區(qū)、龍頭盤，會再創(chuàng)新高。

具體可細(xì)分為兩大梯隊：

第一梯隊：福田，南山，前海，寶中的熱點樓盤，尤其是8-12萬/平的優(yōu)質(zhì)新房。

第二梯隊：西鄉(xiāng)、龍華某些核心區(qū)域。這些地方離中心區(qū)很近，也存在一些機(jī)會。

記住，深圳樓市依然有翻倍的機(jī)會，比如10萬/平左右的新房，未來漲到20萬/平的可能性很高，這是繼過去8年，深圳灣豪宅賦予的財富騰飛機(jī)會之后，深圳豪宅的第二次騰飛機(jī)遇。

能承接深圳豪宅第二次騰飛機(jī)遇的樓盤有哪些？本次線下私享會的舉辦地，位于南山核心，三面環(huán)山、近地鐵口的瓏樾山，就是這種資產(chǎn)的典型代表。

瓏樾山備案均價約9.93萬/平，單價區(qū)間約8.54-12.4萬/平，本次推售戶型為建面約120平的3房。

半山豪宅在深圳本就不多，而瓏樾山更是罕見的同時鄰近地鐵口和主干道的半山豪宅。

瓏樾山三面環(huán)山，建于半山之上，由4棟高低錯落的建筑組成，一字排開、呈半圍合之勢，前后視野完全無遮擋，景觀非常震撼。

瓏樾山效果圖

項目特邀傲璇之父呂元祥、國際前沿事務(wù)所CCD聯(lián)袂打造，設(shè)計費就花了約5000萬，達(dá)到了豪宅新封面的標(biāo)準(zhǔn)。

內(nèi)部設(shè)計了深圳唯一的山地多層立體無邊界泳池，外立面采用玻璃幕墻、奢石級藍(lán)鉆用材及琺瑯紋理飾面，精雕細(xì)琢。

至于品質(zhì)精細(xì)到什么程度？據(jù)聞有客戶看了瓏樾山后，忍不住發(fā)問：“你們老板是有強(qiáng)迫癥嗎？”

半山豪宅之外，瓏樾山還是地鐵口物業(yè)，項目距離7號線深云站僅約150米，1站直達(dá)安托山站，3站直抵車公廟樞紐，同時鄰近南坪、僑城東北延、北環(huán)大道、僑香路四大城市主干道。

不管是地鐵還是車行，都能在非常舒適的時間內(nèi)，通達(dá)香蜜湖、福田CBD、高新園、前海灣、寶中、寶安機(jī)場等各大中心，便捷享受福田、南山的豐盛配套，是一種離塵不離城、鬧中取靜的高奢生活。

此外，瓏樾山容積率低至約3.62、使用率接近約80%，這種低容積的高使用率新盤，在福田、南山已經(jīng)非常少見，招商璽、海德園等網(wǎng)紅豪宅，使用率僅約72%。

更重要的是，瓏樾山預(yù)計明年11月就能交樓，比常規(guī)交樓（3年左右）時間快了一倍，大幅節(jié)省了等待成本，再加上高使用率，性價比很高。

淘哥提醒，瓏樾山隔壁的新晉網(wǎng)紅豪宅區(qū)安托山，次新房掛牌價基本都在20萬/平左右，而瓏樾山僅約8.54-12.4萬/平，價值空間非?？善?。目前項目還剩余少量房源，建議感興趣的朋友盡快去現(xiàn)場看房。

因為指導(dǎo)價結(jié)束后，福田、南山等中心的中小戶型豪宅最受益，這就提醒買瓏樾山這種房子的區(qū)域置換、改善買家，一定要抓緊時間，爭分奪秒！

設(shè)想一下，假如接下來幾個月，福田、南山8-12萬/平左右的優(yōu)質(zhì)新盤、次新盤，漲價100-200萬，而沙井、龍崗這些剛需區(qū)域，因為熱度還未傳導(dǎo)至此，價格原地踏步。

自己的房子沒漲，想置換的區(qū)域卻漲了100-200萬，此時置換成本就會大幅拉升。所以改善買家，尤其是跨區(qū)域的置換買家，一定要抓緊當(dāng)下的黃金窗口，不要等漲上去了再追高。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創(chuàng)辦，20年深圳房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經(jīng)理。創(chuàng)辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學(xué)院，賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院兩次進(jìn)修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產(chǎn)，曾獲“中國十大地產(chǎn)媒體人微博”稱號。

淘哥深耕深圳房地產(chǎn)，以片區(qū)分析、樓盤選擇見長。腳踏實地、見多識廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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