當(dāng)下，重慶樓市進(jìn)入了“橫盤(pán)”期，房?jī)r(jià)如同平靜的湖面，波瀾不驚。

不過(guò)與其說(shuō)是“橫盤(pán)”，不如說(shuō)分化更為貼切，有的板塊價(jià)格在漲，有的板塊價(jià)格下跌，最后兩者沖抵，造成這個(gè)城市的均價(jià)處于橫盤(pán)狀態(tài)。

普漲的樓市早已經(jīng)一去不復(fù)還，分化才是主旋律，而現(xiàn)在最穩(wěn)妥的購(gòu)房方式，還是選擇核心區(qū)。

01

核心區(qū)的價(jià)值正在回歸，這一點(diǎn)很多方面都有所體現(xiàn)。

開(kāi)發(fā)商明白。

4月份第一次土拍就是很好的證明，觀音橋的一塊地16家開(kāi)發(fā)商報(bào)名來(lái)?yè)?，最終以11155元/㎡成交，溢價(jià)率達(dá)到了50%。而中央公園的地卻只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，以8200元/㎡底價(jià)成交。要知道中央公園可是重慶“萬(wàn)元地”最多的一個(gè)板塊，如果換作3年前，想必會(huì)是另外一個(gè)結(jié)果。

5月31日，觀音橋的一塊地再次破萬(wàn)，成交樓面價(jià)14142元/㎡，直逼重慶地王價(jià)格。

反觀新區(qū)，即便是重慶減少土地供應(yīng)以后，也沒(méi)幾家開(kāi)發(fā)商關(guān)注，近段時(shí)間成交的新區(qū)地塊溢價(jià)率全部為0。

購(gòu)房者同樣清楚。

打開(kāi)各個(gè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的成交報(bào)告可以看到，每周成交排行前十的項(xiàng)目，有近一半的是核心區(qū)的項(xiàng)目。這也從側(cè)面反映，購(gòu)房者更愿意為核心區(qū)買單。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

02

重慶作為一個(gè)多中心發(fā)展的城市，樓市本該一榮俱榮、一損俱損，但為何核心區(qū)和新區(qū)的分化會(huì)越來(lái)越明顯？

其一，核心區(qū)配套成熟，更適合生活。

核心區(qū)因?yàn)槠鸩捷^早，交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套是完全成熟的，且這種成熟還在不斷完善。包括解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪等核心商圈都在進(jìn)行城市更新，每天都能看到新的變化。概念中的新區(qū)和強(qiáng)者恒強(qiáng)的核心區(qū)并不能相提并論。

其二，核心區(qū)領(lǐng)漲抗跌。

市場(chǎng)上行的時(shí)候，核心區(qū)率先啟動(dòng)行情，市場(chǎng)下振時(shí)期，核心區(qū)能抗住頹勢(shì)。這一點(diǎn)很重要，要知道前些年重慶在新區(qū)供應(yīng)了大量土地，致使新區(qū)開(kāi)發(fā)如火如荼，價(jià)格也肉眼可見(jiàn)的在上漲，但這里面本身是有泡沫存在的。

舉個(gè)我自己的例子，2021年4月底重慶開(kāi)始集中土拍，當(dāng)時(shí)地價(jià)一浪高過(guò)一浪，以為房?jī)r(jià)要起飛的我和幾個(gè)朋友合伙買了兩套房子，一套位于悅來(lái)，一套位于海爾路。如今再看，悅來(lái)的房子，一平米降了近2000元，而海爾路的房子依然穩(wěn)定。

無(wú)關(guān)房子品質(zhì)，市場(chǎng)不好的時(shí)候，地段抗住了一切。

03

市場(chǎng)越不好，我們?cè)揭⒕o那些優(yōu)質(zhì)的房子，而當(dāng)下優(yōu)質(zhì)房子的一個(gè)大前提就是核心區(qū)。

我知道這個(gè)時(shí)候肯定會(huì)有人跳出來(lái)問(wèn)，核心區(qū)的價(jià)值毋庸置疑，但地段和價(jià)格卻難以平衡，讓人高攀不起。

朝天門(mén)的來(lái)福士，建面均價(jià)約55000元/㎡；

觀音橋的啟元，建面均價(jià)約34000元/㎡；

楊家坪的D10天際，建面均價(jià)約22000元/㎡；

……

隨便拿出一個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)動(dòng)輒三五百萬(wàn)甚至是達(dá)到千萬(wàn)級(jí)。即便是核心區(qū)的一些普通項(xiàng)目總價(jià)也基本在150萬(wàn)往上走。

但其實(shí)這是核心區(qū)給我們的一些固有印象，我們不要老是把目光聚焦到這些千萬(wàn)級(jí)別的豪宅，核心區(qū)也有一些總價(jià)較低的項(xiàng)目。甚至在我看來(lái)，就算是一些非住宅項(xiàng)目，只要位置核心，總價(jià)便宜，回報(bào)率算的過(guò)來(lái)賬，都應(yīng)該在我們的考慮范圍之內(nèi)——比如卓越天元。

卓越天元自去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直賣的不錯(cuò)，基本能排進(jìn)重慶高層成交前十。當(dāng)然，賣的好的背后是天元的極核位置。

卓越天元位于南坪的“圓心”地段，附近約2公里范圍內(nèi)幾乎囊蓋了南岸最精華的城市資源。

不僅是距離軌道3號(hào)線及環(huán)線南坪站約800米， 卓越天元與即將通車的軌道10號(hào)線萬(wàn)壽路站更是連通的。

項(xiàng)目意境圖

商業(yè)上， 周邊有成熟繁華的協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海城、城市city廣場(chǎng)，以及正在建設(shè)中的龍湖南城天街，都是卓越天元步行可達(dá)的配套。

重慶市六院、南岸區(qū)人民醫(yī)院等醫(yī)療配套，珊瑚實(shí)驗(yàn)小學(xué)、珊瑚中學(xué)、南坪中學(xué)等教育資源也都基本在卓越天元周邊約2公里范圍內(nèi)。

得天獨(dú)厚的位置，加上有著深圳“CBD之王”之稱的卓越，即便是兩三百萬(wàn)的總價(jià)，依然有不少人選擇了卓越天元。而最近他們項(xiàng)目新推出的SOHO產(chǎn)品，總價(jià)門(mén)檻大幅降低，想必會(huì)受到更多人的追捧。

04

從業(yè)地產(chǎn)這些年，我?guī)缀鹾苌賹?xiě)SOHO產(chǎn)品，之所以會(huì)聊卓越天元，是因?yàn)闊o(wú)論從哪個(gè)維度來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目都值得我們推薦。

從自住層面來(lái)說(shuō)。

項(xiàng)目位置核心，住在這里，生活會(huì)非常便捷。除了我們上文提到的成熟配套，卓越天元還在樓下打造了約2.5萬(wàn)方的商業(yè)mall，穿個(gè)睡衣就能逛商場(chǎng)。下樓直達(dá)輕軌站，基本不用考慮步行時(shí)間，天晴下雨也不會(huì)受太大影響。

酒店式的入戶大堂，高配地下停車庫(kù)，即便是SOHO，同樣有足夠的歸家儀式感。

無(wú)論作為小年輕過(guò)渡、獨(dú)立白領(lǐng)的“第二居所”、家長(zhǎng)的陪讀空間都非常適合。

項(xiàng)目意境圖

項(xiàng)目意境圖

從投資邏輯來(lái)講。

1、超低門(mén)檻

卓越天元新推的SOHO產(chǎn)品總價(jià)38萬(wàn)起，門(mén)檻上不會(huì)有限制，基本有點(diǎn)閑錢的都能輕松上車。即使是貸款，也不會(huì)動(dòng)用太大的杠桿。

2、客流量大，易租易售

卓越天元的位置有著天然的租賃優(yōu)勢(shì)。周邊超18棟寫(xiě)字樓，匯集了南坪各個(gè)頭部企業(yè)，包括美心集團(tuán)、科瑞制藥、吉斯瑞制藥、天友乳業(yè)等大型企業(yè)。

周邊約10萬(wàn)的常住人口，超大的客流量，無(wú)論是租給私人租戶，還是打包給一些商家，用來(lái)做商務(wù)酒店、民宿、培訓(xùn)課堂等都完全沒(méi)問(wèn)題。

3、回報(bào)率可觀

不僅好租，而且租的起價(jià)格。

卓越天元周邊同面積的小區(qū)，租金差不多在1500—1700元/月。

考慮到卓越天元的位置以及房子的年限，卓越天元的租金大概率是會(huì)高于這些小區(qū)的。我們保守一點(diǎn)，以租金1800元/月為例來(lái)算一筆賬：總價(jià)38萬(wàn)，每年約2.2萬(wàn)的租金收入，年回報(bào)率在6%左右。

當(dāng)然，我并不是說(shuō)這個(gè)回報(bào)率有多高，但是就現(xiàn)在的環(huán)境，參考各類投資形式，他絕對(duì)是穩(wěn)定且收益算高的。

銀行，雖然穩(wěn)定但是收益一般，以中國(guó)銀行為例，5年定期存款率約3.1%，回報(bào)率只有卓越天元這類輕資產(chǎn)的一半。

股票，高收益但也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，在我看來(lái)和賭博沒(méi)什么兩樣。而且本身今年股市環(huán)境也不太理想，自4月19日連續(xù)大跌之后，上證指數(shù)在3000多震蕩，很多專業(yè)的金融從業(yè)者都玩不明白，更別說(shuō)一些股市小白了。

黃金，最近確實(shí)很火，一直在穩(wěn)定上漲。但如果仔細(xì)一算，十年前黃金約320元/克，現(xiàn)在約450元/克，平均每年收益率約2.8%，完全比不上一些主流不動(dòng)產(chǎn)。

05

買房躺著掙錢的時(shí)代早已經(jīng)成為過(guò)去，投資新區(qū)，暢想未來(lái)的邏輯已然行不通了。

核心區(qū)的價(jià)值正在回歸，而我們要做的是，在核心區(qū)和新區(qū)差距拉大之前，選中那些性價(jià)比高的項(xiàng)目。

卓越天元的SOHO產(chǎn)品，總價(jià)38萬(wàn)起，上車門(mén)檻低。不談投資這個(gè)項(xiàng)目能賺多少，但至少?gòu)漠?dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)比基金股票、銀行定存等一眾投資方式，卓越天元絕對(duì)是一個(gè)穩(wěn)健且回報(bào)率還不錯(cuò)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

end

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