各城市表態“大力支持剛需和改善需求”后，各地樓市救市細則開始出臺。

8月4日周五午夜，鄭州出臺15條措施，全面刺激樓市。選在午夜出臺，可見事態急迫。

8月4日周五下午，最具指標意義的城市——北京表示：大力支持剛性和改善性住房需求，相關細則正積極推進中。

接下來，深圳到底會不會也出臺救市細則？什么時候開始？今年深圳樓市能不能回暖？今天淘哥給你答案。

01.

個人判斷：深圳一定會救市

而且一定救得起來

現在是歷史上第三大買房時機

淘哥認為，大家不要急，再堅持一下，深圳一定會救市的。

有幾點大家心里要有數，政策的出臺是有步驟的，往往是吹風——定調——表態——細則。

1、吹風。從6月初開始，國內外重要媒體、經濟學家、機構、學者、大V等，就開始吹風，要出臺一攬子救市政策。

2、定調。7月24日，中央重磅會議正式定調：樓市供求關系已經發生重大改變。

這個大方向一定，接下來全國樓市大松綁是必然的，只不過是時間問題。最近地產股連續暴漲，敏感的資金已經投票了。

3、表態。定調后是各城市表態，最具風向標意義的北京，已經第一時間明確表示：支持剛性和改善性需求。此后，上海、廣州、深圳都跟進表態了。

4、細則。鄭州已經出了具體細則，救市15條，全面松綁樓市。包括購房契稅補貼，貨幣補貼，認房不認貸，取消限售，降息，降交易稅費等等。

5、最關鍵的是，北京明確表示，相關細則正積極推進中。

深圳的動作，會跟著北京上海廣州等一線老大哥走，深圳不會做出頭鳥的。因此，北京出了后，深圳細則就快了。

6、為何包括深圳在內的一線城市，這次一定會松綁呢？

因為全國樓市一盤棋，火車跑得快全靠火車頭帶，一線城市是標桿。深圳不救，周邊城市很難有起色。四大一線不救，一線周邊的大都市圈城市很難有起色。

事實上，去年以來，其實很多二三四線城市已經松綁，但是效果不行。一是因為力度有限、遮遮掩掩、沒有破釜沉舟的決心，二是因為一線城市沒有放，沒有龍頭來帶動。

今年這一波救市是全局性的，“供求關系重大改變”這是總定調，必然就需要一線城市帶頭，先穩定，熱鬧起來，帶動全國樓市都企穩。

不過，從救市力度看，二線城市會大很多，全面松綁，多管齊下。而四大一線，則會有所保留，逐步推進，畢竟還是擔心矯枉過正。

7、至于具體會出臺什么措施？什么時候會救？

剛需一直在支持，這次該大力支持改善了。個人判斷突破點在于改善型需求：二套首付降低，認房不認貸，換房首付降低，降低稅費等，很快將施行，深圳應該也會跟進。

時間節點上，既然北京已經表態，那深圳也快了，很可能在9月之前。

按照2008年的經驗，接下來，每一個周四周五，大家都要高度注意，因為那是政策高發期。

8、那么，假如深圳救市，能否救起來？

先說結論：淘哥認為，這個不用擔心，只要適度松綁，深圳樓市能恢復正常。

因為深圳的基本面太強了：經濟體量龐大（2023上半年GDP高達1.7萬億元，全國第3）、產業結構優良、營商環境好、就業吸引力強、年輕人多（2022年常住人口1766萬，且平均年齡僅有32.5歲）、住房自有率低、城區面積小、商品房長期供應較為緊缺……

而且，深圳目前的樓市調控是全國最嚴的，很多強有力的松綁措施可以考慮。

一方面，樓市基本面最強，另一方面，樓市限制最嚴，政策辦法最多。因此，一旦適當松綁，潛在需求陸續入市，市場就會回溫。

回顧歷史，買房最賺的就是2008年、2014年。

這兩年都是市場最差、最悲觀的時候，而且處于大救市前夜——2008年底迎來了四萬億大放水、2014年底迎來了去庫存大招。

如今，樓市再一次來到了市場最悲觀+政策大力轉向的轉折點，也就是說，現在可能是堪比2008、2014年的黃金機遇，也是歷史上第三大買房時機。

最后，淘哥要提醒的是，接下來這一波“牛市”，深圳樓市分化會進一步加劇，未來確定性最強的，只有核心資產，即核心區域的優質樓盤。

除了傳統的香蜜湖、深圳灣、前海等區域外。淘哥注意到，又有一個后起之秀，大家需要特別關注——北站超核。

02.

千萬級資金新共識：

不買前海、寶中 就買北站超核

北站超核，正在成為繼香蜜湖、深圳灣、前海之后，越來越多深圳年輕人青睞的選擇。

今年上半年，市場那么差，且前海有1盤在售+1盤入市的情況下，北站超核依然賣出了深圳住宅銷售額和銷售面積的雙料冠軍，成為最受追捧的買房區域。

早在去年，有外地粉絲想抄底深圳樓市，他考慮的地方有3個，一個是前海，一個是寶中，另一個就是北站超核。

這說明，市場正在悄悄形成一種價值共識：在千萬級別的資金中，北站超核已經成為第一梯隊的選擇，媲美前海、寶中。

示意圖

深圳有很多新中心，為什么偏偏北站超核能逆勢突圍，晉升深圳新龍頭？

因素有很多，比如深圳七大總部基地之一的高規格產業規劃、華南最大綜合交通樞紐的加持等，不過這些優勢由來已久，淘哥不再展開論述，本次只談最新、最核心的2點：

1、北站超核集齊了國際級的總部+樞紐+文化地標+商業+名校，是龍華真正意義上的豪宅區，天花板很高。

先思考一個問題，龍華的房價天花板，為什么到了10萬多就停滯不前？本質上，是因為龍華過去缺乏頂級的商圈、文化、酒店、公園等配套，沒有能培養高端豪宅的環境和氛圍。

但隨著北站超核“雙芯三谷”城市一體化結構出爐，5星級萬象系商業、超核綠芯公園等規劃曝光，深圳北站從單一的超級樞紐+高新產業，變成匯集一流商業+一流商務+一流酒店+一流文化場所+一流公園+一流樞紐的世界級國際會客廳，進入價值迭代升級的2.0時代。

這是第一次，龍華終于有一個區域，全方位擁有了媲美甚至超越福田、南山核心地段的優質配套。

這意味著，北站超核或許將打破龍華樓市的瓶頸，帶領龍華實現真正的豪宅化，深度釋放深圳都市第四區的潛力，創造新的價值天花板。

圖源深圳龍華

2、今年，北站超核正式開啟二次騰飛。

今年是北站超核價值騰飛的關鍵節點，眾多重磅規劃都在開工建設，比如“超總線”地鐵27號線、深惠城際、超核綠芯公園、萬象系商業、深圳市文化館新館等。

其中地鐵27號線，總投資高達227.38億，從龍崗坂雪崗出發，經北站超核，直通深圳灣、前海灣，根據規劃目標，未來可實現前海、南山中心與龍華中心45分鐘通達。

27號線規劃示意圖

超核綠芯公園，建面約16萬平，國內首個公園型城市大型樞紐站點、龍華面向灣區和世界的“最美城市客廳”，涵蓋大劇院、視覺藝術中心、多功能展廳等空間，是灣區文化新地標。

效果圖 圖源深圳龍華

淘哥提醒，以上開工的設施，都是具備顛覆級影響力的配套，所以，今年是北站超核開啟2.0時代的關鍵節點，也是介入的絕佳時機，在價值初顯卻未完全兌現時進場，幾年后，剛好享受豐碩的果實。

03.

關鍵信號

北站超核再添豪宅大盤

豪宅地位再次確立

淘哥獲悉，由中洲操盤、市場期盼已久的黃金臺項目，已命名為“迎璽”。

從深圳灣的“迎海”到北站超核的“迎璽”，中洲再造“迎”系高端產品，這是一個關鍵信號，說明經驗豐富的大牌房企，也認為只有豪宅產品，才能匹配北站超核的高度。

區域和開發商，往往是相互成就。淘哥仔細研究后認為，中洲迎璽的出現，將大幅拉升北站超核的豪宅底蘊和影響力，或許會再次引爆市場。

中洲迎璽位于北站超核中心，距離深圳北站樞紐僅約500米、附近還有“超總線”27號線樟坑站（規劃）。

同時，近鄰5星級萬象系商業（在建）、超核綠芯公園（在建）、深圳外國語學校（龍華校區）。

周邊還匯聚了華南首家Costco旗艦店、深圳展覽館、深圳演藝館、深圳市美術館新館（2023年建成）、簡上體育綜合體等優質資源。

住在這里是什么感受？媲美住在福田CBD。

想象一下，住在中洲迎璽，不管是在福田、南山科技園，還是在寶中、前海工作，地鐵都能直線通勤。

舒適的步行距離內，就能去網紅商業、公園逛街、購物、聚餐、露營。

一腳油門，就能去紅山6979、美術館看演出、展覽，或者去體育綜合體打球、游泳、健身、攀巖。

周末或者節假日，更是可以高鐵約18分鐘去香港，來一場說走就走的shopping之旅，或者高鐵約30分鐘到廣州，吃一個悠閑的早茶。（數據參考12306）

可以說，住在中洲迎璽，出行、休閑、娛樂等所有生活需求，享受到的幾乎都是深圳最好的資源，這種生活半徑很大、豐富、有趣、高效的生活方式，正是深圳財富新貴所追求的狀態。

深圳市美術館新館效果圖

聚焦項目本身，中洲迎璽更是具備“稀缺”特質。

中洲迎璽總建面高達約45萬平，是北站超核最大體量、最低容積率的住宅大盤，同時，也是北站超核唯一無保障房、回遷房的社區，氛圍非常純粹。

這意味著，中洲迎璽比周邊其它綜合性地塊、小地塊，更加具備做出北站超核頂級豪宅的基礎。

那么，中洲迎璽品質如何？從設計效果看，豪宅感十足。

歸家時，遠遠望過去，是以鋁板、涂料和玻璃為主材料打造的外立面，品質卓然、極具豪宅觀感。

走近社區，迎面而來的，是特聘名師設計的酒店式入口，靜謐莊重、尊貴奢侈，歸家儀式感拉滿。

項目效果圖

深入社區，是約1.6萬平的超大規模園林，擁有摩登泳池、森系兒童樂園、四季隱形輕氧跑道等多重空間，下樓就能享受親近自然、豐富多彩的生活。

? 項目效果圖

進入居家空間，更是身心舒適。

點式+少量板式的通透式布局，高達約200米的最大樓間距、2梯4戶和3梯3戶/4戶的低梯戶比、戶戶朝南的朝向……種種匠心設計，達到了視野開闊、通風采光良好、安靜私密的效果，讓家居生活充滿了幸福感。

項目效果圖

據悉，中洲迎璽涵蓋建面約92-166平的3-4房住宅，能滿足首置、改善、一步到位等多種置業選擇，今年預計入市產品為建面約92-135平住宅。

淘哥提醒，拐點已至、救市呼之欲出，中洲迎璽作為深圳稀缺的核心優質資產，應該會吸引很多人出手抄底，感興趣的朋友，務必保持密切關注，早做準備。