各城市表態(tài)“大力支持剛需和改善需求”后，各地樓市救市細(xì)則開始出臺(tái)。

8月4日周五午夜，鄭州出臺(tái)15條措施，全面刺激樓市。選在午夜出臺(tái)，可見事態(tài)急迫。

8月4日周五下午，最具指標(biāo)意義的城市——北京表示：大力支持剛性和改善性住房需求，相關(guān)細(xì)則正積極推進(jìn)中。

接下來，深圳到底會(huì)不會(huì)也出臺(tái)救市細(xì)則？什么時(shí)候開始？今年深圳樓市能不能回暖？今天淘哥給你答案。

01.

個(gè)人判斷：深圳一定會(huì)救市

而且一定救得起來

現(xiàn)在是歷史上第三大買房時(shí)機(jī)

淘哥認(rèn)為，大家不要急，再堅(jiān)持一下，深圳一定會(huì)救市的。

有幾點(diǎn)大家心里要有數(shù)，政策的出臺(tái)是有步驟的，往往是吹風(fēng)——定調(diào)——表態(tài)——細(xì)則。

1、吹風(fēng)。從6月初開始，國內(nèi)外重要媒體、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、機(jī)構(gòu)、學(xué)者、大V等，就開始吹風(fēng)，要出臺(tái)一攬子救市政策。

2、定調(diào)。7月24日，中央重磅會(huì)議正式定調(diào)：樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大改變。

這個(gè)大方向一定，接下來全國樓市大松綁是必然的，只不過是時(shí)間問題。最近地產(chǎn)股連續(xù)暴漲，敏感的資金已經(jīng)投票了。

3、表態(tài)。定調(diào)后是各城市表態(tài)，最具風(fēng)向標(biāo)意義的北京，已經(jīng)第一時(shí)間明確表示：支持剛性和改善性需求。此后，上海、廣州、深圳都跟進(jìn)表態(tài)了。

4、細(xì)則。鄭州已經(jīng)出了具體細(xì)則，救市15條，全面松綁樓市。包括購房契稅補(bǔ)貼，貨幣補(bǔ)貼，認(rèn)房不認(rèn)貸，取消限售，降息，降交易稅費(fèi)等等。

5、最關(guān)鍵的是，北京明確表示，相關(guān)細(xì)則正積極推進(jìn)中。

深圳的動(dòng)作，會(huì)跟著北京上海廣州等一線老大哥走，深圳不會(huì)做出頭鳥的。因此，北京出了后，深圳細(xì)則就快了。

6、為何包括深圳在內(nèi)的一線城市，這次一定會(huì)松綁呢？

因?yàn)槿珖鴺鞘幸槐P棋，火車跑得快全靠火車頭帶，一線城市是標(biāo)桿。深圳不救，周邊城市很難有起色。四大一線不救，一線周邊的大都市圈城市很難有起色。

事實(shí)上，去年以來，其實(shí)很多二三四線城市已經(jīng)松綁，但是效果不行。一是因?yàn)榱Χ扔邢蕖⒄谡谘谘凇]有破釜沉舟的決心，二是因?yàn)橐痪€城市沒有放，沒有龍頭來帶動(dòng)。

今年這一波救市是全局性的，“供求關(guān)系重大改變”這是總定調(diào)，必然就需要一線城市帶頭，先穩(wěn)定，熱鬧起來，帶動(dòng)全國樓市都企穩(wěn)。

不過，從救市力度看，二線城市會(huì)大很多，全面松綁，多管齊下。而四大一線，則會(huì)有所保留，逐步推進(jìn)，畢竟還是擔(dān)心矯枉過正。

7、至于具體會(huì)出臺(tái)什么措施？什么時(shí)候會(huì)救？

剛需一直在支持，這次該大力支持改善了。個(gè)人判斷突破點(diǎn)在于改善型需求：二套首付降低，認(rèn)房不認(rèn)貸，換房首付降低，降低稅費(fèi)等，很快將施行，深圳應(yīng)該也會(huì)跟進(jìn)。

時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，既然北京已經(jīng)表態(tài)，那深圳也快了，很可能在9月之前。

按照2008年的經(jīng)驗(yàn)，接下來，每一個(gè)周四周五，大家都要高度注意，因?yàn)槟鞘钦吒甙l(fā)期。

8、那么，假如深圳救市，能否救起來？

先說結(jié)論：淘哥認(rèn)為，這個(gè)不用擔(dān)心，只要適度松綁，深圳樓市能恢復(fù)正常。

因?yàn)樯钲诘幕久嫣珡?qiáng)了：經(jīng)濟(jì)體量龐大（2023上半年GDP高達(dá)1.7萬億元，全國第3）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良、營(yíng)商環(huán)境好、就業(yè)吸引力強(qiáng)、年輕人多（2022年常住人口1766萬，且平均年齡僅有32.5歲）、住房自有率低、城區(qū)面積小、商品房長(zhǎng)期供應(yīng)較為緊缺……

而且，深圳目前的樓市調(diào)控是全國最嚴(yán)的，很多強(qiáng)有力的松綁措施可以考慮。

一方面，樓市基本面最強(qiáng)，另一方面，樓市限制最嚴(yán)，政策辦法最多。因此，一旦適當(dāng)松綁，潛在需求陸續(xù)入市，市場(chǎng)就會(huì)回溫。

回顧歷史，買房最賺的就是2008年、2014年。

這兩年都是市場(chǎng)最差、最悲觀的時(shí)候，而且處于大救市前夜——2008年底迎來了四萬億大放水、2014年底迎來了去庫存大招。

如今，樓市再一次來到了市場(chǎng)最悲觀+政策大力轉(zhuǎn)向的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也就是說，現(xiàn)在可能是堪比2008、2014年的黃金機(jī)遇，也是歷史上第三大買房時(shí)機(jī)。

最后，淘哥要提醒的是，接下來這一波“牛市”，深圳樓市分化會(huì)進(jìn)一步加劇，未來確定性最強(qiáng)的，只有核心資產(chǎn)，即核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤。

除了傳統(tǒng)的香蜜湖、深圳灣、前海等區(qū)域外。淘哥注意到，又有一個(gè)后起之秀，大家需要特別關(guān)注——北站超核。

02.

千萬級(jí)資金新共識(shí)：

不買前海、寶中 就買北站超核

北站超核，正在成為繼香蜜湖、深圳灣、前海之后，越來越多深圳年輕人青睞的選擇。

今年上半年，市場(chǎng)那么差，且前海有1盤在售+1盤入市的情況下，北站超核依然賣出了深圳住宅銷售額和銷售面積的雙料冠軍，成為最受追捧的買房區(qū)域。

早在去年，有外地粉絲想抄底深圳樓市，他考慮的地方有3個(gè)，一個(gè)是前海，一個(gè)是寶中，另一個(gè)就是北站超核。

這說明，市場(chǎng)正在悄悄形成一種價(jià)值共識(shí)：在千萬級(jí)別的資金中，北站超核已經(jīng)成為第一梯隊(duì)的選擇，媲美前海、寶中。

示意圖

深圳有很多新中心，為什么偏偏北站超核能逆勢(shì)突圍，晉升深圳新龍頭？

因素有很多，比如深圳七大總部基地之一的高規(guī)格產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、華南最大綜合交通樞紐的加持等，不過這些優(yōu)勢(shì)由來已久，淘哥不再展開論述，本次只談最新、最核心的2點(diǎn)：

1、北站超核集齊了國際級(jí)的總部+樞紐+文化地標(biāo)+商業(yè)+名校，是龍華真正意義上的豪宅區(qū)，天花板很高。

先思考一個(gè)問題，龍華的房?jī)r(jià)天花板，為什么到了10萬多就停滯不前？本質(zhì)上，是因?yàn)辇埲A過去缺乏頂級(jí)的商圈、文化、酒店、公園等配套，沒有能培養(yǎng)高端豪宅的環(huán)境和氛圍。

但隨著北站超核“雙芯三谷”城市一體化結(jié)構(gòu)出爐，5星級(jí)萬象系商業(yè)、超核綠芯公園等規(guī)劃曝光，深圳北站從單一的超級(jí)樞紐+高新產(chǎn)業(yè)，變成匯集一流商業(yè)+一流商務(wù)+一流酒店+一流文化場(chǎng)所+一流公園+一流樞紐的世界級(jí)國際會(huì)客廳，進(jìn)入價(jià)值迭代升級(jí)的2.0時(shí)代。

這是第一次，龍華終于有一個(gè)區(qū)域，全方位擁有了媲美甚至超越福田、南山核心地段的優(yōu)質(zhì)配套。

這意味著，北站超核或許將打破龍華樓市的瓶頸，帶領(lǐng)龍華實(shí)現(xiàn)真正的豪宅化，深度釋放深圳都市第四區(qū)的潛力，創(chuàng)造新的價(jià)值天花板。

圖源深圳龍華

2、今年，北站超核正式開啟二次騰飛。

今年是北站超核價(jià)值騰飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，眾多重磅規(guī)劃都在開工建設(shè)，比如“超總線”地鐵27號(hào)線、深惠城際、超核綠芯公園、萬象系商業(yè)、深圳市文化館新館等。

其中地鐵27號(hào)線，總投資高達(dá)227.38億，從龍崗坂雪崗出發(fā)，經(jīng)北站超核，直通深圳灣、前海灣，根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)，未來可實(shí)現(xiàn)前海、南山中心與龍華中心45分鐘通達(dá)。

27號(hào)線規(guī)劃示意圖

超核綠芯公園，建面約16萬平，國內(nèi)首個(gè)公園型城市大型樞紐站點(diǎn)、龍華面向?yàn)硡^(qū)和世界的“最美城市客廳”，涵蓋大劇院、視覺藝術(shù)中心、多功能展廳等空間，是灣區(qū)文化新地標(biāo)。

效果圖 圖源深圳龍華

淘哥提醒，以上開工的設(shè)施，都是具備顛覆級(jí)影響力的配套，所以，今年是北站超核開啟2.0時(shí)代的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是介入的絕佳時(shí)機(jī)，在價(jià)值初顯卻未完全兌現(xiàn)時(shí)進(jìn)場(chǎng)，幾年后，剛好享受豐碩的果實(shí)。

03.

關(guān)鍵信號(hào)

北站超核再添豪宅大盤

豪宅地位再次確立

淘哥獲悉，由中洲操盤、市場(chǎng)期盼已久的黃金臺(tái)項(xiàng)目，已命名為“迎璽”。

從深圳灣的“迎海”到北站超核的“迎璽”，中洲再造“迎”系高端產(chǎn)品，這是一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)，說明經(jīng)驗(yàn)豐富的大牌房企，也認(rèn)為只有豪宅產(chǎn)品，才能匹配北站超核的高度。

區(qū)域和開發(fā)商，往往是相互成就。淘哥仔細(xì)研究后認(rèn)為，中洲迎璽的出現(xiàn)，將大幅拉升北站超核的豪宅底蘊(yùn)和影響力，或許會(huì)再次引爆市場(chǎng)。

中洲迎璽位于北站超核中心，距離深圳北站樞紐僅約500米、附近還有“超總線”27號(hào)線樟坑站（規(guī)劃）。

同時(shí)，近鄰5星級(jí)萬象系商業(yè)（在建）、超核綠芯公園（在建）、深圳外國語學(xué)校（龍華校區(qū)）。

周邊還匯聚了華南首家Costco旗艦店、深圳展覽館、深圳演藝館、深圳市美術(shù)館新館（2023年建成）、簡(jiǎn)上體育綜合體等優(yōu)質(zhì)資源。

住在這里是什么感受？媲美住在福田CBD。

想象一下，住在中洲迎璽，不管是在福田、南山科技園，還是在寶中、前海工作，地鐵都能直線通勤。

舒適的步行距離內(nèi)，就能去網(wǎng)紅商業(yè)、公園逛街、購物、聚餐、露營(yíng)。

一腳油門，就能去紅山6979、美術(shù)館看演出、展覽，或者去體育綜合體打球、游泳、健身、攀巖。

周末或者節(jié)假日，更是可以高鐵約18分鐘去香港，來一場(chǎng)說走就走的shopping之旅，或者高鐵約30分鐘到廣州，吃一個(gè)悠閑的早茶。（數(shù)據(jù)參考12306）

可以說，住在中洲迎璽，出行、休閑、娛樂等所有生活需求，享受到的幾乎都是深圳最好的資源，這種生活半徑很大、豐富、有趣、高效的生活方式，正是深圳財(cái)富新貴所追求的狀態(tài)。

深圳市美術(shù)館新館效果圖

聚焦項(xiàng)目本身，中洲迎璽更是具備“稀缺”特質(zhì)。

中洲迎璽總建面高達(dá)約45萬平，是北站超核最大體量、最低容積率的住宅大盤，同時(shí)，也是北站超核唯一無保障房、回遷房的社區(qū)，氛圍非常純粹。

這意味著，中洲迎璽比周邊其它綜合性地塊、小地塊，更加具備做出北站超核頂級(jí)豪宅的基礎(chǔ)。

那么，中洲迎璽品質(zhì)如何？從設(shè)計(jì)效果看，豪宅感十足。

歸家時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望過去，是以鋁板、涂料和玻璃為主材料打造的外立面，品質(zhì)卓然、極具豪宅觀感。

走近社區(qū)，迎面而來的，是特聘名師設(shè)計(jì)的酒店式入口，靜謐莊重、尊貴奢侈，歸家儀式感拉滿。

項(xiàng)目效果圖

深入社區(qū)，是約1.6萬平的超大規(guī)模園林，擁有摩登泳池、森系兒童樂園、四季隱形輕氧跑道等多重空間，下樓就能享受親近自然、豐富多彩的生活。

? 項(xiàng)目效果圖

進(jìn)入居家空間，更是身心舒適。

點(diǎn)式+少量板式的通透式布局，高達(dá)約200米的最大樓間距、2梯4戶和3梯3戶/4戶的低梯戶比、戶戶朝南的朝向……種種匠心設(shè)計(jì)，達(dá)到了視野開闊、通風(fēng)采光良好、安靜私密的效果，讓家居生活充滿了幸福感。

項(xiàng)目效果圖

據(jù)悉，中洲迎璽涵蓋建面約92-166平的3-4房住宅，能滿足首置、改善、一步到位等多種置業(yè)選擇，今年預(yù)計(jì)入市產(chǎn)品為建面約92-135平住宅。

淘哥提醒，拐點(diǎn)已至、救市呼之欲出，中洲迎璽作為深圳稀缺的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，應(yīng)該會(huì)吸引很多人出手抄底，感興趣的朋友，務(wù)必保持密切關(guān)注，早做準(zhǔn)備。