2023年7月，據(jù)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為8096宗；

環(huán)比2023年6月同期（8292宗）環(huán)比下降2.4%，同比去年7月上漲6.6%。

月度成交量自3月份沖高過后出現(xiàn)連續(xù)下滑，月度成交量已連續(xù)4個月下滑，買家入市觀望情緒未見好轉。

價格方面，本月二手網(wǎng)簽均價為28395元/㎡，環(huán)比上月下跌8.6%。

廣州中原研究發(fā)展部認為，7月二手市場主要有以下幾方面特征：

（1）市場基本面未見改善，成交持續(xù)膠著。

目前購房買家對市場預期不高，持幣觀望情緒濃厚。加上經(jīng)濟仍處于疫后修復期，客戶購買力略顯不足，促使成交持續(xù)走弱，成交周期延長。

（2）新房的分流效應持續(xù)，中心區(qū)多個全新盤面世。

本月市區(qū)新盤供應力度不減，中心區(qū)越秀、荔灣、海珠等區(qū)域均有優(yōu)質全新盤（東園公館、西關都薈、江灣和樾等）入市，促使不少二手買家分流至新房市場。

（3）報價指數(shù)低位調整，市面上筍盤涌現(xiàn)。

受目前市場去化緩慢的影響，業(yè)主對后市信心不足，即使月底調控松綁信號密集釋出，亦未能有效提振業(yè)主預期，7月份月度報價指數(shù)為26.4%。指數(shù)已連續(xù)5個月維持30%以下，不少優(yōu)質盤源議價空間基本能達10%左右。

二、分區(qū)點評

越秀、黃埔成交表現(xiàn)亮眼，番禺成交再居榜首

各區(qū)成交情況來看，荔灣、白云、從化三區(qū)成交跌幅明顯，本月分別成交673宗、794宗、314宗，環(huán)比分別下降10.7%、8.1%、9.8%。

另外，越秀、南沙、黃埔三區(qū)成交則表現(xiàn)亮眼，本月分別成交832宗、336宗、391宗，環(huán)比分別上漲5.9%、5.0%、6.3%。

特別指出的是，本月番禺共成交1150宗，超越海珠（1129宗）穩(wěn)居各區(qū)榜首。

1、天河區(qū)：月末松綁信號釋出，珠江新城板塊看房量增加

2023年7月，天河區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為885宗，環(huán)比下降6.5%。

而二手住宅網(wǎng)簽均價為52412元/㎡。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本月天河各板塊成交均有不同程度下滑。

其中，成交活躍板塊主要以東圃、天河公園為主。其中，天河公園板塊活躍樓盤華景新城成交均價為59070元/平。

據(jù)調研了解，月末從高層到地方，各級政府均吹風將積極支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信號釋出后，珠江新城交投氛圍出現(xiàn)明顯好轉，不少原本處于持幣觀望陸續(xù)出來看房，片區(qū)中海花城灣、保利心語花園等優(yōu)質標桿項目看房量明顯增加。

在這樣的背景下，在盤源看房量回暖后，部分業(yè)主報價信心明顯增強，議價空間略有收窄。總體來看，珠江新城的市場需求仍在，購買力較強。

但客戶因市場走低擔心高位站崗而擱置入市計劃。因此，若后市廣州政策調控松綁力度較大，且能夠降低改善、置換買家的置業(yè)成本，或有效刺激買家入市，激活片區(qū)活力。

2、越秀區(qū)：北京路板塊散盤成交向好

2023年7月，越秀區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為832宗，環(huán)比上漲5.9%。而二手住宅網(wǎng)簽均價為39959元/㎡。

目前區(qū)域成交支撐板塊主要以東風東、北京路板塊為主。板塊7月成交均價分別為86648元/㎡、33148元/㎡。

其中，東風東板塊活躍樓盤為東山雅筑，成交均價分別為93377元/㎡。

另外，需要指出的是，本月北京路板塊為本月越秀區(qū)成交相對活躍的板塊，主要由于本月板塊釋放較多散盤盤源，客戶可選擇性較多，加上散盤因價格較為低洼，面積較小，總價相對較低，受到不少客戶的青睞，比如德政中路散盤、中山四路撒盤等。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測， 2023年7月，北京路板塊的散盤中原成交均價為24000-31000元/㎡左右，套均總價僅在200-280萬，成交散盤多為一房、兩房，小部分三房，成交的客戶主要為80后，以及少部分90后。

3、海珠區(qū)：新港西、海珠西相對活躍

7月份，海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為1129宗，環(huán)比上月微升0.5%，二手住宅網(wǎng)簽均價為36661元/㎡。

根據(jù)中原成交大數(shù)據(jù)顯示，本月海珠區(qū)新港西板塊成交活躍度相對較高，其成交均價為45978元/㎡。而本月新港西板塊成交最為活躍樓盤為雙子星城，其成交均價為41510元/㎡。

根據(jù)中原成交大數(shù)據(jù)顯示，本月海珠區(qū)海珠西板塊相對于其它板塊而言更為活躍，為海珠區(qū)二手成交主力貢獻板塊之一。

板塊需求活躍度相對較高主要有兩方面原因：

一方面，板塊優(yōu)質小區(qū)云集、生活配套成熟，交通網(wǎng)絡發(fā)達，為改善、置換買家的重點青睞板塊，上門客數(shù)量處區(qū)域內(nèi)的高位水平；

另一方面，目前板塊二手業(yè)主議價空間相對較大，以光大花園為例，部分放盤時間較長的盤源降價幅度基本在5%左右，大概在30萬元以上，而置業(yè)客戶遇到合適價格會快速入市，但特別指出的是，由于近期光大片區(qū)全新盤江灣和樾推售，且價格不高，直接導致不少光大客戶分流至新房市場。

4、荔灣區(qū)：中山八路板塊成交僵持

2023年7月，荔灣區(qū)陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為673宗，環(huán)比下降10.7%，而二手住宅網(wǎng)簽均價為31379元/㎡。

根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)顯示，本月荔灣區(qū)康王路板塊市場成交較為活躍，其成交較為活躍的樓盤主要以散盤盤源為主，比如周門街散盤、長壽路散盤等，本月二手成交均價為30182元/㎡、為19997元/㎡。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調研了解，本月中山八路板塊成交僵持情況相對嚴重，客戶購買周期基本拉長至2個月或以上，客戶多為舊客為主，新增客戶明顯有所減少。

目前中山八路板塊業(yè)主心態(tài)仍相對較強，大幅下調放盤價的不多，僅部分急需資金回籠及“賣一買一”的業(yè)主急需換房才明顯下調放盤價，促使客戶接受意愿偏低。

5、白云區(qū)：機場路成交回落，剛需買家購房欲望不高

2023年7月份，白云區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為794宗，環(huán)比下降8.1%。而二手住宅網(wǎng)簽均價為26198元/㎡。

據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本月白云區(qū)白云大道、羅沖圍板塊成交相對活躍。在羅沖圍板塊中，富力桃園成交最為活躍，本月中原成交價均為37073元/㎡。

板塊樓盤入市門檻低，且配套相對成熟，對于剛需、首改買家有較強的吸引力。

此外，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調研了解到，本月機場路板塊客戶觀望態(tài)度并未減緩，上門看房客亦有明顯減少，本月整體的帶看量僅在7-8位/周左右。

但據(jù)悉，目前業(yè)主實際并沒出現(xiàn)普遍的大幅度降價出售現(xiàn)象。除個別急賣業(yè)主外，機場路板塊房源議價空間基本在3-5%左右。

現(xiàn)時，板塊成交主要以低總價的樓梯樓盤源為主，其“明星盤”云宵樓需求相對活躍，其成交均價為27469元/平，套均總價僅200萬元左右，成交客戶多以90后為主。

6、番禺區(qū)：洛溪需求活躍，華南成交表現(xiàn)疲軟

2023年7月，番禺區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為1150宗，環(huán)比下降0.1%。而二手住宅網(wǎng)簽均價為25012元/㎡。

本月番禺區(qū)的鐘村板塊、洛溪板塊成交較為活躍，其中值得一提的是，近期番禺區(qū)的洛溪板塊受到不少客戶追捧，尤其是剛需客戶群。

7月，鐘村板塊成交均價在26087元/平，其主力貢獻樓盤以珠江花園為主，本月成交均價為26456元/平，屬于剛需購房客的優(yōu)質選擇項目。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本月華南板塊整體成交表現(xiàn)低迷，購房買家入市熱情不高。

廣州中原研究發(fā)展部認為，華南板塊成交熱度不高主要原因：

一、目前置換、改善買家都在“等風來”，按照目前政策調控風向來看，預計支持置換改善需求釋出的調控可能性較大。

因此，不少買家在等調控出臺后再決定入市計劃；

二、前段時間華南市場土拍不斷，新房供應充足。龍湖、華潤的優(yōu)質全新盤項目亦將在近兩月入市，不少二手買家轉移至新房市場。

三、預測：市場亟待調控利好刺激，二手成交有望重回至9000宗以上水平

7月，二手樓市交投環(huán)境未見好轉，買家入市熱情偏低，成交周期明顯延長。

同時，業(yè)主報價信心不足，議價空間增大，目前市面上涌現(xiàn)了不少優(yōu)質筍盤。

但是，值得一提的是，近期利好信號密集釋放，樓市政策面持續(xù)向好，后市調控“松綁”可能性較大。

因此，廣州中原研究發(fā)展部預計，若后市調控利好出臺刺激，有望修復客戶入市信心，加快剛需、改善需求釋出，月度成交量或有望重回9000套以上水平。

而價格方面，二手住宅網(wǎng)簽均價會持續(xù)維穩(wěn)。