“前灘爆冷”，成為近期上海樓市最熱話題。

前灘是上海最熱門的新興板塊，由上海國企陸家嘴集團(tuán)打造的世紀(jì)前灘·天匯，卻發(fā)生了罕見的歷史級爆冷：

258套新房，認(rèn)購的人數(shù)卻只有160組左右，認(rèn)購率約60%，成為了前灘2018年至今表現(xiàn)最差樓盤。

一方面，項目是上海罕見的超高層住宅，帶來對得房率、社區(qū)環(huán)境的廣泛討論，超高層的宜居性飽受爭議。

另一方面，因為陸家嘴推出了110平2房，也被質(zhì)疑用豪宅概念去“收割”中產(chǎn)，但韭菜明顯不夠用了。

世紀(jì)前灘·天匯，總爺實拍

蘇州毒地事件在前，前灘樓盤爆冷在后，將上海老牌國企陸家嘴集團(tuán)推上了風(fēng)口浪尖。總爺也實地探盤，探究爆冷背后的深層原因。

01

現(xiàn)場探訪，極佳的區(qū)位

前灘，是上海樓市最火的新興板塊。

前灘位于上海浦東，黃浦江以東、后灘以南、南北高架以西、中環(huán)線以北，6、8、11號線三軌交匯，交通條件非常優(yōu)越。

前灘板塊實景

總爺來到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)這次開盤的世紀(jì)前灘天匯，門口就是各大頂級商業(yè)體，高層甚至可以直接俯瞰黃浦江景，絕對具備熱銷的潛力。

項目隔壁的前灘太古里已經(jīng)開業(yè)，重奢品牌云集，而且未來會有連廊直接聯(lián)通項目，這里幾乎是前灘最好的一個位置。

世紀(jì)前灘·天匯，總爺實拍

隨后總爺前往項目售樓處，但卻差點找迷了路，可能是因為現(xiàn)場條件限制，陸家嘴將售樓處設(shè)置在隔壁寫字樓里。

因為前臺沒有任何樓盤相關(guān)標(biāo)識，就連被外包的銷售都和總爺吐槽：“甲方售樓處太難找了，客戶全靠我電銷。”

世紀(jì)前灘·天匯售樓處，總爺實拍

看到總爺似乎無意購買后，銷售便說“這里只有一個屏幕，要不我微信發(fā)你點資料吧。”

隨后總爺只能自行去臨時樣板間觀摩，有驚喜也有失望。

02

超低“地毯率”，迷你新房的無奈

1. 豪華裝標(biāo)vs超低地毯率，迷你新房很無奈。

首先，前灘世紀(jì)天匯的裝修標(biāo)準(zhǔn)夠高。配置的基本都是美諾、嘉格納、唯寶、漢斯格雅、鉑浪高等高端品牌。

世紀(jì)前灘·天匯樣板間，總爺實拍

但剛進(jìn)入110平的兩房樣板間，總爺就聽到現(xiàn)場有客戶在感慨：“怎么房子這么小”。

世紀(jì)前灘·天匯樣板間，總爺實拍

雖然對外宣稱有超過70%的得房率，但陸家嘴110平的兩房，空間感甚至遠(yuǎn)不如外環(huán)80平的房子，缺乏豪宅該有的尺度感。

世紀(jì)前灘·天匯樣板間，總爺實拍

廚房、衛(wèi)生間雖然都是豪華配置，但無奈現(xiàn)場看完，真的只有對那空間感印象深刻。

世紀(jì)前灘·天匯樣板間，總爺實拍

通過陸家嘴這個項目，上海市場被科普了地毯率的概念。

「地毯率」=套內(nèi)建筑面積/房屋總建筑面積（產(chǎn)證面積）

「地毯率」= 地毯面積/房屋總建筑面積（產(chǎn)證面積）

由于正常的墻體厚度可控，所以一般房子得房率地毯率比較接近，大家也不會關(guān)注地毯率。

但陸家嘴的超高層采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，墻體厚度高達(dá)40-50cm，極大地占用了戶內(nèi)空間，導(dǎo)致實際可利用空間極小。

2. 缺乏合理設(shè)計，低估了品質(zhì)改善的決心。

另外，相比于其他超高層項目，前灘世紀(jì)天匯也沒有更合理地去設(shè)計核心筒-框架結(jié)構(gòu)體系，導(dǎo)致戶內(nèi)空間的設(shè)計感缺失。

給總爺印象最深的是這個方框飄窗，深度得有接近1米，宛如一個魔盒，不知是哪位設(shè)計鬼才的杰作。

世紀(jì)前灘·天匯樣板間，總爺實拍

樣板間主臥這個弧形設(shè)計，如果是大面積臥室絕對完美，但是放在原本就很狹小的空間內(nèi)，顯得戶型很不方正。

世紀(jì)前灘·天匯樣板間，總爺實拍

最關(guān)鍵的是，上海早期超高層項目，比如耳熟能詳?shù)臏家黄罚际且源笃綄訛橹鳎瑒虞m300平以上的戶型，可以極大地降低超高層帶來的“地毯率”體驗。

陸家嘴110平小戶型，將鐮刀揮向了預(yù)算剛過千萬的“中產(chǎn)階層”，但陸家嘴集團(tuán)顯然錯誤地預(yù)估了市場。

目前上海市場已經(jīng)越過“低總價拼地段”的階段，早期各種不合理的小戶型正在被二手市場教育，客戶現(xiàn)在更加關(guān)注自身的居住品質(zhì)。

即使是總價預(yù)算不足的客戶，寧可選擇離市區(qū)稍遠(yuǎn)地段，也很難下決心犧牲如此大的居住體驗，來換取成為“偽豪宅”業(yè)主的機(jī)會。

企圖用區(qū)位和豪宅概念去彌補空間感問題，陸家嘴的小算盤顯然失敗了。

03

高密住宅，市場并不買賬

除了超低的得房率外，陸家嘴的前灘世紀(jì)天匯，還面臨著諸多問題挑戰(zhàn)。

1. 空有豪華會所配置 ，卻沒有真正了解客戶。

這次陸家嘴集團(tuán)的超層入市，超高的居住密度，也在挑戰(zhàn)著市場的承受能力。

世紀(jì)前灘·天匯，總爺實拍

一方面，陸家嘴在公區(qū)方面下了血本，打造約2800平的巨型地下兩層會所，會所中配備健身房、泳池、休閑娛樂等。

但另一方面，前灘世紀(jì)天匯和商場造在一起，對于豪宅買家來說，私密和安全必然有所顧慮，而且小區(qū)缺乏傳統(tǒng)的開放式景觀空間。

世紀(jì)前灘·天匯，總爺實拍

上海客戶非常注重家庭生活體驗，正是因為如此，開發(fā)商們才有各種內(nèi)卷小區(qū)景觀、架空層、游樂設(shè)施等公區(qū)配置。

陸家嘴項目缺乏開放式景觀和活動空間，以后小孩連戶外玩樂的空間都沒有，難道只能去封閉式的地下會所，或者去商場人擠人嗎？

上海本地國企陸家嘴集團(tuán)，似乎還不夠了解本地市場需求，前期的產(chǎn)品定位和客戶研判出現(xiàn)了問題。

2. 陸家嘴集團(tuán)的品牌力，最近受到了挑戰(zhàn)。

如果說過去市場對陸家嘴集團(tuán)的印象是寫字樓和商辦，現(xiàn)在肯定是“百億買蘇州毒地”的新聞。

有朋友就給總爺吐槽過：“很難相信土地檢測都會疏漏的房企，有能力運營好超高層住宅。”

陸家嘴毒地事件

畢竟對于超高層住宅來說，后續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)以及物業(yè)服務(wù)，才是最為關(guān)鍵的一環(huán)。做得好是湯臣一品，做不好可能就是九龍城寨。

或許市場火爆時還能趁機(jī)出貨，目前這樣的市場行情下，大家都在對比開發(fā)商、品質(zhì)、得房率，陸家嘴集團(tuán)錯過了最佳出貨時機(jī)。

另外在和周邊中介交流的過程中，總爺還得知了一件趣事：

在項目認(rèn)籌期間，由于“前灘爆冷”話題的爆火，一群中介在認(rèn)籌現(xiàn)場開直播：現(xiàn)場計算，進(jìn)入項目認(rèn)籌的人數(shù)。

世紀(jì)前灘天匯認(rèn)購現(xiàn)場

現(xiàn)場一度直播中介比認(rèn)籌客戶還多，陸家嘴的營銷操盤能力因此飽受爭議。

04

超高層浪潮，如何破局？

離開前灘后，總爺一直在復(fù)盤陸家嘴的“意外”爆冷，總結(jié)至少有三點核心原因：

1. 對市場缺乏敬畏心：裝標(biāo)豪華且自帶會所，但現(xiàn)場樣板間體驗一般，營銷操盤能力也有些落后；

2. 產(chǎn)品規(guī)劃能力缺失：產(chǎn)品存在設(shè)計和審美缺陷，且未能通過設(shè)計去最大限度地彌補超高層的硬傷；

3. 對市場需求缺乏研究：不了解市場和客戶的真正需求，缺乏開放式公區(qū)和景觀配置，對家庭型客戶不友好。

超高層住宅，通常是指建筑高度高于150米的住宅樓。從建筑設(shè)計的角度看，超高層住宅確實存在幾大問題：

1.根據(jù)消防要求，超高層消防前室與剪刀梯公攤更大；

2.超高層需要更多電梯，占據(jù)更大空間；

3.超高層本身的結(jié)構(gòu)墻體更厚，影響實際的使用空間；

由于嚴(yán)格的限高令、以及對容積率的克制，北京、上海的超高層住宅極為少見。

上海天際線

但隨著城市更新迭代，市區(qū)可利用的空間有限，城市向上發(fā)展是必然的，超高層住宅浪潮無法抵擋。

上海近期超高層項目，來源今日房產(chǎn)

總爺認(rèn)為，超高層住宅有更高的價格和居住成本，本就應(yīng)該屬于塔尖人群的專屬產(chǎn)品，不應(yīng)該做小戶型收割中產(chǎn)，更需要迎合改善客群的真正需求。

陸家嘴在前灘的“爆冷”，暴露了其在開發(fā)和營銷方面的薄弱，更是讓行業(yè)對超高層住宅更加謹(jǐn)慎：

超高層住宅不是洪水猛獸，但對開發(fā)商的要求更高。這次收割上海中產(chǎn)失敗，陸家嘴集團(tuán)真得交學(xué)費了。

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