“前灘爆冷”，成為近期上海樓市最熱話題。

前灘是上海最熱門的新興板塊，由上海國企陸家嘴集團打造的世紀前灘·天匯，卻發生了罕見的歷史級爆冷：

258套新房，認購的人數卻只有160組左右，認購率約60%，成為了前灘2018年至今表現最差樓盤。

一方面，項目是上海罕見的超高層住宅，帶來對得房率、社區環境的廣泛討論，超高層的宜居性飽受爭議。

另一方面，因為陸家嘴推出了110平2房，也被質疑用豪宅概念去“收割”中產，但韭菜明顯不夠用了。

世紀前灘·天匯，總爺實拍

蘇州毒地事件在前，前灘樓盤爆冷在后，將上海老牌國企陸家嘴集團推上了風口浪尖。總爺也實地探盤，探究爆冷背后的深層原因。

01

現場探訪，極佳的區位

前灘，是上海樓市最火的新興板塊。

前灘位于上海浦東，黃浦江以東、后灘以南、南北高架以西、中環線以北，6、8、11號線三軌交匯，交通條件非常優越。

前灘板塊實景

總爺來到現場，發現這次開盤的世紀前灘天匯，門口就是各大頂級商業體，高層甚至可以直接俯瞰黃浦江景，絕對具備熱銷的潛力。

項目隔壁的前灘太古里已經開業，重奢品牌云集，而且未來會有連廊直接聯通項目，這里幾乎是前灘最好的一個位置。

世紀前灘·天匯，總爺實拍

隨后總爺前往項目售樓處，但卻差點找迷了路，可能是因為現場條件限制，陸家嘴將售樓處設置在隔壁寫字樓里。

因為前臺沒有任何樓盤相關標識，就連被外包的銷售都和總爺吐槽：“甲方售樓處太難找了，客戶全靠我電銷。”

世紀前灘·天匯售樓處，總爺實拍

看到總爺似乎無意購買后，銷售便說“這里只有一個屏幕，要不我微信發你點資料吧。”

隨后總爺只能自行去臨時樣板間觀摩，有驚喜也有失望。

02

超低“地毯率”，迷你新房的無奈

1. 豪華裝標vs超低地毯率，迷你新房很無奈。

首先，前灘世紀天匯的裝修標準夠高。配置的基本都是美諾、嘉格納、唯寶、漢斯格雅、鉑浪高等高端品牌。

世紀前灘·天匯樣板間，總爺實拍

但剛進入110平的兩房樣板間，總爺就聽到現場有客戶在感慨：“怎么房子這么小”。

世紀前灘·天匯樣板間，總爺實拍

雖然對外宣稱有超過70%的得房率，但陸家嘴110平的兩房，空間感甚至遠不如外環80平的房子，缺乏豪宅該有的尺度感。

世紀前灘·天匯樣板間，總爺實拍

廚房、衛生間雖然都是豪華配置，但無奈現場看完，真的只有對那空間感印象深刻。

世紀前灘·天匯樣板間，總爺實拍

通過陸家嘴這個項目，上海市場被科普了地毯率的概念。

「地毯率」=套內建筑面積/房屋總建筑面積（產證面積）

「地毯率」= 地毯面積/房屋總建筑面積（產證面積）

由于正常的墻體厚度可控，所以一般房子得房率地毯率比較接近，大家也不會關注地毯率。

但陸家嘴的超高層采用剪力墻結構體系，墻體厚度高達40-50cm，極大地占用了戶內空間，導致實際可利用空間極小。

2. 缺乏合理設計，低估了品質改善的決心。

另外，相比于其他超高層項目，前灘世紀天匯也沒有更合理地去設計核心筒-框架結構體系，導致戶內空間的設計感缺失。

給總爺印象最深的是這個方框飄窗，深度得有接近1米，宛如一個魔盒，不知是哪位設計鬼才的杰作。

世紀前灘·天匯樣板間，總爺實拍

樣板間主臥這個弧形設計，如果是大面積臥室絕對完美，但是放在原本就很狹小的空間內，顯得戶型很不方正。

世紀前灘·天匯樣板間，總爺實拍

最關鍵的是，上海早期超高層項目，比如耳熟能詳的湯臣一品，都是以大平層為主，動輒300平以上的戶型，可以極大地降低超高層帶來的“地毯率”體驗。

陸家嘴110平小戶型，將鐮刀揮向了預算剛過千萬的“中產階層”，但陸家嘴集團顯然錯誤地預估了市場。

目前上海市場已經越過“低總價拼地段”的階段，早期各種不合理的小戶型正在被二手市場教育，客戶現在更加關注自身的居住品質。

即使是總價預算不足的客戶，寧可選擇離市區稍遠地段，也很難下決心犧牲如此大的居住體驗，來換取成為“偽豪宅”業主的機會。

企圖用區位和豪宅概念去彌補空間感問題，陸家嘴的小算盤顯然失敗了。

03

高密住宅，市場并不買賬

除了超低的得房率外，陸家嘴的前灘世紀天匯，還面臨著諸多問題挑戰。

1. 空有豪華會所配置 ，卻沒有真正了解客戶。

這次陸家嘴集團的超層入市，超高的居住密度，也在挑戰著市場的承受能力。

世紀前灘·天匯，總爺實拍

一方面，陸家嘴在公區方面下了血本，打造約2800平的巨型地下兩層會所，會所中配備健身房、泳池、休閑娛樂等。

但另一方面，前灘世紀天匯和商場造在一起，對于豪宅買家來說，私密和安全必然有所顧慮，而且小區缺乏傳統的開放式景觀空間。

世紀前灘·天匯，總爺實拍

上海客戶非常注重家庭生活體驗，正是因為如此，開發商們才有各種內卷小區景觀、架空層、游樂設施等公區配置。

陸家嘴項目缺乏開放式景觀和活動空間，以后小孩連戶外玩樂的空間都沒有，難道只能去封閉式的地下會所，或者去商場人擠人嗎？

上海本地國企陸家嘴集團，似乎還不夠了解本地市場需求，前期的產品定位和客戶研判出現了問題。

2. 陸家嘴集團的品牌力，最近受到了挑戰。

如果說過去市場對陸家嘴集團的印象是寫字樓和商辦，現在肯定是“百億買蘇州毒地”的新聞。

有朋友就給總爺吐槽過：“很難相信土地檢測都會疏漏的房企，有能力運營好超高層住宅。”

陸家嘴毒地事件

畢竟對于超高層住宅來說，后續的維護保養以及物業服務，才是最為關鍵的一環。做得好是湯臣一品，做不好可能就是九龍城寨。

或許市場火爆時還能趁機出貨，目前這樣的市場行情下，大家都在對比開發商、品質、得房率，陸家嘴集團錯過了最佳出貨時機。

另外在和周邊中介交流的過程中，總爺還得知了一件趣事：

在項目認籌期間，由于“前灘爆冷”話題的爆火，一群中介在認籌現場開直播：現場計算，進入項目認籌的人數。

世紀前灘天匯認購現場

現場一度直播中介比認籌客戶還多，陸家嘴的營銷操盤能力因此飽受爭議。

04

超高層浪潮，如何破局？

離開前灘后，總爺一直在復盤陸家嘴的“意外”爆冷，總結至少有三點核心原因：

1. 對市場缺乏敬畏心：裝標豪華且自帶會所，但現場樣板間體驗一般，營銷操盤能力也有些落后；

2. 產品規劃能力缺失：產品存在設計和審美缺陷，且未能通過設計去最大限度地彌補超高層的硬傷；

3. 對市場需求缺乏研究：不了解市場和客戶的真正需求，缺乏開放式公區和景觀配置，對家庭型客戶不友好。

超高層住宅，通常是指建筑高度高于150米的住宅樓。從建筑設計的角度看，超高層住宅確實存在幾大問題：

1.根據消防要求，超高層消防前室與剪刀梯公攤更大；

2.超高層需要更多電梯，占據更大空間；

3.超高層本身的結構墻體更厚，影響實際的使用空間；

由于嚴格的限高令、以及對容積率的克制，北京、上海的超高層住宅極為少見。

上海天際線

但隨著城市更新迭代，市區可利用的空間有限，城市向上發展是必然的，超高層住宅浪潮無法抵擋。

上海近期超高層項目，來源今日房產

總爺認為，超高層住宅有更高的價格和居住成本，本就應該屬于塔尖人群的專屬產品，不應該做小戶型收割中產，更需要迎合改善客群的真正需求。

陸家嘴在前灘的“爆冷”，暴露了其在開發和營銷方面的薄弱，更是讓行業對超高層住宅更加謹慎：

超高層住宅不是洪水猛獸，但對開發商的要求更高。這次收割上海中產失敗，陸家嘴集團真得交學費了。

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