120字的推薦語是真夠少的...

開頭講點個人看法

這篇文章有個點沒提到：

那就是隨著改善盤的抬頭，今年房企開發(fā)了不少“呂布騎狗”型的樓盤..

眾所周知，呂布的胯下不是貂蟬就該是赤兔

前者美人配英雄，人人愛看，后者名駒搭名將，期待感爆棚，但是，假設呂布手拿方天畫戟，騎著哈士奇出來，那又是什么感覺呢？

現(xiàn)在很多新盤和次新房給人感覺就是這樣

用一個很強的點搭配一個很弱的點，讓人感受到不倫不類。

比如產(chǎn)品形態(tài)一流，精裝效果一流，但是地段非常拉胯

再比如，漢峪的大高層，按產(chǎn)品形態(tài)看，東城逸家也只是駱駝背上的稻草

再比如，從2019年我就開始唱衰的老城區(qū)老破小...

況且還有相當多的盤，根本就不是呂布的扮相。

順風局打打還好，逆風一來，呂布就變成了邢道榮，胯下的赤兔馬變成了哈士奇...

包括今年的走勢也是這樣

在年初利好不斷之下，呂布確實出戰(zhàn)了，但是隨著時間推移，我們突然發(fā)現(xiàn)，呂布騎錯了座駕，把自己的狗當赤兔帶來了。

跑的既不快，能耐也不大...

甚至如果換個角度看也是這樣，過去的赤兔縮水成狗了，某些呂布們還想按照騎馬的方式來駕馭，來薅羊毛，這不踏馬純純的扯淡嗎..

上面是我個人簡單總結，有些話容易和諧，下面是我轉載文章的原文，還是挺全面的，大家可以看看：

下面為原文：

2023年已經(jīng)遠去，跌宕的樓市牽動了無數(shù)人的悲喜。

春夏時，它的火熱讓人們趨之若鶩，卻在秋冬，讓眾人如夢初醒，重歸理性。

歷史總是驚人的相似，卻又不是簡單的重復，對于一向堅韌的濟南樓市，這一年也發(fā)生著不同以往的質變。

樓市并無復蘇跡象

今天臘月初二，還有不到一個月的時間就要過年了，昨天組團爬千佛山的隊伍依然浩蕩，但是許多從業(yè)者并沒有滿心的期待。

年底了，濟南樓市沒有和往年一樣出現(xiàn)階段性復蘇的跡象，反而總銷量越來越差。

12月份濟南新建商品房住宅網(wǎng)簽約為3840套，連續(xù)2個月跌破4000套，今年2/3月市場高點網(wǎng)簽量在8700多套，即使在開發(fā)商年終大促優(yōu)惠拉滿的前提下，銷量降幅依然很大，同時2023年總網(wǎng)簽套數(shù)約在6.6萬套左右，創(chuàng)2014年以來的歷史新低，市場一夜回到十年前……

注：數(shù)據(jù)來源于濟南市房地產(chǎn)協(xié)會

從銷量看，樓市確實差，其實更差的是買房者的信心，諸如“房子買了就是賠錢”，“錢不好掙了，不如留在手中”，“錢交上了，房子不一定能拿到”的聲音不絕于耳。其實，樓市最大的問題還是信心的問題，民眾擔心的問題解決不了，樓市向積極的方向發(fā)展真的很難。

90%的房子都在賠錢

2023年新房市場遭遇滑鐵盧，二手房市場卻異軍突起。截至目前貝殼二手房掛牌量達到了7.3萬套，對比22年同期漲了1萬套，漲幅驚人。

1-11月濟南全市二手房累計交易5.63萬套，最新的數(shù)據(jù)還沒查到，全年預估5.9萬套，而新房累計成交6.62萬套，一二手房成交比接近5:5，而21年這個數(shù)據(jù)是7:3。2023年一二手住宅總成交約12.5萬套，比22年甚至還多了1萬套，新房比22年少了0.7萬套，也就是說這1.7萬套的購房需求全部轉向了二手房。

但是，一個不爭的事實是，濟南90%二手房的房子在跌價。從貝殼房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)走勢來看，濟南12月二手樓市景氣指數(shù)降至8.9。這意味著，在貝殼系統(tǒng)掛牌的調價房源中只有8.9%的漲價，換言之，剩下的91.1%的都在經(jīng)歷降價且鮮有問津。

銳評曾呼吁過二手房東們不要集體拋售，被抖音二手房主播一頓忽悠就咔咔降價，這樣擠兌式銷售對房地產(chǎn)生態(tài)“百害無一利”，最終把樓市信心推向無底的深淵。

未來房價的不確定走勢，給大家也帶來了一道較難的選擇題，下半年二手房市場也是出現(xiàn)的明顯的降溫，環(huán)比上半年也降了4成左右。希望二手房東的慌不擇路，在2024年不再有了。

富人的韭菜不好割了

年底，一個很明顯的現(xiàn)象是富人的韭菜也不好割了。

2019年，一場突如其來的疫情要大家知道一個好房子的重要性，此后，大面積改善產(chǎn)品需求量暴漲，核心區(qū)改善盤房價也逐漸水漲船高，盛福從1萬5漲至2萬5，長嶺山、賢文從2萬漲至3萬，龍洞、CBD從3萬漲至4萬，以前400萬總價基本可以隨便挑，現(xiàn)在基本無處可挑。但富人的韭菜畢竟占少數(shù)，也經(jīng)不住連年“刨韭菜根”式的瘋狂收割。

鳳鳴路某盤12月首開115套房源，目前僅網(wǎng)簽9套，而且首開后第二天就爆出大量工抵房對外銷售。濟南西段店改善新盤自首開到現(xiàn)在僅網(wǎng)簽了19套。 淡市之下開發(fā)商和供應商其實都挺難的，房子不好賣就沒錢給供應商結賬，供應商想結款只能接受開發(fā)商的PUA——接受工抵，變相幫開發(fā)商賣房，不干就沒有活路，真的很難啊。

CBD北 也神奇不再，去化率一路走低，不足3成成為常態(tài)，市場涼意確實越來越足，僅有玖璽城一家撐起改善市場的顏面。

開發(fā)商乃至整個行業(yè)信譽在面臨崩塌

這兩天，看到朋友圈的一句話：在這個交房比爛的時期，能交房就已經(jīng)不錯了，還要啥自行車？

張馬賣得最好的樓盤交付，銳評現(xiàn)場看過，不能說絲毫沒有瑕疵，比如草皮裸露、設計老舊，然而被瘋狂夸贊。 因為不如這有良心的大有人在，至少比那些大門蓋 好，房子忘蓋的強太 多。

同樣，某些一線開發(fā)商外立面做的好看，施工質量堪憂。 這其實是一種悲哀，是開發(fā)商乃至整個行業(yè)信譽的崩塌，同樣的需求，近半數(shù)被迫轉向二手房，至少是眼見為實。

由儉入奢易、由奢入儉難

地產(chǎn)暴漲的這些年，地產(chǎn)從業(yè)人員的的收入也是水漲船高，區(qū)域總年薪幾千萬乃至上億，營銷總年薪幾百萬到上千萬，一個渠道主管、銷售主管月薪也能干到十幾萬，這會給人一種錯覺：錢太好賺了！

所以消費也變的大手大腳起來，一次次上演教科書式裝逼炫富。各種豪車開著，豪宅住著，然而潮水褪去了，裸泳者紛紛亮相 ，頭發(fā)愁 白了，信用卡刷爆了，借錢不還成老賴了。

地產(chǎn)人的中年危機同樣可怕，裁員，縮編，降薪，打工者們無處遁形，只有等待被裁，未被裁掉的人暗自慶幸躲過一劫，其實更大的危機還在后頭。

當然，行業(yè)內也有幸運兒至今逍遙自在，由儉入奢易、由奢入儉難，得意時杠桿不要盲目往上加，否則真容易陷入萬劫不復的境地。

結語：

兩年前，郁亮曾提及對行業(yè)的基本看法，并歸結為16個字：尊重常識、回歸常態(tài)、陣痛之后，仍有機會。

只不過行業(yè)陣痛的影響可能比預想中要長，作為普通從業(yè)者，還能等得起嗎？

本期撰文

特約出品|老張

?本文版權歸“濟南樓市銳評”所有

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