我是一個(gè)標(biāo)題

01

小時(shí)光，芬芳甘美的愛(ài)。

陽(yáng)光燦爛的日子，

釀出草原花香的甜蜜。

牧羊人的苦，

釋?xiě)言谔煨岳锞陀械囊恋椤?/p>

導(dǎo)語(yǔ)

險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)熱潮具備持續(xù)的動(dòng)力，但也不能忽視部分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)承壓的現(xiàn)狀

◎ 文 / 沈曉玲、汪慧、陳家鳳、張少賢

01

險(xiǎn)資地產(chǎn)相輔相成，合作模式已成常態(tài)化

1、險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)近20年，政策引導(dǎo)險(xiǎn)資投向

險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策密切相關(guān)，不動(dòng)產(chǎn)則是連接險(xiǎn)資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵一環(huán)。根據(jù)2010年通過(guò)的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，險(xiǎn)資是指保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司以本外幣計(jì)價(jià)的資本金、公積金、未分配利潤(rùn)、各項(xiàng)準(zhǔn)備金及其他資金，而險(xiǎn)資投資的不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物，如寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等傳統(tǒng)投資性物業(yè)類(lèi)型和物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、租賃住房等新興投資性物業(yè)類(lèi)型均屬于險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資范圍。由于險(xiǎn)資可投資的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)是險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資的主要體現(xiàn)形式。

根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)情況顯示，從2006年左右開(kāi)始，資金實(shí)力較強(qiáng)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)自用寫(xiě)字樓內(nèi)等方式試水房地產(chǎn)至今，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的相關(guān)政策大致可分為嘗試期、完善期兩個(gè)階段。

• 嘗試期（2006-2010年）：初步確立險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的法律地位（略）

• 完善期（2011年-至今）：拓寬投資方式，引導(dǎo)險(xiǎn)資投資方向（部分略）

在該階段，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的政策環(huán)境逐漸完善，主要在投資方式和投資方向上進(jìn)行了更加明確的要求。在投資方式上明確表示險(xiǎn)資可以以間接投資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)表示險(xiǎn)資可以投資PPP項(xiàng)目以及公募REITs；在投資方向上連續(xù)強(qiáng)調(diào)禁止險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，引導(dǎo)險(xiǎn)資進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)、棚戶(hù)區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等。

2、險(xiǎn)資、地產(chǎn)各取所需，投資期限、收益適配度高

險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)除了政策因素外，兩個(gè)行業(yè)對(duì)資金需求的“互利雙贏(yíng)”也是另一大重要因素。具體來(lái)看，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)主要出于保值動(dòng)機(jī)和盈利動(dòng)機(jī)的考量。

• 保值動(dòng)機(jī)：險(xiǎn)資投資周期長(zhǎng)，穩(wěn)定保持是第一要義（部分略）

從險(xiǎn)資特點(diǎn)來(lái)看，險(xiǎn)資規(guī)模體量大、投資周期長(zhǎng)，而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等不動(dòng)產(chǎn)投資不僅能夠容納大體量的資金，其租金也能產(chǎn)生一定的現(xiàn)金流，甚至還會(huì)因所在板塊的發(fā)展而產(chǎn)生一定的溢價(jià)，與險(xiǎn)資在投資期限、風(fēng)險(xiǎn)偏好上十分契合

• 盈利動(dòng)機(jī)：險(xiǎn)資舉牌享分紅，投資養(yǎng)老、大健康助力主業(yè)發(fā)展（略）

3、“險(xiǎn)資+地產(chǎn)”常態(tài)化合作，四種常見(jiàn)方式進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)（部分略）

險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)已近20年，已形成多種常見(jiàn)合作模式，具體來(lái)看可分為一下四種：

一是，舉牌上市公司進(jìn)行股權(quán)投資。歷來(lái)不少房企背后或多或少出現(xiàn)了險(xiǎn)資參股的身影，包括保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)、招商蛇口、碧桂園等。例如，2015年4月平安人壽入股碧桂園，成為第二大股東,這也是中國(guó)平安首次以壽險(xiǎn)資金對(duì)大型房企進(jìn)行股權(quán)投資，并開(kāi)始了與碧桂園長(zhǎng)達(dá)8年的深度捆綁。

二是，參與投資公募REITs。公募REITs在投資期限、風(fēng)險(xiǎn)收益等與險(xiǎn)資有天然的契合，2021年11月政策允許險(xiǎn)資參與公募REITs的投資。險(xiǎn)資通常通過(guò)戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售、二級(jí)市場(chǎng)投資公募REITs，更偏愛(ài)的底層資產(chǎn)類(lèi)型為產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流。

三是，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獨(dú)立或聯(lián)合拿地，與房企合作開(kāi)發(fā)是險(xiǎn)資介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最常見(jiàn)的方式。由于監(jiān)管層規(guī)定，險(xiǎn)資不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得投資開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅，險(xiǎn)資拿地多為醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)辦公運(yùn)營(yíng)等建設(shè)用地，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，險(xiǎn)資往往扮演“投資者”角色，合作方或引入房企作為實(shí)際操盤(pán)方。

四是，收購(gòu)持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目獲取租金回報(bào)。不動(dòng)產(chǎn)符合險(xiǎn)資長(zhǎng)期投資屬性，險(xiǎn)資資產(chǎn)配置的重要領(lǐng)域，商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等優(yōu)質(zhì)物業(yè)都是險(xiǎn)資偏好的投資標(biāo)的。

除了以上四種直接性投資外，也有險(xiǎn)資通過(guò)投資債權(quán)計(jì)劃、股權(quán)計(jì)劃等金融產(chǎn)品間接性投資房地產(chǎn)，這種方式可以較好地規(guī)避政策對(duì)于保險(xiǎn)資金在項(xiàng)目投資方面的限制。

當(dāng)前，險(xiǎn)資已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的力量，其一舉一動(dòng)受到行業(yè)的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調(diào)整期，險(xiǎn)資如何抉擇，以下本文將從險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)向與趨勢(shì)作進(jìn)一步探討。

02

險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股與公募REITs的
配置“此消彼長(zhǎng)”

本節(jié)圍繞當(dāng)前險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股、公募REITs的配置情況和投資動(dòng)向，分析房地產(chǎn)低迷行情下險(xiǎn)資的持倉(cāng)邏輯，以及參與公募REITs所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

1、低迷行情下險(xiǎn)資調(diào)整地產(chǎn)股倉(cāng)位，但當(dāng)前倉(cāng)位并不低

• 險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股合計(jì)減持比例近35%，民營(yíng)險(xiǎn)資減持最頻繁（部分略）

2004年監(jiān)管首次批準(zhǔn)險(xiǎn)資直接投資股票市場(chǎng)，2013-2015年房地產(chǎn)進(jìn)入高景氣周期，地產(chǎn)股因高股息率、低估值，成為險(xiǎn)資配置資產(chǎn)的較佳選擇，期間發(fā)生過(guò)“金地控股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)”、“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”等多個(gè)中小險(xiǎn)資輪番舉牌充當(dāng)“野蠻人”的經(jīng)典案例。而2016年《關(guān)于規(guī)范中短存續(xù)期人身保險(xiǎn)產(chǎn)品有關(guān)事項(xiàng)的通知》的出臺(tái)，監(jiān)管對(duì)萬(wàn)能險(xiǎn)的發(fā)行和經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行全方位、系統(tǒng)性的嚴(yán)管，險(xiǎn)資的“惡意收購(gòu)”現(xiàn)象才得以制止。

2021下半年以來(lái)民企陸續(xù)出險(xiǎn)、市場(chǎng)信心不足，房地產(chǎn)基本面有所惡化，險(xiǎn)資陸續(xù)減持地產(chǎn)股。據(jù)媒體的不完全統(tǒng)計(jì)，包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽(yáng)光人壽等都曾拋售地產(chǎn)股，減持對(duì)象不乏萬(wàn)科、招商蛇口、華僑城、保利、金地等。

• 14家地產(chǎn)股遭遇險(xiǎn)資減持，7家獲增、6家維持不變（部分略）

房企主要因流動(dòng)性、業(yè)績(jī)低迷和盈利承壓等因素遭遇減持。企業(yè)性質(zhì)上，減持房企以國(guó)企、民營(yíng)為主，國(guó)企、民營(yíng)、央企和混改數(shù)量占比35.7%、28.6%、21.4%和14.3%。流動(dòng)性表現(xiàn)，民營(yíng)（4家）全部遇險(xiǎn)，而10家其余企業(yè)性質(zhì)的房企尚未爆發(fā)信用危機(jī)。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)表現(xiàn)，除天保基建未披露外，2023年僅中華企業(yè)（上海地產(chǎn)）、招商蛇口銷(xiāo)售額有所增長(zhǎng)，其余11家業(yè)績(jī)均下滑，碧桂園、北辰降幅顯著。而盈利能力上，最新期報(bào)表中9家房企凈利潤(rùn)為虧損狀態(tài)，1家處于1-2%，僅4家凈利率超7%。而險(xiǎn)資減持保利、萬(wàn)科、招商和中華企業(yè)等基本面相對(duì)穩(wěn)健的房企，更多緣于短期的資金回撤。

整體而言，當(dāng)前險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)板塊的配置熱情不高，板塊估值長(zhǎng)期處于歷史地位。基于對(duì)整個(gè)股票市場(chǎng)和個(gè)股的判斷，險(xiǎn)資調(diào)整倉(cāng)位，清倉(cāng)了遇險(xiǎn)的地產(chǎn)股，減持部分業(yè)績(jī)、盈利承壓的個(gè)股。但2023年末仍有21家地產(chǎn)股前十大股東中險(xiǎn)資存在入股現(xiàn)象， 其中13家地產(chǎn)股險(xiǎn)資對(duì)其持股比例依舊超過(guò)5%，而2020年末險(xiǎn)資持股比例超5%的個(gè)股數(shù)量也僅14家，就當(dāng)前時(shí)點(diǎn)而言，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的持倉(cāng)并不低。險(xiǎn)資追求的是絕對(duì)收益，追求資金的安全性，而地產(chǎn)股高股息、低估值特性與其投資邏輯高度契合，倘若后續(xù)政策落地見(jiàn)效、市場(chǎng)回暖，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的關(guān)注度有望形成新一輪的回流。

2、公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有限，險(xiǎn)資難以實(shí)現(xiàn)大規(guī)模配置需求

• 險(xiǎn)資戰(zhàn)略配售額達(dá)81億，偏愛(ài)產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流（略）

• 中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT最受險(xiǎn)資追捧，獲配售近14億（部分略）

若按險(xiǎn)資戰(zhàn)略配售的相對(duì)占比計(jì)（險(xiǎn)資戰(zhàn)略配售份額占戰(zhàn)略配售的比重/戰(zhàn)略配售占總發(fā)行的比重），國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT等5只以產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流為底層資產(chǎn)的公募REITs險(xiǎn)資對(duì)其戰(zhàn)略配售的相對(duì)份額占比處20%以上。

而19只產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs中，險(xiǎn)資唯獨(dú)沒(méi)戰(zhàn)略投資華夏金茂商業(yè)REIT，且對(duì)同樣以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的戰(zhàn)略投資份額也僅占到1%。金茂此次基礎(chǔ)設(shè)施 REIT 的底層資產(chǎn)為長(zhǎng)沙覽秀城，2024 年預(yù)計(jì)的分派率 4.92%,而物美集團(tuán)的分派率甚至高達(dá)6.4%。然而險(xiǎn)資依舊不偏愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)，可能緣于商業(yè)地產(chǎn)整體回報(bào)率低于產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流，商業(yè)地產(chǎn)年化回報(bào)率2.9%-5.4%之間，疊加國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式以開(kāi)發(fā)商自投、自建、自管的重資產(chǎn)模式為主流，激進(jìn)的杠桿比例和昂貴的融資成本不斷侵蝕經(jīng)營(yíng)收益，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)造成較嚴(yán)重的負(fù)面影響。

若按險(xiǎn)資戰(zhàn)略配售金額（含擴(kuò)募）計(jì)，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT戰(zhàn)略配售額排名首位，達(dá)近14億。其中，首次戰(zhàn)略配售額11.67億元，由泰康人壽以3.89元/份認(rèn)購(gòu)20%的基金份額，擴(kuò)募戰(zhàn)略投資額2.3億元，由太平資管、長(zhǎng)城財(cái)富保險(xiǎn)資管、太平洋資管以4.228元/份認(rèn)購(gòu)分別認(rèn)購(gòu)0.24億份、0.17億份和0.14億份的基金份額。此外，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等險(xiǎn)資對(duì)其戰(zhàn)略配售金額超過(guò)3億。

03

險(xiǎn)資轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)投資
加碼抄底優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)

1、平安、國(guó)壽等多家險(xiǎn)資相繼出手，大宗不動(dòng)產(chǎn)交易頻現(xiàn)（部分略）

平安人壽作為險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)“領(lǐng)頭羊”,在大宗不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)接連發(fā)力，持續(xù)加碼投資。繼2021年330億元收購(gòu)凱德集團(tuán)旗下六個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)包的部分股權(quán)、2022年耗資50.15億元接手遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下北京市遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目，2023年1月又投資了四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，總投資金額預(yù)計(jì)不超過(guò)73.33億元，目前這些項(xiàng)目均處于實(shí)際出資階段。根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露信息統(tǒng)計(jì)，截至目前，平安人壽已對(duì)五個(gè)大額不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)出資總額達(dá)到549.51億元。

此外值得注意的是，新華保險(xiǎn)發(fā)起百億基金投向不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)計(jì)后期不動(dòng)產(chǎn)布局將提速。2024年伊始，新華保險(xiǎn)發(fā)布公告宣布，與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金。基金的規(guī)模為100億元，新華保險(xiǎn)（作為有限合伙人）擬認(rèn)購(gòu)99.99億元，中金資本（作為普通合伙人）擬認(rèn)購(gòu)100萬(wàn)元，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)。

2、商辦資產(chǎn)是投資重頭，房企拋售驅(qū)動(dòng)險(xiǎn)資進(jìn)場(chǎng)“抄底”（部分略）

從標(biāo)的資產(chǎn)屬性來(lái)看，險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資主要涉及商業(yè)綜合體、辦公樓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等項(xiàng)目。

其中，商辦資產(chǎn)是投資重頭，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)在股權(quán)投資、物權(quán)投資方面涉資占比超過(guò)8成。一方面，行業(yè)下行周期，相比住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、地產(chǎn)股這類(lèi)投資標(biāo)的，持有型商辦資產(chǎn)具備更高的安全邊際和長(zhǎng)期投資價(jià)值。目前來(lái)看，險(xiǎn)資投資項(xiàng)目主要位于北京、上海等一線(xiàn)城市核心商圈，這主要也是基于資產(chǎn)保值以及長(zhǎng)期投資預(yù)期回報(bào)考量。

另一方面，房企拋售進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)險(xiǎn)資進(jìn)場(chǎng)“抄底”。商辦資產(chǎn)是房企布局最廣泛的持有型不動(dòng)產(chǎn)，此輪周期性調(diào)整下，行業(yè)加快出清，資產(chǎn)處置增多，一些流動(dòng)性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現(xiàn)、回籠資金，優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)頻繁被擺上貨架，且不少以折價(jià)出售，為險(xiǎn)資低位抄底帶來(lái)機(jī)遇。

3、挖掘細(xì)分賽道投資機(jī)會(huì)，積極配置物流、產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目（略）

04

險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資熱有望持續(xù)
ABS、REITs拓寬投資通道

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，并從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代,險(xiǎn)資的投資偏好也從公司債券、地產(chǎn)股票投資傾向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的物權(quán)投資，平安、國(guó)壽、泰康、中郵等多家險(xiǎn)資集中入局，加碼投資商業(yè)綜合體、辦公樓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等具備長(zhǎng)期價(jià)值的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

安全性、流動(dòng)性、收益性始終是保險(xiǎn)資金投資的三大原則，結(jié)合行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)以及自身資產(chǎn)配置需求來(lái)看，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資仍將集中在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

一方面，不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值顯現(xiàn)，在險(xiǎn)資資產(chǎn)配置中占據(jù)越來(lái)越重要的地位。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以及二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)投資可以?xún)?yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，在一定程度對(duì)沖投資風(fēng)險(xiǎn)，更好地平衡收益與風(fēng)險(xiǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定收益預(yù)期較好。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格整體處于低位，疊加市場(chǎng)資產(chǎn)處置多，利好險(xiǎn)資“抄底”，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)，一些核心城市、核心區(qū)域、核心地段的高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目仍將被擇優(yōu)而入。

另一方面，險(xiǎn)資獲準(zhǔn)開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)，將進(jìn)一步推動(dòng)險(xiǎn)資參與不動(dòng)產(chǎn)投資。雖然當(dāng)前ABS、公募REITs的整體市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)有限，很難滿(mǎn)足險(xiǎn)資大規(guī)模資產(chǎn)配置需求，但隨著未來(lái)政策對(duì)底層資產(chǎn)類(lèi)型的不斷擴(kuò)容，市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展?jié)摿薮蟆?023年3月3日，上海證券交易所發(fā)布并施行《上海證券交易所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)規(guī)則適用指引第5號(hào)——保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)要求（試行）》，鼓勵(lì)符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司積極開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)。2023年10月13日，國(guó)壽、泰康、太保、人保、平安首批5家保險(xiǎn)資管公司獲準(zhǔn)試點(diǎn)開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)，2023年12月20日“華泰-中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”已經(jīng)成功設(shè)立，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的募資通道拓寬，將推動(dòng)險(xiǎn)資更深度地參與不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)。

總體來(lái)看，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)熱潮具備持續(xù)的動(dòng)力，但也不能忽視部分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)承壓的現(xiàn)狀，在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目選擇上要尤為謹(jǐn)慎，多加考量，合理適度控制配置比例，做好‘募投管退’各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管控。此外，獲準(zhǔn)險(xiǎn)資也可積極開(kāi)展資產(chǎn)證券化投資，抓住REITs、ABS先發(fā)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行資產(chǎn)配置。

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目錄

險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)向和未來(lái)趨勢(shì)

一、險(xiǎn)資地產(chǎn)相輔相成，合作模式已成常態(tài)化

1、險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)近20年，政策引導(dǎo)險(xiǎn)資投向

• 嘗試期（2006-2010年）：初步確立險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的法律地位

• 完善期（2011年-至今）：拓寬投資方式，引導(dǎo)險(xiǎn)資投資方向

2、險(xiǎn)資、地產(chǎn)各取所需，投資期限、收益適配度高

• 保值動(dòng)機(jī)：險(xiǎn)資投資周期長(zhǎng)，穩(wěn)定保持是第一要義

• 盈利動(dòng)機(jī)：險(xiǎn)資舉牌享分紅，投資養(yǎng)老、大健康助力主業(yè)發(fā)展

3、“險(xiǎn)資+地產(chǎn)”常態(tài)化合作，四種常見(jiàn)方式進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)

二、險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股與公募REITs的配置“此消彼長(zhǎng)”

1. 低迷行情下險(xiǎn)資調(diào)整地產(chǎn)股倉(cāng)位，但當(dāng)前倉(cāng)位并不低

• 險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股合計(jì)減持比例近35%，民營(yíng)險(xiǎn)資減持最頻繁

• 14家地產(chǎn)股遭遇險(xiǎn)資減持，7家獲增、6家維持不變

2.公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有限，險(xiǎn)資難以實(shí)現(xiàn)大規(guī)模配置需求

• 險(xiǎn)資戰(zhàn)略配售額達(dá)81億，偏愛(ài)產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流

• 中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT最受險(xiǎn)資追捧，獲配售近14億

三、險(xiǎn)資轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)投資，加碼抄底優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)

1、平安、國(guó)壽等多家險(xiǎn)資相繼出手，大宗不動(dòng)產(chǎn)交易頻現(xiàn)

2、商辦資產(chǎn)是投資重頭，房企拋售驅(qū)動(dòng)險(xiǎn)資進(jìn)場(chǎng)“抄底”

3、挖掘細(xì)分賽道投資機(jī)會(huì)，積極配置物流、產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

四、險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資熱有望持續(xù)，ABS、REITs拓寬投資通道

- The end -

本文僅為個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀(guān)點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)研究力量和咨詢(xún)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線(xiàn)上線(xiàn)下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶(hù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。