就在剛剛！上海一批次首輪土拍，結(jié)束了首日兩塊地的角逐。

隨著廣州、香港兩座一線城市先后放開限購，很多買房人、房企也都在觀察：

上海，還能不能維持前兩年的熱度？

龍年首拍，兩塊熱門地塊上架，分別有5家和12家參拍，競(jìng)爭(zhēng)都異常激烈。

最終越秀拔得頭籌，7.54億摘得楊浦“迷你”地塊；華發(fā)聯(lián)手中鐵，拿下來本輪最火的古美地塊。

由于打分機(jī)制的重啟，第二塊地歷經(jīng)了11個(gè)小時(shí)的漫長(zhǎng)流程，民企獨(dú)苗大華遺憾止步打分環(huán)節(jié)，上海拿地的門檻再次悄然提升…

01

越秀拔得頭籌，搶下迷你地塊

上海的龍年首拍，由一塊“迷你”地塊開始。

長(zhǎng)海社區(qū)002-05地塊，位于楊浦市光路板塊，距離8號(hào)線市光路站約800米，周邊的居住氛圍很濃。

這塊地出讓面積只有7458.94平，容積率2.3，住宅套數(shù)下限130套，雖然地塊很小，但利潤(rùn)率和去化率不用擔(dān)心。

越秀拿下長(zhǎng)海社區(qū)地塊

這塊地吸引了5家競(jìng)買人，越秀、象嶼、建發(fā)、中鐵建、保利置業(yè)，清一色的國企和央企，而且都抱著“勢(shì)在必得”的決心。

經(jīng)過連續(xù)11輪報(bào)價(jià)，毫無懸念地觸發(fā)了最高限價(jià)7.5383億元，隨后轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”階段，全部接受后迅速進(jìn)入搖號(hào)階段。

最終，越秀地產(chǎn)“搖中”龍年上海首個(gè)地塊，拿到了上海的第六個(gè)項(xiàng)目。

近幾年不少外地國企都在深耕上海，越秀絕對(duì)是最堅(jiān)決的之一，這點(diǎn)從對(duì)土拍的深度參與可以看出。

自2021年首入上海，越秀地產(chǎn)即在上海接連拿地，2022年更連落兩子。

和很多初入上海的房企一樣，越秀地產(chǎn)過往項(xiàng)目主要以合作開發(fā)為主，包括百億神盤的保利越秀嘉悅云上。

嘉悅云上成為熱門樓盤

去年以來，站穩(wěn)腳跟、打出爆款的越秀地產(chǎn)，開始在上海土地市場(chǎng)獨(dú)立拿地。

破局并非易事，越秀地產(chǎn)始終欠缺點(diǎn)運(yùn)氣，連續(xù)多輪參與，僅在首輪拍地中斬獲靜安區(qū)中興社區(qū)“迷你”地塊。

直到去年年底，幸運(yùn)女神終于眷顧了越秀，越秀地產(chǎn)在11位競(jìng)買人中脫穎而出，摘得競(jìng)爭(zhēng)最激烈的北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊。

越秀北新涇項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程稿

目前根據(jù)披露，該項(xiàng)目可能越秀地產(chǎn)鉚足勁要打造上海標(biāo)桿，可能會(huì)采用嘉格納廚電+一梯一戶+石材立面的配置…

期待進(jìn)擊的越秀地產(chǎn)，能夠拿出在大灣區(qū)的產(chǎn)品力，在上海進(jìn)一步打開局面。

02

民企打分出局，華發(fā)+中鐵拿地

相比第一塊迷你地塊，第二塊地吸引了更多房企參與。

這塊地位于閔行外環(huán)內(nèi)，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)8.58萬/平，緊鄰古美華府和古美華庭，都是前兩年觸發(fā)積分的熱門樓盤。

華發(fā)古美地塊

可以預(yù)見的是，無論哪家開發(fā)商獲取，都將鎖定一個(gè)快速去化的頂流項(xiàng)目。

古美地塊，吸引了共14家房企組成12位競(jìng)買人報(bào)名，分別是：

1中海，2華潤(rùn)，3保利，4綠城，5建發(fā)，6越秀，7招商，8華發(fā)+中鐵置業(yè)，9象嶼+金茂，10中鐵建，11安徽高速，12大華。

在殘酷的12進(jìn)10打分環(huán)節(jié)中，民企獨(dú)苗大華、外地國企安徽高速被淘汰出局...

經(jīng)過11個(gè)小時(shí)的漫長(zhǎng)流程，華發(fā)+中鐵置業(yè)的組合，最終幸運(yùn)摘得了這個(gè)頂流地塊。

自2014年進(jìn)駐上海以來，華發(fā)已經(jīng)躋身市場(chǎng)頭部品牌，2023年全口徑銷售額排名第4，操盤及權(quán)益口徑銷售額均進(jìn)入TOP3。

華發(fā)2023年上海銷售排名

尤其是去年，華發(fā)在上海打造了多個(gè)爆款，華發(fā)半島華庭“三開三罄”古美華府連續(xù)兩次開盤均實(shí)現(xiàn)“日光”。

本次華發(fā)聯(lián)手中鐵置業(yè)，期待能夠?yàn)樯虾碓鯓拥捏@喜。

03

打分機(jī)制重啟，門檻再次提升

剛剛提到，本次上海土拍執(zhí)行了新規(guī)則，重新觸發(fā)了2年前的打分機(jī)制。

上一次“打分入圍”還是在2021年，之后上海取消了招掛復(fù)合無需打分，直到2023年三批次部分地塊采用招掛復(fù)合，但一直并沒有觸發(fā)。

本輪最熱門的古美地塊，報(bào)名房企數(shù)量超過10家達(dá)到了12家，所以需要先進(jìn)行打分，選出前十入圍競(jìng)價(jià)階段。

總爺通過朋友獲取了打分條件，發(fā)現(xiàn)打分標(biāo)準(zhǔn)涉及相當(dāng)多的層面，尤其是對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、一線城市的規(guī)模極為看重。

占比高達(dá)40分的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“一線城市”中自行開發(fā)的總面積、綠色建筑、裝配置面積都有考核，這也意味著對(duì)房企的門檻進(jìn)一步拉升。

網(wǎng)傳房企打分表

一位民營(yíng)房企投拓朋友告訴總爺：“這樣的機(jī)制下，如果杭州濱江來報(bào)名熱門地塊，可能連搖號(hào)的資格都沒有。”

占比32分的經(jīng)濟(jì)實(shí)力部分，對(duì)房企的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、甚至利潤(rùn)率等都有考核，熱門地塊的機(jī)會(huì)，留給更有實(shí)力的巨頭們。

網(wǎng)傳房企打分表

而規(guī)模更小、主體信用評(píng)級(jí)更低的民企，尤其是中小型民企，將會(huì)失去“搏一搏運(yùn)氣”的機(jī)會(huì)。

不知道是否是這個(gè)原因，相比去年一些中小型民企、外地國企扎堆試水熱門地塊，今年土拍似乎冷清了不少。

本輪參與房企數(shù)量?jī)H21家，相比去年一批次60余家參拍的高熱度，龍年的首拍略顯平淡。

歷次土拍參拍房企梳理

首輪土拍參與的房企，除了大家熟悉的各大國央企，沒有一家新面孔的出現(xiàn)…

本次土拍參與房企數(shù)量

唯一參與參與的民企獨(dú)苗大華，甚至倒在了“打分環(huán)節(jié)”，連參與競(jìng)拍搖號(hào)的資格都沒了。

今年以來，內(nèi)地各大一線城市紛紛拿出大招，先后實(shí)質(zhì)性地打開限購。

1月27日，廣州宣布取消120平方米以上住房限購，成為一線城市中首個(gè)按面積段劃分限購范圍的城市。

2月28日，香港宣布成為全國首個(gè)取消限購的一線城市，據(jù)說這些天內(nèi)地投資客擠爆香港售樓處。

就在今天上午，杭州出臺(tái)重磅樓市新政，全面取消二手房限購，這座“炒房第一城”也在陸續(xù)打開限購窗口。

杭州突發(fā)打開二手房限購

上海自1月打開外環(huán)外限購后，根據(jù)很多樓盤的反饋，目前郊區(qū)需求并未反轉(zhuǎn)，反倒是市區(qū)豪宅最近勢(shì)頭很猛。

樓市購房信心等待提振的同時(shí)，開發(fā)商在上海投資拿地的決心，也需要得到進(jìn)一步刺激了。

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