就在剛剛！上海一批次首輪土拍，結束了首日兩塊地的角逐。

隨著廣州、香港兩座一線城市先后放開限購，很多買房人、房企也都在觀察：

上海，還能不能維持前兩年的熱度？

龍年首拍，兩塊熱門地塊上架，分別有5家和12家參拍，競爭都異常激烈。

最終越秀拔得頭籌，7.54億摘得楊浦“迷你”地塊；華發聯手中鐵，拿下來本輪最火的古美地塊。

由于打分機制的重啟，第二塊地歷經了11個小時的漫長流程，民企獨苗大華遺憾止步打分環節，上海拿地的門檻再次悄然提升…

01

越秀拔得頭籌，搶下迷你地塊

上海的龍年首拍，由一塊“迷你”地塊開始。

長海社區002-05地塊，位于楊浦市光路板塊，距離8號線市光路站約800米，周邊的居住氛圍很濃。

這塊地出讓面積只有7458.94平，容積率2.3，住宅套數下限130套，雖然地塊很小，但利潤率和去化率不用擔心。

越秀拿下長海社區地塊

這塊地吸引了5家競買人，越秀、象嶼、建發、中鐵建、保利置業，清一色的國企和央企，而且都抱著“勢在必得”的決心。

經過連續11輪報價，毫無懸念地觸發了最高限價7.5383億元，隨后轉入競報“高品質建設”階段，全部接受后迅速進入搖號階段。

最終，越秀地產“搖中”龍年上海首個地塊，拿到了上海的第六個項目。

近幾年不少外地國企都在深耕上海，越秀絕對是最堅決的之一，這點從對土拍的深度參與可以看出。

自2021年首入上海，越秀地產即在上海接連拿地，2022年更連落兩子。

和很多初入上海的房企一樣，越秀地產過往項目主要以合作開發為主，包括百億神盤的保利越秀嘉悅云上。

嘉悅云上成為熱門樓盤

去年以來，站穩腳跟、打出爆款的越秀地產，開始在上海土地市場獨立拿地。

破局并非易事，越秀地產始終欠缺點運氣，連續多輪參與，僅在首輪拍地中斬獲靜安區中興社區“迷你”地塊。

直到去年年底，幸運女神終于眷顧了越秀，越秀地產在11位競買人中脫穎而出，摘得競爭最激烈的北新涇產業園區地塊。

越秀北新涇項目設計過程稿

目前根據披露，該項目可能越秀地產鉚足勁要打造上海標桿，可能會采用嘉格納廚電+一梯一戶+石材立面的配置…

期待進擊的越秀地產，能夠拿出在大灣區的產品力，在上海進一步打開局面。

02

民企打分出局，華發+中鐵拿地

相比第一塊迷你地塊，第二塊地吸引了更多房企參與。

這塊地位于閔行外環內，房地聯動價8.58萬/平，緊鄰古美華府和古美華庭，都是前兩年觸發積分的熱門樓盤。

華發古美地塊

可以預見的是，無論哪家開發商獲取，都將鎖定一個快速去化的頂流項目。

古美地塊，吸引了共14家房企組成12位競買人報名，分別是：

1中海，2華潤，3保利，4綠城，5建發，6越秀，7招商，8華發+中鐵置業，9象嶼+金茂，10中鐵建，11安徽高速，12大華。

在殘酷的12進10打分環節中，民企獨苗大華、外地國企安徽高速被淘汰出局...

經過11個小時的漫長流程，華發+中鐵置業的組合，最終幸運摘得了這個頂流地塊。

自2014年進駐上海以來，華發已經躋身市場頭部品牌，2023年全口徑銷售額排名第4，操盤及權益口徑銷售額均進入TOP3。

華發2023年上海銷售排名

尤其是去年，華發在上海打造了多個爆款，華發半島華庭“三開三罄”古美華府連續兩次開盤均實現“日光”。

本次華發聯手中鐵置業，期待能夠為上海帶來怎樣的驚喜。

03

打分機制重啟，門檻再次提升

剛剛提到，本次上海土拍執行了新規則，重新觸發了2年前的打分機制。

上一次“打分入圍”還是在2021年，之后上海取消了招掛復合無需打分，直到2023年三批次部分地塊采用招掛復合，但一直并沒有觸發。

本輪最熱門的古美地塊，報名房企數量超過10家達到了12家，所以需要先進行打分，選出前十入圍競價階段。

總爺通過朋友獲取了打分條件，發現打分標準涉及相當多的層面，尤其是對開發商的資質、一線城市的規模極為看重。

占比高達40分的項目經驗，對“一線城市”中自行開發的總面積、綠色建筑、裝配置面積都有考核，這也意味著對房企的門檻進一步拉升。

網傳房企打分表

一位民營房企投拓朋友告訴總爺：“這樣的機制下，如果杭州濱江來報名熱門地塊，可能連搖號的資格都沒有。”

占比32分的經濟實力部分，對房企的總資產、凈資產、甚至利潤率等都有考核，熱門地塊的機會，留給更有實力的巨頭們。

網傳房企打分表

而規模更小、主體信用評級更低的民企，尤其是中小型民企，將會失去“搏一搏運氣”的機會。

不知道是否是這個原因，相比去年一些中小型民企、外地國企扎堆試水熱門地塊，今年土拍似乎冷清了不少。

本輪參與房企數量僅21家，相比去年一批次60余家參拍的高熱度，龍年的首拍略顯平淡。

歷次土拍參拍房企梳理

首輪土拍參與的房企，除了大家熟悉的各大國央企，沒有一家新面孔的出現…

本次土拍參與房企數量

唯一參與參與的民企獨苗大華，甚至倒在了“打分環節”，連參與競拍搖號的資格都沒了。

今年以來，內地各大一線城市紛紛拿出大招，先后實質性地打開限購。

1月27日，廣州宣布取消120平方米以上住房限購，成為一線城市中首個按面積段劃分限購范圍的城市。

2月28日，香港宣布成為全國首個取消限購的一線城市，據說這些天內地投資客擠爆香港售樓處。

就在今天上午，杭州出臺重磅樓市新政，全面取消二手房限購，這座“炒房第一城”也在陸續打開限購窗口。

杭州突發打開二手房限購

上海自1月打開外環外限購后，根據很多樓盤的反饋，目前郊區需求并未反轉，反倒是市區豪宅最近勢頭很猛。

樓市購房信心等待提振的同時，開發商在上海投資拿地的決心，也需要得到進一步刺激了。

對上海龍年首拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。