近日有朋友看了我的文章后，私信問我未來房價走勢會怎樣。我沒有專門研究房價，但可以用我所使用的分析框架幫朋友們分析一下。

1、不要用一般經(jīng)濟周期模型來分析現(xiàn)在房價?？戳宋仪捌谖恼碌呐笥褌兌贾溃敬谓?jīng)濟困難的性質(zhì)不是經(jīng)濟危機，而是市場經(jīng)濟體系國家集團與新型計劃經(jīng)濟體系國家集團之間爆發(fā)的戰(zhàn)略對決，所以不能用一般經(jīng)濟周期模型來分析。

2、不要用一般市場價格模型來分析現(xiàn)在房價。新型計劃經(jīng)濟體系指現(xiàn)在大國實行的混合經(jīng)濟體系?；旌辖?jīng)濟體系的本質(zhì)仍然是計劃經(jīng)濟。因為在混合經(jīng)濟體系中，政府自主調(diào)節(jié)是主導機制，市場自發(fā)調(diào)節(jié)是輔助機制，市場自發(fā)調(diào)節(jié)必須依附于政府自主調(diào)節(jié)才能發(fā)揮作用。在混合經(jīng)濟體系中，價格被一定程度扭曲了，扭曲的力量來自政策。政策性越強，價格扭曲程度也越大。大國房地產(chǎn)市場正是這樣一個政策市場。

3、自2001年大國加入世貿(mào)組織之后，房價經(jīng)歷了多輪暴漲。房價暴漲背后的三大推手是：其一，由于大國實行外匯管制政策，出口制造業(yè)賺取的巨量外幣必須結(jié)匯給銀行并換回本幣，這導致市場中本幣（M2）數(shù)量遠大于市場商品價值，造成輸入性通脹；其二，政府曾經(jīng)把房地產(chǎn)列為支柱產(chǎn)業(yè)，大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，并通過土地出讓金回籠市場中富余的本幣，不過這個收益主要被地方政府所得；其三，上個世紀70-80年代嬰兒潮紅利和人口城市化紅利。

4、現(xiàn)在，推動房價暴漲的這三大推手全部消失。意味著曾經(jīng)的高房價將失去支撐，L型下落是必然的。

其一，市場經(jīng)濟體系國家集團與新型計劃經(jīng)濟體系國家集團之間的戰(zhàn)略對決主要發(fā)生在外貿(mào)領(lǐng)域。2023年大國與北美、歐洲、日韓等發(fā)達經(jīng)濟體的外貿(mào)出口均大幅下降，其中對韓國下降13.5%、對美國下降11.6%、對日本下降10.7%、對德國下降8.7%.....只有對東盟出口快速增長。但對東盟出口基本都是轉(zhuǎn)口貿(mào)易，意味著出口制造業(yè)在加快外遷。最終產(chǎn)品廠家外遷還會帶動供應(yīng)鏈廠家外遷。最近深圳市人事局的勞動糾紛案件爆倉，估計要么是因為外貿(mào)訂單減少，要么是因為出口制造業(yè)外遷。對發(fā)達經(jīng)濟體出口下降和出口制造業(yè)外遷，將導致國內(nèi)外幣結(jié)匯量下降，輸入性通脹就會減少甚至消失。

其二，在“房住不炒”思想下，最上頭早已不再視房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，雖然地方政府還念念不忘巨額土地出讓金的幸福時光，但估計最上頭已經(jīng)拿定主意，只打雷不下雨，救市只出政策不掏銀子。4月15日，高盛研究報告稱，全國民營開發(fā)商在交樓方面面臨4萬億元的資金缺口，但截至3月底，僅得到銀行4690億元信貸。所有不掏銀子的政策都是空調(diào)，空有政策的救市只會救個寂寞。

另外，最上頭現(xiàn)在不能拿真金白銀救樓市還有個重要原因，要為現(xiàn)在大舉擴張的政府債務(wù)準備后手?，F(xiàn)在各級政府為刺激經(jīng)濟大舉擴張債務(wù)，5年后如果無法到期償債的話，必定要啟動央行QE來收拾殘局。屆時這個QE資金可能會非常大，故現(xiàn)在不能在樓市中浪費彈藥。

其三，上世紀嬰兒潮紅利和人口城市化紅利都已經(jīng)被吃干抹盡了，現(xiàn)在年輕人不婚不育，人口出生量斷崖式下降，望穿秋水也看不到房屋新買家。

5、從市場經(jīng)濟體系國家集團與新型計劃經(jīng)濟體系國家集團之間的戰(zhàn)略對決的緊張形勢看，繼續(xù)壓降房地產(chǎn)才是大國的最佳策略。

看過我前期文章的朋友們知道，兩大國家集團之間戰(zhàn)略對決的殘酷性和長期性。對決失敗一方將不得不改用對方的經(jīng)濟體系。改變經(jīng)濟體系會導致本國政府組織巨變、權(quán)力版圖重構(gòu)、既得利益丟失、甚至本國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟崩潰。兩方誰也承受不了失敗的代價。為了贏得對決勝利，雙方都會押上所有力量。

這場冰與火的對決的主戰(zhàn)場是可貿(mào)易部門。外貿(mào)和科技是主戰(zhàn)場，代理人戰(zhàn)爭則是副戰(zhàn)場。房地產(chǎn)業(yè)是典型的不可貿(mào)易部門，遠離對決戰(zhàn)場，八竿子都打不著。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得再好，對贏得這場對決也沒有絲毫的幫助，反而會因為占用了太多社會資源而拖累了戰(zhàn)略對決。故大國的最佳策略是：只要維持不崩盤，即可繼續(xù)壓降房地產(chǎn)，并努力把多年來沉淀在房地產(chǎn)業(yè)中的財富擠兌出來，用于與市場經(jīng)濟體系國家集團的戰(zhàn)略對決。

6、通過上述分析，很容易得出與高盛公司相同的結(jié)論：房價尚未來到L型路徑的底部。那L型路徑的底部在哪里呢？我認為可用 “房屋租金+銀行貸款利率”的計算方法來估算其參考價格。我在前文中按這個方法估算過，廣州一套現(xiàn)在標價210萬的房子，參考價格只有98萬。那什么時候會到達底部呢？這個不太好難說，但我認為不會太久，很有可能會在3-5年之內(nèi)。另外，不會有地區(qū)差異，一二線城市和其他城市都會一樣L型走勢。并且一二線城市由于以前過度暴漲，房主獲利離場動機更強，故賣盤可能會更大，價格下行也可能會更快。

那么房地產(chǎn)市場什么時候能開始復(fù)蘇呢？我認為只能等待這場戰(zhàn)略對決結(jié)束后，某一方拔幟易幟后，其時無論是實行市場經(jīng)濟體系讓國內(nèi)產(chǎn)業(yè)真正市場化，還是繼續(xù)實行新型計劃經(jīng)濟體系，繼續(xù)用房地產(chǎn)業(yè)收割市場上富余的流通本幣，房地產(chǎn)業(yè)都會開始復(fù)蘇并有機會再次繁榮。但這個時間估計要更漫長，沒個10-20年希望不大。

又瞎說了一氣，請各位朋友們?nèi)f萬不可參考。如若非要參考，我也堅決不負責任。