今天對比拆解兩個改造酒店，看別人開酒店，長自家見識~~

老貓和狐君是酒店投資人，他們都選了老樓改造成酒店、相同的檔次，相近的品質，可狐君的單房改造投入卻比老貓省了好幾萬塊！

（數據詳見下文表格）

曾站在同一個起跑線的兩人，因為籌建投入的懸殊，一個起步就一敗涂地，另一個開局穩贏！

差距在哪里？

為什么為出現這么大的差距？

1

兩個極端

兩家酒店高度相似。

改造前：

都是

80年代初的老樓

磚混

結構。

都在老城中心，地段好、配套全。

一樓都是沿街底商，都有自己的獨屬小院。

都是

“三無”

，無消防、無電梯、無地暖……即都需要“大手術”。

改造后：

檔次相近，品質相當，售價接近。

改造項目也很雷同，都是拆光了重來，從0做消防、水電，換窗子、改造外立面、做樓頂防水……

區別：

老貓店是一個大院+兩棟主樓，兩棟主樓都改造為酒店；

狐君是一個大院+一棟主樓+一圈平房，這些平房改成了民宿。

相似的牌

，放在

不同操盤人

手中，卻打出了截然不同的結果。

差距在哪里？

2

改造清單

我們先拉出兩棟樓的改造清單。

注：兩家酒店的產品和配套有些不同，如老貓的酒店有早餐和會議室，而狐君沒有；老貓的酒店以客房為主，而狐君是客房+民宿，而且兩家酒店都是分期開發，加之計算方式不同，所以各項數據僅供參考，我們主要看背后的邏輯。

（僅羅列改造項目，不含軟裝家具）

數據背后藏著真相，對照著這個清單，我們可以發現這兩家店的差距頗多。

我們逐項分析一下，試著找出狐君省錢的秘密武器，看他如何把籌建預算控制得這么極致。

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差距所在

1

物業之差

從列表中可以看出，兩家的拆除、加固、消防投入差別很大。

加固和消防造價取決于物業的初始狀態。

兩棟樓雖然都是80年代初的紅磚樓，看著一樣老。

但“里子”相差卻很大：

一個建樓時就不規范，幾十年來頻繁更換租客，每一任都暴力拆改裝修，物業安全性每況愈下，拆除、加固、機電系統的改造難度都很高、牽涉面廣，造價也就蹦著高地往上漲。

另一個樓高只有三層，又一直用于單位辦公，安全基礎較好，只需針對薄弱點局部補強，消防的硬件限制也較少，改造難度和造價自然小了很多。

小結：狐君成功的第一招，做好物業診斷評估，避開物業坑，選對物業。

2

管控之差

老貓酒店籌建有三大災難：預算超標、工期超時、質量返修，可以說，項目管理嚴重失控。

為什么會這樣？因為沒人管。

老貓是跨行進入的新人，是租下這棟物業后，臨時攢了一個草臺班子：

• 股東之間因項目而合，湊投資款而聚，此前并無深交。
• 負責人都是兼職或顧問身份（因為就只有這一家店，廟小養活不起專業團隊）

這些導致項目落地時，沒人全心撲在項目上，有事沒人落實……

狐君則是深耕酒店業十年的老鳥了，公司三個常駐股東，分別是設計師出身、工程出身、公關運營出身。

三人各管一塊，既能獨擋一面，又有全局觀，由于每一步決策都事關自身投資利益，決策時沒有多余動作，都使出全身解數，恨不能焊在工地上，經過十年磨合，彼此信任、尊重。

小結：狐君成功的第二招，專業股東和優秀的公司治理結構，成功避開股東坑。

3

設計之差

兩棟樓的原始標準層都存在硬傷：

房間面積小、衛生間小。

狐君店的問題尤其突出，因它是從辦公業態改成酒店，適用性較差。

但他巧妙地用設計揚長避短，節就著物業原始格局，大膽采用橫向布局，盡量避免拆墻砸梁、大動干戈。

而老貓卻未因地制宜開展設計，一方面是因為他做的是加盟酒店，品牌方不允許有太多非標設計。

另一方面，服務的設計師不顧實情，直接套模板，搞出了許多削足適履的設計，多花了錢還不出效果。

小結：狐君成功的第三招，量體裁衣，個性化設計。

4

供應商之差

對比來看，狐君的每一細項花費都比老貓少，但質量卻絲毫不輸。

這得益于狐君多年儲備的供應商，貨比三家，選出最高性價比。

而老貓第一次干酒店，這方面很欠缺。

拿窗戶改造來說，本該早就落實的工程，一拖再拖，一直拖到天氣預報說下周來寒流，要上凍影響室內施工了，老貓這才急三火四選了一家供應商，對方報價高、態度差，但老貓沒得選，因為他沒有Plan B，只能咬牙認了。

小結：狐君成功的第四招，靠譜又高性價比的供應商庫。

5

遠見之差

兩家店租期都長達15年。

所以狐君在本次改造時很重視兩件事：

• 一是耐用性，如在機電系統和防水工程上，選好材、用好料，確保能用十年以上。
• 二是抗老性，如大堂造型采用整塊不銹鋼鍛造，短期看造價高，但將來翻新時只需在其上做一些小改造，整個店面就會煥然一新。

而老貓的酒店顯然做不到這點，加盟店必須執行品牌標準，而該品牌的標準色是高飽和度的藍和粉，這種鮮艷色系本就容易過時，何況品牌方為了維護品牌形象，會不斷推出4.0、5.0、6.0新版……

逼著投資人不斷翻新，未來兩家店的改造投入也會拉開差距。

小結：狐君成功的第五招，為未來翻新留足空間，更有長遠眼光。

6

算賬思維之差

高手籌建不是一味省錢，而是將有限的資金花在刀刃上。

比如狐君的走廊墻壁，用最尋常的板材。

但局部會用有質感的硬包做“提亮”，避免了廉價感，合理地壓縮了投入。

再如，客房墻壁貼最省錢的壁布。

但洗浴區的墻面，一擲千金用了大塊的大理石材，很提升品質感。

小結：狐君成功的第六招，設計籌建時要有算賬意識，把有限的錢，花在刀刃上，四兩撥千金。

7

運營思維之差

狐君酒店在設計時就充分考慮了運營場景。

比如，公區大量使用真實漆+噴漆工藝：

• 真實漆制造細膩豐富的觀感；
• 噴漆確保了堅固度和耐用性。

將來保潔大姐可以直接拿抹布擦墻，維護成本很低。

老貓顯然缺乏運營意識。

比如，他的酒店門選用了一種深咖色木紋門。

看著好看，用著糟心：

一按一個手印，大姐要花很多力氣去擦拭，保養還得要買一種特殊精油，增加了運營成本。

再如，老貓酒店為了“好看”，水盆區下方用了一種“防潮地板”。

防潮地板？能防到什么效果？能防多久？半年？一年？兩年……很多設計師不接地氣，承擔代價的卻是業主。

狐君不會選這種噱頭>實用的設計，采用更穩妥實用的設計，杜絕將來浸泡發霉的隱患。

小結：狐君成功的第六招，運營思維貫穿產品設計和施工。

改造裝修是酒店投資的開頭，這個頭開得好不好，直接決定了投資的成功與否。

表面上，改造預算的控制，是一個工程問題。

但事實上，它由公司掌門人能力模型、股權結構、酒店定位、產品設計、施工單位、工程管控等多方面決定，是一個龐大而系統的工程。

酒店利潤越來越薄，倒逼投資人做好全鏈條把控——從選合伙人到選項目，從選物業、選地段到選定位，從選設計到選供應商，每一關都做好避坑工作，不浪費每一分預算。

反之，當你的籌建預算一再超標時，就已經提前透支了酒店的利潤。

開局，即成死棋。