丁橋桃花湖西地塊

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

杭州供地密集，距離上次出讓不到半個(gè)月，杭州土地市場再次上新。

4月29日，杭州計(jì)劃出讓5宗涉宅地，總出讓面積364446㎡，總可建面積710907㎡，地塊分別位于錢江世紀(jì)城、未來科技城、江灣新城、浦沿和丁橋。

相比上一場，本批次土地?zé)岫扔兴厣?，但分化顯著。其中，綠城溢價(jià)13.8%競得錢江世紀(jì)城朗云南地塊，中天&海威聯(lián)合體溢價(jià)15.1%競得丁橋地塊，龍湖近底價(jià)競得浦沿地塊，建發(fā)底價(jià)競得未來科技城低碳國際社區(qū)地塊，但過去兩年大熱板塊江灣新城的地塊，卻提前終止。

4月29日杭州出讓土地指標(biāo)一覽表

房企對杭州市場仍有信心，但只認(rèn)準(zhǔn)核心區(qū)域、流速確定的地塊才會出手。

代表市場終端的杭州二手房市場，延續(xù)了3月新政以來的熱度，4月成交量預(yù)計(jì)接近3月8500套的水平。

最近幾天，一線城市、強(qiáng)二線城市加快松綁樓市，且力度繼續(xù)加大。

成都宣布取消限購，新房不再搖號；南京擬放寬落戶條件，未來買房就能落戶；深圳成為全國首個(gè)推行“以舊換新”的一線城市。

無論是商品房、二手房還是土地市場，仍有一定熱度的杭州，會繼續(xù)出臺新政嗎？會跟進(jìn)取消限購嗎？

市場有不能確定的傳聞：五一之后，將出臺包括解除限購限價(jià)、稅費(fèi)優(yōu)惠等一系列去庫存救市政策。

受此傳聞?dòng)绊懀?月29日房產(chǎn)股大漲。截至發(fā)稿時(shí)，萬科A漲停，濱江集團(tuán)漲7.79%，綠城中國漲12.67%等。

01

杭州土地?zé)岫然厣?/strong>

核心區(qū)域流速確定是關(guān)鍵

4月16日，杭州土地出讓遭遇大面積底價(jià)成交，不到半個(gè)月杭州再次迎來一場土地出讓。

出讓批次的地塊區(qū)位相對更核心，不乏熱門的錢江世紀(jì)城、未來科技城等板塊，因而相比此前市場熱度有所回升。

錢江世紀(jì)城地塊

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

自2023年9月建發(fā)摘得建發(fā)中糧·朗云地塊后，時(shí)隔半年多錢江世紀(jì)城再次推出一宗宅地，毗鄰朗云項(xiàng)目，精裝限價(jià)同為46000元/㎡。

該地塊可建約2.6萬㎡，由綠城以總價(jià)8.7億元競得，成交樓面價(jià)32771元/㎡。

出讓地塊與朗云地塊起價(jià)相同，朗云地塊當(dāng)時(shí)溢價(jià)12%封頂搖號產(chǎn)生競得人，而地塊溢價(jià)也達(dá)到13.8%。

未來科技城推出一宗可建約46.2萬㎡大體量的商住地（住宅總可建38.2萬㎡），即未來科技城低碳國際社區(qū)，精裝限價(jià)36100元/㎡?；蛴捎隗w量巨大、業(yè)態(tài)豐富且資金需求量高等因素，該地塊并未有競爭，由建發(fā)以總價(jià)近85億元競得，成交樓面價(jià)18389元/㎡。

未來科技城地塊

圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

無論是錢江世紀(jì)城還是未來科技城，目前新房庫存都較低。其中，錢江世紀(jì)城僅有建發(fā)中糧·朗云一個(gè)在售項(xiàng)目，未來科技城僅有濱江杭鐵·楓攬華庭一個(gè)待售項(xiàng)目。

此外，丁橋桃花湖公園西宅地（容積率1.6）由中天&海威聯(lián)合體以總價(jià)9.5億元競得，溢價(jià)15.1%；位于濱江區(qū)腹地的浦沿宅地由龍湖以總價(jià)14.3億元競得，溢價(jià)0.7%。

02

杭州二手房穩(wěn)定

4月成交量將突破8000套

在“3.14新政”利好加持下，杭州二手房市場注入信心，3月成交量突破8500套，創(chuàng)下近12個(gè)月新高。

4月接近尾聲，杭州二手房成交量預(yù)計(jì)延續(xù)3月成交水平。截至4月28日，杭州市區(qū)二手房成交量突破7800套，全月預(yù)計(jì)成交接近8400套。

杭州市場上“以價(jià)換量”激發(fā)短期市場活躍的特征明顯，購房者對價(jià)格極其敏感，小面積、低總價(jià)房源成交占比提升，郊區(qū)次新二手房受到青睞。

4月杭州二手房交出了一張并不差的成績單，但市場信心并未明顯好轉(zhuǎn)，加上商品房市場分化加劇，特別是部分項(xiàng)目銷售遲緩，庫存積壓。

因此，房企雖然對杭州市場仍保有信心，但在土地市場上較為謹(jǐn)慎，只對核心區(qū)域、流速確定的土地才敢于出手。

03

成都取消限購，南京擬買房落戶

杭州會跟進(jìn)取消限購嗎？

房地產(chǎn)市場依舊嚴(yán)峻復(fù)雜，全國各城市積極松綁樓市，近期強(qiáng)二線城市也紛紛下場加大力度。

4月28日，成都發(fā)布樓市新政，明確全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售。對社會關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)采取公證搖號選房銷售。

此外，成都全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格。

3月，成都全市新房住宅成交15350套，環(huán)比增長約35.7%，同比增長約16.3%，但同時(shí)供應(yīng)量也持續(xù)大增，3月成都商品房供應(yīng)面積約456萬㎡，環(huán)比上升229%，同比上升90%。（數(shù)據(jù)來源：成都住建局）

4月26日，南京發(fā)布戶籍新政（征求意見稿），將進(jìn)一步放寬落戶條件，在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

4月27日，南京再次發(fā)布“以舊換新”試點(diǎn)公告，南京安居建設(shè)集團(tuán)將開展“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)，首批試點(diǎn)限額2000套。

南京一二手房遇冷或是其連續(xù)發(fā)布樓市相關(guān)新政的緣由。2024年一季度，南京新房住宅成交3961套（不含高淳、溧水），環(huán)比下降60%，總成交金額約143.2億元，環(huán)比下跌59.5%。3月，南京新房去化率僅21%，新房庫存量約775萬㎡，消化周期高達(dá)41.4個(gè)月。（數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院）

4月23日，深圳宣布推行房產(chǎn)“以舊換新”，于5月1日正式啟動(dòng)，為期1年，成為全國首個(gè)正式推行“以舊換新”的一線城市。

此前，有媒體報(bào)道，杭州政協(xié)召集部分房企及相關(guān)機(jī)構(gòu)舉辦交流座談會，探討如何通過一二手聯(lián)動(dòng)打造杭州房地產(chǎn)市場的新平衡、借鑒其它城市“以舊換新”經(jīng)驗(yàn)等話題。

但自今年“3.14新政”杭州全面放開二手房限購，增值稅全部5改2后，暫未有大動(dòng)作。