以舊換新燃爆市場，剛剛南京一批低密宅地流出，主城大別墅來了。

這兩天，南京發布存量住房 新政，引起整個樓市的關注。

據悉，新政發布以來，市場反應火熱，各樓盤客戶到訪量增加，有樓盤簽約成交數上百套！

根據“南京發布”公眾號的消息，自4.27南京換新購政策實施以來，已經有52組客戶確認成交。

結合公積金首付比例信貸政策的利好，本周開始咨詢以舊換新的人逐漸增多，客觀說目前政策很模糊，優惠力度也并不不透明，說什么的都有。

以致于很多客戶咨詢完，到了項目交完意向金之后，下一步怎么操作，沒有人給指引，這也是很多以舊換新的購房人頭疼的問題。

結合目前咨詢官方+案場核實反饋，我們所了解到的情況是：

目前除了安居集團可參與的14個項目，官方出臺了以舊換新細則后，其余后面加入進來的南部新城會展中心、東南國資、南京交投等參股的項目——

諸如金基璟樾府、秦淮金茂府、金基山川江樾、保利揚子萃云臺后加入的商品房，都還沒有明確換購細則，需要等，不給優惠力度承諾，這也是政策模糊的點。

以金基、保利參與此次換新購的商品房為例：

案場反饋，項目上具體的換購細則信息沒有，但凡是以舊換新的購房人，看中房子前期先來辦理認籌，交意向金鎖定房源，然后案場會把這些客戶統一報上去，等待上面通知，等待周期尚不清楚。

再者關于“南京以舊換新是否持續擴大隊伍”這個問題，有知情人透露，安居之外，南京本土國企棲霞建設、奧體建設、高科等房企等都有可能參與進來，不過具體消息還得以官方釋放為準。

更多“以舊換新”問題

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南京以舊換新暗藏玄機？

最近網上流傳了一份“南京第二、三批以舊換新名單”，也不知道名單原始出處，但能肯定的是，這批換新項目名單不是官方發布。

有不少粉絲反映，參照名單上面的項目，周末跟著中介跑去售樓處看房子，結果案場工作人員，說“我們沒有以舊換新的活動啊！”。。。

名單出來后，我們也第一時間跟案場進行了核對，結果發現有部分項目確實可以參與以舊換新政策，但也不是所有房源，而是拿出部分參與以舊換新。

另外一部分流速還不錯的盤，暫不支持以舊換新。

并且需要給大家說明的是，目前市面上“以舊換新”和正常賣1買1兩撥人，所享受到的案場折扣是不一樣的，對客戶答疑積極性也會有所區別。

這也是購房人疑惑的點，為啥周末去南部新城看房，表明參與以舊換新意向后，案場接待人員滿臉不屑甚至有些怠慢、傲氣。

針對這點我說說自己的看法：

1、首先對于開發商來說，買賣雙方選擇權不對等。以舊換新客戶回款周期長，期間不可控因素太多，即便交了意向金鎖定房源，但如果買房人對官方給出的評估價不滿意，這個意向金還是可以退的。也就是說購房人可以同時鎖定2-3家支持以舊換新的商品房，對于買房人來說這期間幾乎沒有損失，還可以借此評估知道一下自己老房子大概能賣什么價。

但于開發商而言就不一樣了，你滿意就轉認購，不滿意意向金可以退，沒啥損失，無非就是需要一點時間等待第三方機構上門評估。但是如果你不買，開發商浪費了人力物力，包括給你答疑，結果最后你又不想買，那損失方肯定是開發商。

2、其次對于一些流速好的新建商品房，正常賣一買一回款快，客戶直接打消了以舊換新的念頭，不報這個期待，自然就不用吃著鍋里還想著碗里，間接避免了被其他項目分流的風險，看中房子交定金不可退，最后轉網簽概率要比以舊換新高得多。

這也是為什么很多項目，現在不太愿意接待以舊換新客戶的原因。當然如果跟我們走，價格方面我們會竭力幫大家去談，不清楚地方，可以加我微信交流。

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關于“以舊換新”執行的熱點問題，我們做了以下整理——

注意以下僅限于安居集團換新購商品房答疑，也目前只有安居出了換新購細則，有專門官方咨詢電話——

安居集團旗下參與“以舊換新”官方咨詢電話：025-68318505、68318506、68318510、68318516。

現場咨詢地址：安德門大街32號紫悅廣場1號樓1樓置新公司

1、哪些房子能“以舊換新”？截止時間？

⑴存量房位于南京主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區）范圍內，江北新區、江寧區、溧水、高淳不參加。

⑵首批安居集團只收購2000套二手房，自公告發布之日2024年4月27日起至12月31日，額滿為止。

首批南京有14家新房樓盤可供置換，換購新房總價230-1500萬+不等，都是安居集團旗下的樓盤。

河西中——頤和天晟府、頤和源璟；

河西南——頤和鉑樾府、頤和云臺源筑、楓璟雅園；

南部新城——云萃府；

江核——頤和鉑岸江璟；

棲霞——頤和縵山居、頤和四季府；

江寧——湯山頤和府、湯山玉蘭公館；

江北——江山薈

溧水——紫熙府、南京頤養中心。

2、商辦公寓可以參與“以舊換新”嗎？

不可以，此次“以舊換新”不含自建住房、商業、辦公、公寓等。

3、二手房還在還貸中，能以舊換新嗎？

要求存量住房應成套、產權清晰，狀態為可交易（不存在抵押、擔保或查封等其他不可置換狀態，且備案滿3年），需在過戶前把貸款結清。

4、“以舊換新”的二手房有什么限制？

⑴房齡不能超過50年；

⑵必須有房產證（小產權房不參與）；

⑶必須備案滿三年（滿足當下的上市條件）；

⑷65年產權公寓要看房產證是否標明“公寓”，若標明則不可參加。

5、置換的新房售價，是按照銷許價還是優惠價？

和現在市面上銷售的新房價格一致，新房按案場促銷優惠后的價格算。

6、置換總價和新房總價的差價部分，可以貸款嗎？

可以。可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%；

剩余20%的差價可以全款、商業貸款或者公積金貸款。

7、二手房評估價＞要置換新房價格的80%，多出的可退還嗎？

不退還，最多只能抵新房總價的80%，如果這種情況出現，可以選擇一套更大面積（總價更高）或多套房源置換。

政策原文是這樣表述的：置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。

• 打個比方——

如果你想買的新房總價500萬，而你的二手房評估價也是500萬，換購新房的時候只能抵400萬，這種情況下，你要去選購總價大概在625萬以上的新房，才是最劃算的。

8、直系親屬名下的房產可以參與以舊換新嗎？

可以的，直系親屬（配偶、父母、子女）名下的房子，都可以參加此次新政。

9、參加“以舊換新”需要繳納評估費、中介費等費用嗎？

不需要，換購人不承擔評估費用，還能省下買賣過程中的中介費；

但二手房過戶涉及到的增值稅、個稅，新房購買涉及到的契稅，均正常繳納。

10、二手房價格如何評估？

按正常市場價，這個會有評估公司來評，評估機構都是房產局庫里的，會隨機抽取3家評估機構進行評估，然后取平均值作為最終收購價格；

如果對評估價和現場議價不滿意，置換可撤銷，意向金可退。

11、以舊換新的流程是什么？怎么報名？

• 先確定好要置換的新房；

• 與開發商、置新公司簽一個三方協議，然后先交定金，鎖定房源；（項目不同，交的意向金不同，比如頤和四季府是7萬）

• 等待評估機構上門評估，出價；（5-8天內）

• 如果評估價能接受，就繼續按規定進行以舊換新，如果評估價不能接受，也可以退定金，不進行置換。

• 登記報名方式：通過“南京房產微政務”微信公眾號，登錄“房幫寧”平臺首頁。在“寧換新”模塊，完成存量住房的物權核驗后，挑選意向購買的新建商品住宅項目，并辦理報名手續。

12、存量房目前有租客怎么辦？換購后新房還沒交付可以租住原房屋嗎？

存量房屋若存在租賃關系，換購人應承諾在簽訂《存量房買賣合同》前予以解除，原承租人如需繼續承租該房屋的，應與置新公司重新協商租賃事宜，租賃價格以評估價為準。換購人如需承租該房屋的，可以按評估價租賃。

13、原房屋學區能夠保留一段時間嗎，具體怎么操作？

• “以舊換新”成功后，換購人可選擇保留原存量住房施教區3年入學資格，以《存量房買賣合同》簽訂生效之日起計算。

• 在開始辦理存量房產權過戶手續前，換購人需明確是否保留學區資格，填寫《存量住房“以舊換新”子女入學信息填報表》或《自愿放棄義務教育入學權益承諾書》，作為相關合同的附件。

• 其中，需要保留學區資格的購房人，在協議簽訂后，持相關材料，到學區對應的區教育局辦理資格保留的登記和審核手續。

14、購買新房時需要將舊房收購全款作為首付嗎？

可以。新房最低首付比例以同時點銀行貸款政策為準，在存量住房置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%的前提下，換購人可根據銀行資格預審要求確定首付金額和按揭貸款額度。存量住房收購款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭貸款放款后支付給換購人。

15、二手房評估價是怎么評的？需要自己承擔評估費用嗎？

不用，免費評估。安居集團已經遴選了一批信用好、業務強的評估機構，形成了評估機構名單庫，每一百組為一批，安排邀請換購人代表在公證處一起從庫中搖號抽取3家評估機構，規范科學客觀的開展好評估工作。

每套房屋有3個評估結果，取中間價為最終評估價。

換購人登記報名，完成新房意向認購后，會按順序依次開展上門驗房和評估工作，換購人無需承擔評估費用。

16、參與“以舊換新”有哪些優勢？什么樣的房子適合以舊換新？

• 存量住房“以舊換新”活動可以為群眾改善居住條件提供便捷、有利的服務，有新房購買以及二手住房出售需求的群眾可以考慮“以舊換新”；

• 收購二手住房由政府倡導、國企實施，保證交易賬戶以及交易資金的安全可靠；收購價格由專業評估機構評定，群眾自由選擇是否接受，規范合理；由國企主導辦理二手房交易手續，辦理流程便捷，交易周期短，且不產生任何中介費、手續辦理費等額外費用。

• 城區的老破小、或者邊緣板塊的房子，可以通過這次以舊換新置換掉。
  

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容積率低至0.8 主城38幅地塊曝光

5月23日，中國（蘇州）城市土地展舉行，南京一批重點地塊曝光。

涉及地塊約38幅、總面積約188公頃，涵蓋新街口、河西北、河西南、南部新城、百家湖、安德門、雨核、江核等南京熱點區域。

劃重點：

①低密地成主旋律。河西容積率1.01，大校場容積率1.01-1.2，雨核容積率1.2，1.01，浦口容積率0.8， 其他部分地塊容積率還可優化，……2024年南京土地容積率大降，給予了更多操作空間，未來樓市格局或將改寫。

②、位置更加核心。2024年一批更中心，更核心地段地塊上市了，比如環紫金山板塊，新街口商圈珠江飯店地塊、鼓樓龍江片區湛江路地塊，老門東地塊 ……地段位置越發核心，進一步提高南京土拍吸引力。

③供地數量縮減。本次遵循“量少質優”的原則，宅地供應趨向精細化，推動區域供需關系調整。比如此次涉及到江核僅有4宗地，后期該片區的供應或將有所縮減。事實上2024年南京宅地供應相比去年整體縮減了51.3%，創下近年來的新低。

擬出讓地塊分布↓

重點地塊一覽：

1、主城核心區罕見供地

南京主城核心區，此次共有4幅地塊，分別位于河西南生態公園、城南核心區、新街口商圈、環紫金山板塊以及鼓樓龍江片區，周邊配套成熟，具有稀缺性。

其中河西南生態公園地塊和紫金山南麓顧家營地塊容積率均低至1.01；鼓樓區湛江路地塊容積率1.8，安德門住宅綜合容積率1.6...

2、南部新城容積率低至1.01

秦淮區南部新城佳營路地塊，容積率1.2，還可優化。

地塊緊鄰文淵府，北至佳營路、南至匯景北路、西至特色街巷、東至祥天路，用地面積2.87公頃。

秦淮區南部新城匯秀路地塊，容積率1.2，還可優化

地塊離南外不遠，近保利博雅和著，北至匯秀路，西至廣洋路，南至匯景南路，東至基層社區中心，面積2.27公頃。

秦淮區南部新城國際路地塊，容積率1.01

地塊位于中央生態住區，近綠城鳳棲朝鳴，位于金基望樾府北側，南至紅花路，西至國際路，北至規劃中和橋北路，面積3.26公頃。

3、雨花核心區容積率低至1.2

雨花臺區共5幅地塊，其中安德門+雨花數字城3幅，雨花新濱江2幅。

雨花安德門地塊，住宅綜合容積率約1.6，商辦≤3.0

雨花臺區小行地塊，緊鄰萬科朗拾二期，面積0.95公頃，容積率1.2（可優化）

雨花核心區A1地塊：二類居住用地，面積6.13公頃，容積率2.8（可優化）

小村DF二期地塊：二類居住用地，面積1.89公頃，容積率2.0（可優化）

4、江寧百家湖推重磅地塊

江寧區共推出2個片區組團地塊，2幅住宅用地（百家湖核心住區，方山南片區），1幅康養綜合用地（淳化康養地塊）。

5、棲霞區容積率低至1.2

2幅宅地分別位于興智中心西片區和棲霞山華僑城地塊。

6、江北核心區供應縮減，容積率低至0.8

整個江北，共曝光14幅地塊，其中江北新區4幅、浦口區5幅、六合區5幅。

江北核心區4幅：

• 橫江大道以北地塊：緊鄰南師附中九袱洲路學校，面積5.82公頃，由2幅地塊組成，地塊一容積率1.6，地塊二容積率1.8（可優化）。

• 江北大道以東地塊：屬于江北新區政務區板塊，緊鄰長江凌云府，面積6.45公頃，容積率1.8（可優化）。

• 九袱洲路以東地塊：核中核商住混合用地，緊鄰新金融中心一期，面積3.97公頃，容積率1.8（可優化）

• 浦烏路以西地塊：位于老山沿線，緊鄰華昌金沙一品，面積8.23公頃，容積率1.5（可優化）

浦口區地塊5幅，容積率低至0.8：其中老城2幅，城南中心、高新區、湯泉各1幅。

• 北莊03號地塊，面積30.9公頃，容積率1.6（可優化）。
  

• 西門大排檔地塊，面積1.82公頃，容積率1.6（可優化）。
  

• 城南中心17號地塊，面積3.82公頃，容積率1.8（可優化）。
  

• 八里路以南地塊，面積7公頃，容積率0.8
  

• 銀泉東路以南地塊，面積5公頃，容積率0.8

• 六合區地塊5幅，其中雄州中心區2幅，龍袍新城3幅。

圖片來源：西祠房產等其他網絡平臺，一并感謝。