年的海淀小升初DZ難度非常大，唉聲一片，群里的小伙伴們也在討論這個事。這個咱不多說，咱們要說的是如果海淀沒有了DZ，是不是要買東西城？還能買海淀的學區房嗎？如果海淀能買，又要買哪里？

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

先來討論一下。

海淀由于DZ比例特別大，而每個片區內派位初中又幾乎都有坑校，所以海淀的雞娃氛圍特別濃，又因為DZ，海淀被稱為到處都是學區房，一旦DZ取消，必然會對一些初中派位有坑的末流學區是一個極大的利空。

前兩天我們也在群里討論過，生源和老師的問題，其實兩者都很重要，生源占比會更重。比如，拿我自己舉例子，我們縣城一中，以前在市里就是倒數前3的水平，所以很多好學生都跑到別的縣去上高中，但是從我們這一屆起，換了一個校長，他把絕大部分生源都留下了，只有幾個走了的，去了更好的縣上高中。校長進行了小班制改革，并且抓學習抓校風，我們那一屆高考打了一個漂亮的翻身仗，走的那幾個同學，并沒有比我們考的好。幾年以后我們高中在市里穩定在前3的水平，可見生源對于一個學校是多么重要。

當然老師、校長也很重要，學習氛圍也很重要，大家買學區房主要就是看中這兩點，這些外部因素可以使一個普通小孩的下限不會太低，牛娃的上限又能被提高。

再比如德勝和月壇，很多坑校也是慢慢被好生源改造的，海淀這么大面積，肯定不可能像西城那么均衡，即使東西城面積這么小，片區與片區之間也是有很大差異的，所以以后海淀不會像過去所說的那樣，遍地都是學區房，學區屬性只會集中于幾個片區，之前咱們也在文章里分析過。而且大家都會發現海淀六小強也就分布在這幾個區域附近：

北京學區房|海淀學區梯隊排名，700w三居買哪里？600w兩居也適用

沒有了DZ這個途徑，派位就顯得特別重要，其實對海淀的普娃，不想拼DZ的家庭來說，是一個非常大的利好，這意味著，很多被DZ占用的學位名額，會投入到一派，甚至二派里，普娃上岸好學校的概率會提升，同時雞娃的情況也會有所緩解。

會不會大家不買海淀了，跑到東西城去？我感覺會有一部分，但是也只是會利好那幾個強學區以及一些直升校，比如隨著入學人數減少，上學的確定性增強，西城的德勝月壇、東城的安交和平里龍體這種初中派位沒啥坑的片區，以及像宏廟小學、西單小學、雷鋒小學等這種強直升校學區。

但是這種片區一直很搶手，不買是怕被調劑出區，以及通勤和價格問題，取不取消DZ，這種片區都很熱，只是如果海淀沒有了DZ，一些原本考慮海淀的，可能更愿意犧牲居住體驗轉向這種學區，從而加劇這些學區的需求。

比如咱們在群里分享過，德勝5月份成交暴漲，已經超過了100套，而平時比較好的時候也就是50-60套的樣子。原因有三個，1、價格已經跌出了性價比，具體成交價已經在群里分享過了；2、人們對學區的預期增強，以后小孩少了，德勝的確定性會增強，最起碼不出區；3、5月份政策的推動作用。

所以像德勝這種強學區，好多人都在盯著呢，如果海淀的預期下降，這種溢出會加劇需求，26年雖然入學人數減少，但德勝也有可能被買爆。

而一些西城的弱學區，它也有坑校，只不過掉坑的概率可能會比海淀的片區要低一些。如果沒有了DZ，海淀的好初中學位名額投入一派中，也會降低掉坑的概率，同時好生源也會留下一部分，一些坑校也會被生源改造，不見得就比東西城的某些片區差，畢竟海淀娃的底子在那呢，對海淀普娃來說是利好。

扯遠了，咱們再扯回來。（沒辦法，我就是想給大家傳遞更多的信息量）

那如果DZ沒有了，我們又該怎么買海淀學區房呢？

有以下幾個需要關注的點：

1、關注一派學校

海淀小升初大概會有40%多的學生會在一派的時候上岸，以前這40%多基本上都是DZ的牛娃，一旦取消DZ（當然不會完全都沒有），這些名額釋放到一派中，那一派的學校就會很重要。

之前跟大家科普過，海淀是分為五個區域去進行一派的，畢竟海淀這么大，不可能全區給派位，所以分了5塊。下面是五個區域的學區劃分以及一派的學校名單。

區域一：羊坊店、萬壽路、永定路

區域二：北太平莊、花園路、學院路

區域三：中關村、海淀學區

區域四：八里莊、紫竹院、四季青

區域五：西三旗、清河、青龍橋、上地、上莊西北旺、溫泉蘇家坨

方便大家查看，再放一張總的區域派位學校的圖。

2、是關注集團校內部的選拔、九年一貫制、對口比例直升校

這個咱們之前在文章里也做過總結：杜絕掐尖？集團化辦學大趨勢-東西海朝集團校、九年一貫制學校、對口比例直升學校大盤點

還有就是關注九年一貫制學校，比如育英學校、八一學校，理工附這種，上面的文章也有總結。特別值得一提的是育英學校，這是海淀最牛的九年一貫制，無論小學還是初中都很好，硬件也很好，紅色基因也很重，25年以后調劑情況應該會減少。以后隨著DZ難度加大，這種比較好的九年一貫制，會更受追捧。

還有一些對口比例直升的學校，畢竟有更大的概率進好初中。

3、最重要的，就是關注我們的片區內二派的兜底校水平

咱們再來說一下，片區內派位初中還不錯的學區。

首先海淀初中派位最好的片區就是上地，這里特指上地實驗小學劃片的7個小區對口的派位初中，最差也是海淀中上的學校，沒有坑校。但是上地在北五環外，而且價格比較貴，很多小伙伴不太適合；

預算少一些的，可以考慮羊坊店，這是我寫了非常多次的一個片區，也是我們群里群友轉學、小升初、幼升小買的最多的一個片區，在西三環公主墳、軍博那塊。

原因是：一是價格便宜，現在400多萬就能買到翠微小學這種牛小對口的2居室；二是位置比較靠里，很多小伙伴的通勤是可以考慮這個位置的；三是最關鍵的一點，初中派位下限高，片區內的屬地校，玉淵潭中學，也是羊坊店的兜底校，在海淀排中等水平，而且其實他并不差，只是因為片區內的57中，人翠之類的崛起太快了，襯得玉淵潭成了片區內墊底的了。其實很多學校比如永定路片區的一派就填玉淵潭，不然更容易掉坑。

而且羊坊店今年還有一個利好，就是人翠的小學部4個班只在羊坊店搖號了，以前是在八里莊和羊坊店兩個片區搖號，這對八里莊算不上什么利空，畢竟能搖進去的是極少數，但是對羊坊店可以說是利好了，中獎概率大了一些，這可是九年一貫制而且學校非常好，羊坊店的家長又要開心了。

然后是中關村學區，中關村的重大優勢是小學，牛小太多了，但初中派位也不錯，就有一個中關村知春分校差點，但是這個學校只招4個班，掉坑概率其實是不太大的。

萬柳這邊的海淀學區，派位初中十九中最差區重點，不算太好，但也不是坑校，以后這邊的生源要是DZ減少了，對十九中是個利好，哈哈，有好生源也得自己努努力啊十九中。

再就是萬壽路片區，其實萬壽路的初中派位跟羊坊店差不太多，就是把理工附南和育英航天校區納入派位里面后，把排面拉低了一些，不過這倆學校的派位主力也不是萬壽路片區，而且有很多對口比例直升的，大家也可以關注一下。育英學校也在萬壽路片區。

總之，以后海淀的學區會更向頭部這幾個：上地、中關村、羊坊店、萬壽路、海淀學區這幾個集中，我上面提到的信息，大家可以重點關注。

好了，以上就是我現階段想跟大家分享的，雖然只有3000字，但是信息量很大，大家可以好好看看哈，6.5號海淀小升初一派的結果就出來了，據說，點的都說不保，得參加搖號，具體啥樣咱們看結果吧。

哎，喊了那么多年，落到了今年小升初娃的頭上，不過也不用灰心，牛娃哪里都會牛，小升初只是一個小小的節點，想當初我妹就在一個非常差的初中讀的，最后也考上了top4的大學，大家的條件比當時可強不止1000倍，哈哈，加油！

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

覺得不錯的話，就點個贊和在看吧。別忘了關注我哦。